Paket ukrepov za zagotovitev dostopnosti nepremičnin mladim
Mlad človek v Sloveniji danes tezko pride lastniške ali najmeniške nepremičnine, saj ne more zbrati niti pologa, cene nepremičnin so pa za nekoga, ki pričenja samostojno življenjsko pot preprosto previsoke.
Srednja cena rabljenega stanovanja je lani prvič presegla 3.000 EUR/m², v Ljubljani 5.050 EUR/m², banke pa ob priporočilu Banke Slovenije zahtevajo za financiranje približno petino lastnih sredstev.
Za 55 kvadratnih metrov to pomeni od 35.000 do 55.000 evrov prihrankov.
Cene najema enosobnih stanovanje se gibljejo od 500€/mesec navzgor.
Hkrati po popisu stoji nenaseljenih okoli 165.600 stanovanj in hiš, tisoči hektarjev zazidljivih zemljišč pa čakajo nepozidani.
Posledice niso samo stanovanjske. Mladi se od staršev osamosvajajo pozneje od evropskega povprečja, odlašajo z ustvarjanjem družine in del jih odide v tujino. Stanovanje ni razkošje, je pogoj za samostojno življenje in za odločitev za otroka ter tradicionalno družino. Zato je to demografsko vprašanje, ne le nepremičninsko.
Predlagam sveženj treh povezanih ukrepov s tremi cilji: mladim omogočiti pot do lastnega doma, aktivirati mrtvi nepremičninski kapital in pospešiti gradnjo novih stanovanj – vse to brez povečanja skupne davčne obremenitve in brez luknje v pokojninski blagajni.
1. Stanovanjski varčevalni račun mladih:
Zavarovanec do 30. leta lahko prostovoljno preusmeri do 10 odstotnih točk prispevka za pokojninsko in invalidsko zavarovanje (skupna stopnja je 24,35 %) na namenski varčevalni račun. Sredstva lahko do 34. leta porabi izključno za lastno udeležbo pri prvi nepremičnini s stalnim prebivališčem. V kolikor jih ne porabi, se z natečenim donosom v celoti vrnejo v pokojninsko blagajno. Varčevalcu se priznava donosnost, vezana na slovensko državno obveznico primerljive ročnosti, z jamstvom glavnice. Kar portfelj zasluži nad to referenco, gre v pokojninsko blagajno.
2. Davek na prazne nerezidenčne stanovanjske nepremičnine:
Oproščena je nepremičnina, v kateri lastnik prebiva, nepremičnina, v kateri prebiva lastnikov zakonec, potomec ali eden od staršev, in vsaka nepremičnina, ki se oddaja s prijavljeno najemno pogodbo. Obdavčena je samo nepremičnina, v katerem nihče ne živi. Stopnja je progresivna po številu nepremičnin v lasti (1,0 / 1,5 / 2,0 / 2,5 %).
3. Davek na nezazidana stavbna zemljišča:
Obdavčena so samo dejansko pozidljiva zemljišča. Lastnik, ki zaradi drugih omejitev ne more graditi, lahko od občine zahteva izvzem iz stavbnih zemljišč; če ga občina ne odobri in gradnje ne omogoči, je zemljišče oproščeno.
Prihodki obeh davkov se namensko nakazujejo v pokojninsko blagajno. Vsi zneskovni pragovi v shemi – kvota na osebo in neobdavčljivi prag pri davku – se letno usklajujejo z inflacijo, sicer v desetih letih izgubijo pomen.
Tak kocept bi mlademu človeku omogočil lasten dom. Pri desetih odstotnih točkah v šestih letih zbe
Bi posameznik zbral okoli 16.500 evrov, kar pokrije približno polovico pologa na povprečni ceni stanovanj na ravni države.
Mladi bi tako na relativno enostaven način privarčevali lastni prispevek, ki bi ga nato prejeli takrat, ko ga najbolj potrebujejo.
Koncept aktivira mrtvi kapital. Prazno stanovanje nikomur ne koristi. Ker je oddano stanovanje popolnoma oproščeno, davek ni kazen za lastnino, ampak spodbuda, da se premoženje uporabi. Vsaka oddana enota je ena najemna možnost več za mlado družino.
Pospešila bi se tudi gradnja. Zemljišča, ki so zazidljiva, a leta stojijo prazna, postanejo zaradi motivacije lastnikov pozidana, kar pomeni delo za domače gradbeništvo in več novih stanovanj na trgu.
Razbremeni delo, obremeni neizkoriščeno premoženje. Slovenija ima najvišjo obremenitev dela s prispevki v EU (16,0 % BDP) in eno najnižjih obremenitev premoženja (0,6 % BDP, 22. mesto med 27 članicami). Paket to razmerje popravi, skupne obremenitve pa ne poveča.
Ne obdavči nobenega doma. Ne lastnikovega, ne tistega, v katerem živi njegov otrok ali starš, ne oddanega. Obdavčeno je samo tisto, kar stoji prazno.
Modelni izračun, sicer ustvarjen z UI, kaže, da je paket samofinancirajoč: v najtežjem obdobju prehoda potrebuje okoli 200 mio EUR letno, davka pa doprimeseta160–290 mio EUR. Odvisno od stopnje obdavčitve in maksimalnega dovoljenega odstotka varčevanja mladih na kontu prispevka za PiZ.