Uskladitev cen parcel

Odziv Ministrstva za finance

Iz predloga ni jasno, na katere podatke GURS se je kupec pri usklajevanju pogodbene cene naslanjal. Ali je upošteval podatke, ki jih za kmetijska zemljišča v njegovi okolici prikazuje Evidenca trga nepremičnin ali pa je, kar je bolj verjetno, pri nakupu parcel kmetijskih zemljišč cene v pogodbi s prodajalcem uskladil na raven, kot jih za te parcele izkazujejo podatki registra nepremičnin o njihovi posplošeni tržni vrednosti. Ne glede na vir podatkov je treba pojasniti, da GURS ne vodi cenikov nepremičnin. Evidenca trga nepremičnin vsebuje podatke o dejansko realiziranih cenah po vrstah nepremičnin, ki se jih v evidenco pridobiva, ali preko odmere davka na promet nepremičnin ali preko evidentiranja posla z nepremičnino, za katerega je bil obračunan DDV. Ti podatki torej prikazujejo dejansko dosežene cene. Prikazujejo se sicer po mesecu, v katerem je bil posel izveden, vendar splošno, vezano na manjše območje in ne na parcelo natančno. Te cene sicer lahko služijo kot ocena dogajanja na trgu, nikakor pa ne kot obvezen podatek za določitev pogodbene cene v konkretnem primeru. V registru nepremičnin pa se za vsako nepremičnino prikazuje podatek o njeni posplošeni tržni vrednosti. Ta podatek pa je ocena tržne vrednosti nepremičnine (ne njene cene!), ki je, namesto s posamično podrobno cenitvijo, narejena množično, z modelom vrednotenja, ki simulira stanje na trgu na določen datum. Danes se v registru nepremičnin nepremičninam določajo posplošene tržne vrednosti ob upoštevanju stanja trga nepremičnin na dan 31. marec 2017. Torej vrednosti niso povsem ažurne, se pa še vedno gibljejo v okviru +- 20 % glede na dejansko realizirane cene.

Glede na povedano seveda lahko podatki GURS (tako podatki o realiziranih cenah iz evidence trga nepremičnin kot podatki o posplošeni tržni vrednosti nepremičnin kot oceni njene vrednosti) služijo kot dobrodošla informacija o dogajanju na trgu nepremičnin, nikakor pa ti podatki ne predstavljajo cenika, še manj pa nekega zavezujočega podatka za določitev cen v pogodbah. Cena v pogodbi praviloma odraža trenutno tržno ceno, saj se predvideva, da je bila pogodba sklenjena brez prisile med dobro seznanjenima, skrbnima in nepovezanima strankama na prostem trgu. Torej je pogodbena cena odraz dogovora oziroma uskladitev pričakovanj, na eni strani ponudbe, torej prodajalca, in na drugi povpraševanja, torej kupca, in to v času realizacije posla. Prodajalec in kupec torej pogodbeno ceno določita svobodno, seveda pa sta obseg ponudbe in povpraševanja tista, ki definirata primerno raven. To velja tudi za cene kmetijskih zemljišč, čeprav je njihov promet nekoliko bolj reguliran, predvsem z omejitvami oziroma pravili glede določitve upravičenega kupca.

Iz pobude sicer ni jasno, na katero davčno obveznost se predlagatelj sklicuje, ko oporeka, da je davčni organ postavil svoje cene. To bi lahko bila odmera davka na promet nepremičnin, čeprav je za plačilo tega davka zavezan prodajalec in ne kupec. Seveda pa lahko skladno z zakonom kupec prevzame to obveznost.

Podatki o posplošeni tržni vrednosti nepremičnin so namenjeni predvsem javni uporabi, vendar mora tako uporabo določiti zakon. Za potrebe obdavčitve nepremičnin se na podlagi več odločb Ustavnega sodišča podatka o posplošeni tržni vrednosti ne sme neposredno uporabljati za določitev davčne osnove. Za odmero davka na promet nepremičnin (razumemo, da se pobuda predlagatelja nanaša na to obdavčitev) velja določba, da je davčna osnova prodajna cena nepremičnine. Prodajna cena je vse, kar predstavlja plačilo, ki ga je prodajalec prejel od kupca in je praviloma izkazana v kupoprodajni pogodbi. Zakon pa tudi določa, da se v primeru, da doseženo plačilo ne ustreza ceni, ki bi se dala doseči v prostem prometu v času nastanka posla (torej ne ustreza tržni ceni), davčna osnova ugotovi v davčnem postopku. Pri tem ima davčni organ proste roke in lahko oceni tržno vrednost na podlagi vseh njemu razpoložljivih podatkov. Lahko vpogleda v druge realizirane pogodbe o nakupu podobnih nepremičnin, lahko vpogleda v poročila cenilcev, s katerimi razpolaga, v ponudbene cene itd. Davčni organ lahko preveri tudi podatke o posplošenih tržnih vrednostih primerljivih nepremičnin, vendar se nanje neposredno ne sme sklicevati. Davčni organ torej po lastni presoji lahko določi drugačno davčno osnovo, če oceni, da v pogodbi določeno plačilo ne odraža primerne tržne cene za konkretni posel.

V primeru, da se zavezanec z odločitvijo davčnega organa ne strinja, lahko skozi pritožbo uveljavi drugačno davčno osnovo, ki pa jo mora dokazati s cenitvijo. Tudi to davčni organ lahko presoja in jo upošteva ali ne. Nazadnje se spor lahko razreši tudi po sodni poti.

V konkretnem primeru imamo sicer za pripravo natančnejšega odgovora premalo informacij, lahko pa sklepamo, da je, če je davčni organ določil bistveno drugačno davčno osnovo, podatek o posplošeni vrednosti v registru nepremičnin odstopal od tržnih podatkov. Morda je šlo za zemljišča, ki so sicer po dejanski rabi kmetijska, po namenski rabi pa stavbna zemljišča. Ker se v takih primerih, če ne gre za že zazidljiva zemljišča, ta v sistemu množičnega vrednotenja vrednotijo glede na dejansko rabo, je njihova vrednost glede na razmerja na trgu podcenjena in zato neprimerna za neposredno uporabo v primerih, ko se zasleduje tržne vrednosti. Davčni organ pa ima pri presojanju primerne davčne osnove pravico preveriti vsa dejstva in davčno osnovo določiti kar se da blizu tržni vrednosti.

Glede na navedeno ima vsak od zgoraj navedenih podatkov svoje značilnosti in namen uporabe, zato ni mogoče podpreti predloga, da se za vse namene podatki o cenah oziroma vrednostih nepremičnin poenotijo.