UKINITEV UPRAVNIKOV; Stanovalci znajo sami ''upravljati'' svojo stavbo;

Odziv Ministrstva za okolje in prostor

Na Ministrstvu za okolje in prostor se ne strinjamo z navedbami predlagatelja, da so upravniki nepotrebni, oziroma da bi jih moral nov Stanovanjski zakon ukiniti. Opozarjamo, da obveznost imenovanja upravnika predpisuje tudi Stvarnopravni zakonik in sicer v vseh večstanovanjskih stavbah, kjer je več kot 8 posameznih delov in več kot dva lastnika. Menimo, da so upravniki potrebni, saj je upravljanje stavb zelo zahtevno in odgovorno delo, zlasti če gre za večstanovanjske stavbe, ki imajo večje število stanovanj in lastnikov, s tehnično zahtevno opremo in napeljavo, od katere so stanovalci lahko življenjsko odvisni. Upravnik je pooblaščenec etažnih lastnikov, ki mora izvajati sklepe etažnih lastnikov, torej ne more upravljati stavbe v svojem interesu, pač pa zgolj na podlagi volje etažnih lastnikov, ki jo ti izrazijo v obliki sprejetih ali zavrnjenih sklepov.

Upravnik je odgovoren za redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov, poskrbeti za razdelitev stroškov in izterjavo obveznosti, sestaviti načrt vzdrževanja, sprejemati plačila na podlagi mesečnega obračuna in plačevati obveznosti iz sklenjenih pogodb in upravljati z rezervnim skladom kot dober gospodar.

Poudarjamo, da imajo etažni lastniki že po veljavnih predpisih možnost, da se upravljajo sami. Skladno z 72. členom Stanovanjskega zakona lahko ustanovijo skupnost etažnih lastnikov in tako postanejo upravniki svoje stavbe. V tem primeru sami opravijo oziroma organizirajo vsa dela, ki so potrebna na skupnih delih stavbe in sami vodijo rezervni sklad in upravljajo s skupnim denarjem.

Vedno pa lahko etažni lastniki v okviru rednega upravljanja (torej z več kot 50% soglasjem po solastniških deležih) odločajo o izbiri določenega zunanjega upravnika in tudi o morebitni odpovedi pogodbe upravniku, če z njegovim delom niso zadovoljni. Če z delom upravnika etažni lastniki niso zadovoljni, mu lahko kadarkoli, ne da bi navajali razloge, odpovedo pogodbo. Če pa menijo, da jih je upravnik tudi oškodoval, lahko sprožijo ustrezne postopke tako glede materialne kot tudi kazenske odgovornosti upravnika.

Nadzor nad delom upravnika sicer v skladu s pogodbo o opravljanju upravniških storitev izvajajo sami etažni lastniki, ki skladno z zakonom pa lahko imenujejo tudi nadzorni odbor, katerega temeljna naloga je prav nadzor nad delom upravnika.

Skladno z določbo 124. člena Stanovanjskega zakona opravlja nadzor nad uresničevanjem javnega interesa na stanovanjskem področju Stanovanjska inšpekcija. Za javni interes na stanovanjskem področju se šteje zlasti zagotavljanje takšnega stanja večstanovanjske stavbe, da je omogočena njena normalna raba in zagotavljanje pogojev za učinkovito upravljanje večstanovanjskih stavb.

Hkrati je Stanovanjska inšpekcija tudi prekrškovni organ, stanovanjski inšpektorji imajo pristojnost izrekanja glob upravnikom, ki storijo prekršek.

Vsebina veljavnega Stanovanjskega zakona torej ne daje podlag za kakršno koli samovoljo upravnikov, saj so upravniki pooblaščenci etažnih lastnikov in morajo izvajati sklepe etažnih lastnikov ter pri svojem delu upoštevati interese etažnih lastnikov. Žal pa ugotavljamo, da so etažni lastniki večkrat premalo aktivni in ne izkoristijo možnosti in vzvodov, ki jim jih daje zakonodaja, čeprav gre za njihovo lastnino oziroma solastnino.

Prav to je bil eden od razlogov, da je Ministrstvo za okolje in prostor pristopilo k izdelavi izhodišč za novo stanovanjsko zakonodajo, ki jo predvideva tudi že sprejeta Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu 2015-2025. Nova stanovanjska zakonodaja bo v največji možni meri upoštevala prejete predloge tako strokovne javnosti kot širše javnosti ter etažnih lastnikov, ki se jih stanovanjska problematika dotika. Posebna pozornost bo posvečena prav področju upravljanja, še posebej bo podrobno proučena tudi možnost večjega nadzora inšpekcijskih služb nad delom upravnikov.