Vrednotenje nepremičnin
Glede na koalicijsko pogodbo te vlade in nekaterih informacij iz medijev se bo pod to vlado uvedel nepremičninski davek. Z njim pa naj bi bilo povezano novo vrednotenje nepremičnin. Ker si vsi želimo, da bo ta davek (če bo res uveden) čim nižji, je po mojem potrebno zagotoviti dvoje: - nepremičnine morajo biti ovrednotene čim bolj realistično (če bo nek tajkun plačeval za svojo smešno nizko ovrednoteno vilo samo drobiž, bomo pač ostali morali plačevati več) - vrednotenje nepremičnin naj stane čim manj (stroške vrednotenja bomo seveda pokrili davkoplačevalci).
Za čim cenejše in čim bolj pošteno določitev tržnih vrednosti nepremičnin predlagam naslednji postopek: (1) Ocenjene vrednosti naj bodo za začetek take kot so sedaj. (2) Če kdo meni, da je neka tuja nepremičnina ovrednotena prenizko, naj pove koliko je ta nepremičnina vredna oz. za koliko bi jo on odkupil (mora dati zavezujočo ponudbo). Potem se lastnika nepremičnine pozove, da bodisi sprejme novo vrednotenje nepremičnine, ali pa nepremičnino proda za ceno, ki je predlagana kot novo vrednotenje. Da pa se ne bi kdo zajebaval z nabijanjem vrednotenj tujih nepremičnin, bi bilo potrebno vrednotenje tuje nepremičnine (in z njim povezano zavezujočo ponudbo za odkup) podkrepiti s kavcijo (recimo 10% ponujene cene), katera bi ostala lastniku nepremičnine, če se le-ta odloči za prodajo, predlagatelj novega vrednotenja pa odstopi od zavezujoče ponudbe za nakup. (3) Če kdo meni, da je njegova nepremičnina ovrednotena previsoko, naj sam pove koliko je vredna, vendar se s tem obvezuje, da bo to nepremičnino prodal prvemu, ki bo ponudil več. Če lastnik sprejme vrednotenje iz točke 1 ali 2, seveda ni dolžan prodati nepremičnine nikomur.
Na tak način bi trg poskrbel, da bi bile vse nepremičnine v zelo kratkem času ovrednotene po tržni ceni. Sistemsko bi se odpravila možnost, da cenilci naredijo kakšno smešno nizko cenitev za nepremičnine kakšnega veljaka. Razen nekaj administracije pa ne bi tako vrednotenje stalo praktično nič.
Realnost je pač takšna, da davek na nepremičnino BO, če si ga želimo ali ne. Dejstvo pa je, da država mora zagotoviti, da bo osnova za obdavčitev (torej vrednost nepremičnine) pravična. Dejstvo je, da napake izhajajo že iz popisa nepremičnin. Vsi prepogosto za to krivimo pripravljalce zakonodaje in popisovalce - študente, ob tem pa pozabljamo, da smo za popisane podatke odgovorni državljani. Noben popisovalec ni podatkov oddal brez podpisa lastnika. Še več, tisti, ki so želeli prikriti dejansko vrednost (npr. kvadraturo itd.), so popis opravili sami. Na srečo podatki o nepremičninah niso tajni. Že v svojem okolju ugotavljam, da je veliko nepremičnin napačno popisanih in posledično napačno vrednotenih. O tem sem opozorila že pristojne na občini, toda nihče za to ni odgovoren, zainteresiran itd. Od popisa v letu 2006 pa do danes, bi lahko pristojne službe na terenu to "goljufijo" ugotovile in lastnike pozvale k spremembi podatkov. Vsekakor bi morala vlada ukrepati in vse, ki so posredovali napačne podatke, kaznovati, ne pa da moramo za "ponesrečen popis" plačevati vsi državljani.
Zadevo se da zelo preprosto urediti. Kot ste napisali, za podatke je odgovoren lastnik nepremičnin. Trenutno so to neki informativni podatki, namenjeni informativnemu vrednotenju.
S trenutkom uvedbe nepremičninskega davka na podlagi teh podatkov, postanejo ti podatki enakovredni vsem ostalim podatkom, ki se uporabljajo za odmero davkov. DURS dobi torej pristojnost, da te podatke na terenu preverja in kršitve sankcionira. Navedba lažnih podatkov postane kaznivo dejanje davčne utaje.
Praktične vse davke pri nas obračunava zavezanec za davek. Edina velika izjema je dohodnina, kjer prejemniki plače zgolj preverijo podatke. Pa še tukaj je odgovornost za pravilnost podatkov na strani zavezanca.
Podjetja sama obračunavajo DDV. Podjetja sama obračunavajo davek od dobička. Posamezniki sami obračinavajo davek od kapitalskih dohokov. Vse te davke velika večina zavezancev obračunava in plačuje pošteno. Verjamem, da bi bilo enako tudi pri nepremičninskem. Še posebej, če bi ob uvedbi izvedli konkretno akcijo kontrole.
Ob kaznih, ki so zagrožene za davčno utajo, dvomim, da bi veliko ljudi "pozabilo" prijaviti novo streho in fasado, ali pa se "zmotilo" v kvadraturi prostorov.
Popis kot tak ni bil problem....problem je to, da ga državljani nismo jemali resno, ker ni bilo nobenih posledic. Ko bodo posledice, se bo tudi stanje uredilo.
Ne vem, kaj si vsi želimo, ampak jaz si tega davka ne želim. Celo več: zdi se mi nemoralen. Za vsako opeko in vsako vrečo cementa sem pošteno plačal davek. Nisem gradil zato, da mi bo na stara leta država sedla na dom, ker s svojo penzijo (če mi jo bo sploh dala) ne bom mogel plačevati v vrečo brez dna.
Kako lahko je pobirati malim ljudem in kakšen problem je pobrati velikim barabam!
Jaz si nobenega davka ne želim. O moralnosti uvedbe nepremičninskega davka ali kateregakoli drugega davka pa nima smisla razpravljati. Noben davek ni moralen, saj v svojem bistvu vsi kršijo nedotakljivost zasebne lastnine. So pa davki neka pragmatična rešitev, katero je velika večina ljudi nekako sprejela in ponotranjila.
Dejstvo pa je, da ta država porabi bistveno več kot pobere z davki, kar lahko funkcionira samo dokler si lahko sposojamo. Dejstvo je tudi, da ta država ni sposobna zmanjšati javne porabe, morala pa bi jo korenito zmanjšati. In dejstvo je, da je obdavčitev nepremičnin edini potencialni davčni vir, kjer je še mogoče pobrati konkreten denar, brez da bi v hipu ubili gospodarstvo (to ni nekaj, nad čemer se bi se jaz veselil, to je kruto dejstvo).
Sodbo o morebitnih implikacijah teh dejstev naj si ustvari vsak sam. Jaz sem si jo, zato menim, da jo bomo še najbolje odnesli, če bodo nepremičnine ovrednotene čim bolj realistično in če nas bo to vrednotenje stalo čim manj.
heizenberg, če si kaj gradil, plačuješ že sedaj od 1 do 4 davkov na svojo nepremičnino, odvisno od njene vrednosti in lokacije, davek na nepremičnine bi te davke združil v enega, tako da sam po sebi ni nova obdavčitev in sam po sebi tudi nič slabega... Je pa seveda odvisno kako bo zakon implementiran, zakon ki ga je predlagala prejšnja vlada je bil pripravljen slabo in namenjen krpanju proračunske luknje...
Kar se pa predloga tiče, pa je nerealen in najbrž neizvedljiv, bi pa se dejansko moralo narediti nekaj v smeri korekcije nerealno ocenjenih nepremičnin - na primer da bi državljani lahko podali prijavo, če bi ocenili da obstaja veliko odstopanje v ceni določene nepremičnine, in če bi sodno zapriseženi cenilec ugotovil da je temu res tako, bi se ocenitev spremenila na račun lastnika te nepremičnine, če pa bi ta cenilec pod kazensko odgovornostjo ugotovil da ni nepravilnosti pa bi račun cenitve kril vlagatelj prijave.
> Kar se pa predloga tiče, pa je nerealen in najbrž neizvedljiv,
Kaj točno je v predlogu neizvedljivo? Realne šanse za izvedbo v Sloveniji pa predlog res nima, kot tudi 99.9% ostalih dobrih predlogov. Pri nas se realno res izbira samo med spremembami na slabše in ohranjanjem statusa quo.
> bi pa se dejansko moralo narediti nekaj v smeri korekcije nerealno ocenjenih nepremičnin - na primer da bi državljani lahko podali prijavo, če bi ocenili da obstaja veliko odstopanje v ceni določene nepremičnine, in če bi sodno zapriseženi cenilec ugotovil da je temu res tako, bi se ocenitev spremenila na račun lastnika te nepremičnine, če pa bi ta cenilec pod kazensko odgovornostjo ugotovil da ni nepravilnosti pa bi račun cenitve kril vlagatelj prijave.
Lahko je sodni cenilec stokrat sodno zaprisežen, njegova cenitev je bodisi osebno mnenje, ali pa izračun iz nekih predpisanih tabel in formul. V prvem primeru je tveganje za prijavitelja "prenizke cenitve" čisto prevelika, da bi to res kdo počel. V drugem primeru pa imamo isto kot sedaj - vrednosti izračunane po znanem algoritmu - zato cenilca praktično ne rabimo.
In ta algoritem je čisto dovolj dober za opravljanje svojega namena....potrebuje le pravilne podatke.
V praksi ne morete pričakovati, da bo nekdo rekel "o, super, ta človek mi ponuja 10% več, kot je moja hiša vredna, grem kupit drugo in se selit"....ampak bo morač požreti večji davek. Pa to ne pomeni, da je nepremičnina dejansko vredna 10% več od identične sosedove.
Oziroma, drugače rečeno, vi to lahko pričakujete, meni pa se tak sistem zdi nesprejemljiv. Sistem, v katerem se lahko nekdo zaljubi v mojo hišo, in me z nerealno visoko ponudbo prisili v selitev ali v plačilo nerealno visokega davka, zame nikakor ni dober sistem.
Še nekaj: Če malo pogledaš oglase, boš hitro opazil, da so nekatere oglaševane cene kar blizu ocenjenim vrednostim, neredko pa se nepremičnine prodajajo tudi za nekaj desetkrat višjo ceno od ocenjene (sploh to velja za zazidljiva zemljišča). Ponekod se pa prodajajo tudi za nižje vrednosti (ne sicer za nekaj desetkrat nižjo, za nekaj deset procentov nižjo ceno se pa kar najdejo, posebej kakšne hiše v slabem stanju). Poleg tega tudi sam poznam primere, ko so ocenili nepremičnino za precej več, kot so lastniki dali zanjo in verjamem jim, da bi jo za ocenjeno vrednost takoj prodali. V teh in podobnih primerih bi se zelo hitro našel nekdo (oz. lastnik), ki bi poskrbel, da bi ocenjena vrednost odražala realno tržno ceno, sprememba davka pa pogosto ne bi bila zanemarljiva. Zato res ne vem zakaj ti ne bi prepustil trgu, da cene spravi na tržni nivo oz. vsaj blizu tega. Zakaj je bolje to prepustiti birokratom?
O kakšnem tveganju ti? Če vidiš, da je neka nepremičnina ocenjena zelo nizko, pač vložiš 10% ocenjene vrednosti in če se lastnik strinja z dvigom cenitve, jih dobiš nazaj, če pa se ne strinja, dobiš tisto nepremičnino po zelo nizki ceni. Torej izgubiš lahko obresti od 10% ocenjene vrednosti, dobiš pa lahko poceni nepremičnino. Če drug ne, bi nepremičninski agenti to zelo zavzeto počeli. Pa ne zaradi fovšije, pač pa zaradi biznisa.
Lepo vas prosim....kdo pa bo šel v takšno tveganje, in ob tem plačal še 10% kavcije, zato da bo sosedu dvignil davek za 10 EUR letno?