13. 4. 2026
Odziv Ministrstva za pravosodje
Državljan navaja, da se v praksi pogosto pojavljajo zlorabe postopkov osebnega stečaja, in sicer na način, da prihaja do špekulativnih odkupov solastniških deležev stanovanjskih nepremičnin oseb v osebnem stečaju. Po njegovih navedbah naj bi šlo za nakupe solastniških deleževpo bistveno nižjih cenah od tržne vrednosti, pri čemer namen kupcev ni bivanje, temveč pridobivanje dobička in pritisk na preostale solastnike.
Kupci naj bi solastniške deleže nadalje prodajali ali pa z njimi izvajali pritisk na preostale solastnike, kar lahko vodi v socialno stisko in izgubo doma.
Državljan meni, da veljavna zakonodaja Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP)[1] ne vsebuje zadostnih varovalk za preprečevanje takšnih zlorab, zato predlaga spremembo zakonodaje, ki bi z namenom varstva pravice do doma, socialne varnosti in preprečevanja sistemskih zlorab omejila prodajo solastniških deležev v postopku osebnega stečaja in tako kupcem preprečila njihovo nadaljnjo prodajo pod nepoštenimi pogoji. Predlaga, da bi se v zakonodajo vključila določba, po kateri stanovanjska nepremičnina, ki ima več solastnikov, ki v tej nepremičnini dejansko prebivajo ter jim predstavlja edini dom, ne postane del stečajne mase v postopku osebnega stečaja enega od solastnikov.
Uvodoma pojasnjujemo, da na Ministrstvu za pravosodje nismo seznanjeni z opisanimi zlorabami. V zvezi s predlogom za spremembo zakonodaje na opisan način se nam porajajo pomisleki, ki jih predstavljamo v nadaljevanju.
Do postopka osebnega stečaja nad fizično osebo, enako kot v primeru stečaja nad pravno osebo, pride zato, ker je dolžnik insolventen, torej bodisi v daljšem obdobju ni sposoben poravnati vseh svojih obveznosti, ki so zapadle v tem obdobju (trajnejša nelikvidnost), bodisi postane dolgoročno plačilno nesposoben (prvi odstavek 14. člena ZFPPIPP). Postopek se vodi zaradi dolgov posameznika, ki jih je treba poplačati. Tudi v tem postopku se namreč zasleduje namen poplačila terjatev upnikov ter uresničevanje njihove pravice do sodnega varstva iz 23. člena Ustave in pravice do zasebne lastnine iz 33. člena Ustave. V okviru začetega postopka osebnega stečaja je dolžniku res omogočena sanacija njegovega insolventnega stanja z izvedbo postopka za odpust obveznosti ob predpostavki, da dolžnik resno in odgovorno ter aktivno deluje v prizadevanju pridobitve sredstev za poplačilo njegovih upnikov v času trajanja preizkusne dobe. Osebni stečaj tako omogoča stečajnemu dolžniku, da se mu, pod določenimi pogoji omogočita dostojno življenje in možnost preživetja. Ne glede na to pa se v osebnem stečaju še vedno tudi zagotavlja, da bodo vsi upniki iz premoženja stečajnega dolžnika prejeli plačilo svojih navadnih terjatev do stečajnega dolžnika, in sicer hkrati in v enakih deležih (prvi odstavek 382. člena ZFPPIPP). Predlagana ureditev, po kateri prodaja solastniških deležev v osebnem stečaju ne bi bila mogoča, bi tako pomenila veliko omejitev ustavnih pravic upnikov, ki ne bi mogli biti poplačani iz solastniškega premoženja dolžnika, problematična pa bi bila tudi z vidika enake obravnave dolžnikov, ki so solastniki nepremičnin, tistih, ki so izključni lastniki nepremičnin, pa tudi dolžnikov, ki nepremičnine uporabljajo na podlagi najemnega razmerja.
Ustavno sodišče je v svojih odločitvah poudarilo pravico posameznika do spoštovanja doma, ki je Ustava sicer ne zagotavlja z izrecno določbo, temveč je izpeljana iz drugih določb. Ta pravica pomeni varstvo posameznikovega dejanskega domovanja in njegovih socialnih ter čustvenih vezi s tem prostorom, vsak poseg države v to pravico pa mora prestati test sorazmernosti[2].
395. člen ZFPPIPP določa, da je primeru, ko se v postopku osebnega stečaja proda stanovanje ali družinska stanovanjska hiša, v kateri stanuje dolžnik kot lastnik, dolžnik dolžan nepremičnino izprazniti in izročiti upravitelju v roku treh mesecev po prodaji. Dolžnik in druge osebe, ki uporabljajo to stanovanje ali stanovanjsko hišo skupaj z dolžnikom ali ki jim je dolžnik drugače omogočil tako uporabo imajo torej tri mesece časa, da nepremičnino izpraznijo in izročijo. Gre za rok, ki po sodni praksi ni podaljšljiv.[3] Če dolžnik nepremičnine prostovoljno ne izprazni, lahko upravitelj ali kupec nepremičnine predlaga postopek izpraznitve in izročitve (deložacije) nepremičnine, ki v skladu s spremembami 395. člena ZFPPIPP z novelo ZFPPIPP-H[4] poteka po določbah Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ)[5].
Navedeno je pomembno zato, ker ZIZ posebej ureja varstvo dolžnikove stanovanjske nepremičnine, ki je njegov dom, v postopku izpraznitve in izročitve nepremičnine. Z zadnjo novelo (ZIZ-M)[6] – je bila namreč uresničena odločba Ustavnega sodišča[7] tako, da je bila dotedanja stroga ureditev odloga izvršbe, ki je dopuščala le enkraten odlog deložacije v trajanju treh mesecev, brez vsakega presojanja okoliščin, omiljena. Po novi ureditvi mora sodišče ob odločanju o odlogu iz posebno upravičenih razlogov ob tehtanju nasprotujočih si interesov in upoštevanju vseh okoliščin primera, poiskati pravično ravnovesje med varstvom položaja upnika in dolžnika, trajanje odloga je glede na prejšnjo ureditev podaljšano na šest mesecev, odpravljena pa je bila tudi možnost dovoliti odlog le enkrat. Hkrati je bila dopolnjena določba 221. člena ZIZ z obveznostjo sodišča, da o socialni stiski in posledicah v primeru deložacije obvesti pristojni center za socialno delo, ki dolžniku lahko nudi pomoč.
Zakonodaja torej ureja varstvo pravice do doma dolžnika, katerega delež je bil prodan v postopku osebnega stečaja v primeru deložacije. V zvezi z izpostavljenimi očitki glede položaja preostalih solastnikov, ki ostanejo v nepremičnini, pa želimo poudariti, da se v skladu z ustaljeno sodno prakso izpraznitev in izročitev nepremičnine nanaša le na dolžnika, ne pa tudi na ostale solastnike. Upoštevati je treba tudi, da imajo preostali solastniki že v postopku osebnega stečaja in tudi po njem predkupno pravico. 66. člen Stvarnopravnega zakonika (SPZ)[8] določa, da imajo pri prodaji nepremičnine kot predmeta solastnine drugi solastniki predkupno pravico. Kadar jih je več, lahko vsak od solastnikov uveljavlja predkupno pravico v sorazmerju s svojim idealnim deležem. Gre za zakonito predkupno pravico (513. člen Obligacijskega zakonika - OZ)[9], v skladu s katero je treba predkupnega upravičenca obvestiti o nameravani prodaji stvari ter o pogojih te prodaje in mu ponuditi možnost, da jo kupi pod enakimi pogoji (507. člen OZ). Ta pravica je v primeru prodaje solastniškega deleža v osebnem stečaju procesno izpeljana (347. člen in 383. členu ZFPPIPP), tako, da ima solastnik kot predkupni upravičenec kupiti solastniški delež, ki se prodaja v postopku osebnega stečaja, pod enakimi pogoji, torej tudi po potencialni nizki ceni. Kot že napisano, lahko predkupno pravico solastniki v skladu s splošnimi pravili uveljavljajo tudi v primeru očitanih nadaljnjih prodaj solastniškega deleža.
V zvezi z očitki o možnosti prodaje nepremičnine v postopku osebnega stečaja po prenizki ceni, pojasnjujemo, da le-ta ni v interesu niti upnikov niti stečajnega dolžnika, zato zakonodaja vključuje več varovalk, med katerimi so na primer cenitev oziroma ocena vrednosti nepremičnine, določitev najnižje začetne izklicne cene, in podobno.[10]
Kar se tiče pritiska oziroma konfliktov med solastniki velja, da ima posamezen solastnik pravico stvar imeti v posesti in jo skupaj z drugimi solastniki uporabljati sorazmerno svojemu idealnemu deležu, ne da bi s tem kršil pravice drugih solastnikov (66. člen SPZ). Solastniki lahko sklenejo različne medsebojne dogovore, o razdelitvi posesti, o uporabi in uživanju, ali o upravljanju. Če sporazuma ni mogoče doseči, je vsak posamezni solastnik upravičen v nepravdnem postopku za ureditev razmerij med solastniki predlagati določitev načina uporabe in upravljanja stvari v solastnini. Prav tako ima vsak solastnik možnost zahtevati delitev stvari (69. člen SPZ), sporazumno, če to ni mogoče pa s pomočjo sodišča v nepravdnem postopku (70. člen SPZ). Kadar fizična delitev nepremičnine ni mogoča, se lahko stvar proda in razdeli kupnina (civilna delitev).
Glede na navedeno menimo, da predlog ni primeren za nadaljnjo obravnavo.
[1] Uradni list RS, št. 176/21 – uradno prečiščeno besedilo, 178/21 – popr., 196/21 – odl. US, 157/22 – odl. US, 35/23 – odl. US, 57/23 – odl. US, 102/23, 25/25 – odl. US, 40/25 in 100/25 – ZS-1.
[2] Odločba Ustavnega sodišča RS št. U-I-64/14 z dne 12. 7. 2017.
[3] Sklep Višjega sodišča v Ljubljani Cst 396/2021.
[4] Uradni list RS, št. 102/23.
[5] Uradni list RS, št. 3/07 – uradno prečiščeno besedilo, 93/07, 37/08 – ZST-1, 45/08 – ZArbit, 28/09, 51/10, 26/11, 17/13 – odl. US, 45/14 – odl. US, 53/14, 58/14 – odl. US, 54/15, 76/15 – odl. US, 11/18, 53/19 – odl. US, 66/19 – ZDavP-2M, 23/20 – SPZ-B, 36/21, 81/22 – odl. US, 81/22 – odl. US in 100/25 – ZS-1.
[6] Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona o izvršbi in zavarovanju, Uradni list RS, št. 36/21.
[7] Odločba Ustavnega sodišča RS št. U-I-171/16, Up-793/16 z dne 11. 6. 2019.
[8] Uradni list RS, št. 87/02, 91/13 in 23/20.
[9] Uradni list RS, št. 97/07 – uradno prečiščeno besedilo, 64/16 – odl. US in 20/18 – OROZ631.
[10] Primerjaj188. člen ZIZ in 332. člen ZFPPIPP.