28. 10. 2025
Odziv Ministrstva za solidarno prihodnost
Stanovanjski zakon[1] (v nadaljevanju: SZ-1) določa pooblastila upravnika v 50. členu. Temeljna naloga upravnika je izvajanje sklepov etažnih lastnikov in skrb za vzdrževanje in obratovanje skupnih delov.
Natančneje se naloge in dolžnosti upravnika določijo v pogodbi o opravljanju storitev upravljanja, ki jo z izbranim upravnikom sklenejo etažni lastniki.
V omenjeni pogodbi se lahko etažni lastniki in upravnik dogovorijo tudi o vzpostavitvi portala, kjer bi se beležila dela, opravljena na tej večstanovanjski stavbi (vključno s slikovnim gradivom).
Kar se tiče izbire ponudnikov, SZ-1 v 58.členu že določa upravniku obvezno zbiranje najmanj dveh ponudbi dobaviteljev ali izvajalcev del, če gre za dela, ki po ocenjeni vrednosti presegajo 10.000 eurov. Postopek zbiranja ponudb je natančneje opredeljen v 8. členu Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb.[2] Postopek izvede upravnik, pri čemer nadzorni odbor stavbe lahko predlaga ponudnike, ki jih je upravnik dolžan pozvati k predložitvi ponudbe. Upravnik pregleda prejete ponudbe in jih oceni na podlagi meril za izbiro najugodnejše ponudbe, izdela poročilo o izvedbi naročila in predlaga nadzornemu odboru ali predstavniku lastnikov izbiro najugodnejše ponudbe. Upravnik in nadzorni odbor ali predstavnik lastnikov torej izbereta najugodnejšo ponudbo. Če upravnik in nadzorni odbor ali predstavnik lastnikov ne potrdita predloga za izbor najugodnejše ponudbe, upravnik postopek zbiranja v celoti ponovi.
S pogodbo o opravljanju upravniških storitev pa se lahko določi, da je obvezno zbiranje ponudb potrebno tudi v primeru nižjih stroškov. V tem primeru izbiro najugodnejšega ponudnika opravita skupaj upravnik in nadzorni odbor večstanovanjske stavbe ali predstavnik etažnih lastnikov, ki ga ti zberejo na zboru lastnikov.
Uvedbe minimalnega in maksimalnega roka, ki bi ga določil zakon in v katerem bi moral upravnik opraviti določeno storitev ali delo, ne podpiramo iz več razlogov. Naj navedemo le dva:
- Pri upravljanju večstanovanjskih stavb gre za obsežen nabor storitev, ki jih organizirajo upravniki, pri čemer so praviloma vezani na zunanje izvajalce, saj upravniki sami niso registrirani za izvajanje gradbenih, strokovno-tehničnih ali drugih del in torej roki izvedb niso odvisni od upravnikov;
- Takšna omejitev bi po našem mnenju pomenila prevelik poseg v svobodno gospodarsko pobudo, saj so upravniki pravne osebe, ki delujejo prosto na trgu.
V vsakem primeru pa se lahko za okvirne roke izvedbe določenih opravil, ki jih izvaja neposredno upravnik, dogovorijo sami etažni lastniki in izbrani upravnik v pogodbi o opravljanju upravniških storitev.
Ne glede na navedeno imajo po veljavni zakonodaji etažni lastniki pravico zahtevati povrnitev stroškov v primeru oškodovanja zaradi neustreznega ali neodgovornega dela upravnika, kar pa je potrebno v primeru spora reševati po sodni poti.
Skrajni ukrep, ki ga imajo na voljo etažni lastniki v primeru nezadovoljstva z delom upravnika, je odpoved pogodbe. To lahko etažni lastniki odpovedo kadarkoli, ne da bi navedli razlog, če se s tem strinja več kot 50% etažnih lastnikov po solastniških deležih.
Na koncu pojasnjujemo, da SZ-1 že sedaj omogoča etažnim lastnikom, da sami učinkovito nadzirajo delo upravnika, a to zahteva aktivno vlogo etažnih lastnikov. S soglasjem več kot 50% po solastniških deležih etažni lastniki lahko imenujejo nadzorni odbor stavbe, katerega osrednja naloga je prav nadzor nad delom upravnika, ki izhaja iz pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Vsak etažni lastnik ima pravico do mesečnega vpogleda v pogodbe in v knjigovodske listine, ki se nanašajo na obratovanje in vzdrževanje stavbe ter v stanje rezervnega sklada. Z uvedbo obveznih ločenih fiduciarnih računov rezervnega sklada za vsako stavbo posebej je omogočena večja transparentnost in lažji nadzor inšpekcijskih služb. Inšpektorat RS za stanovanja izvaja inšpekcijski nadzor nad upravniki v delu, ki se nanaša na javni interes.
[1] Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17, 59/19, 189/20 – ZFRO, 90/21, 18/23 – ZDU-1O in 77/23 – odl. US)
[2] Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 60/09, 87/11, 85/13 in 52/22)