Rešitev stanovanjske (ne)politike, medgeneracijsko bivanje, mlade družine, velike nepremičnine ter davki
Pozdravljeni
Spodaj je kratko opisana zanimiva in realna (delna)rešitev perečega stanovanjskega problema mladih, mladih družin in medgeneracijskega bivanja.
Menim, da je na voljo precej kakovostnih stanovanj. Da so ta stanovanja velika, imajo vrt in parkirišče. Cene so celo najugodnejše, kot iz leta 2010... ampak...
Ta stanovanja so v velikih hišah, pri tujih ljudeh, ki niso motivirani za prodajo.
Osnovna ideja oz predlog je vzpodbuda prodaje večstanovanjskih hiš pod ugodnejšimi davčnimi in/ali drugimi pogoji za ureditev in izboljšanje bivanjskih pogojev mladih, mladih družin in prodajalcev, ki so ponavadi starejša starostna skupina.
V zadnjem obdobju je vsepovsod slišati o medgeneracijskih projektih v obliki sosesk, občinskih centrov, DSO + vrtec,... zato verjamem, da bo moj predlog zanimiv za širšo debato.
Pred časom sem razvijal idejo o projektu portala, ki bi združeval skupni interes pri preoblikovanju prevelikih, (pol)praznih hiš v etažiran večstanovanjski objekt v katerem bi v eni etaži (lahko?) ostal lastnik, ki so večinoma starejše osebe, v drugih pa mladi ali mlade družine.
Kmalu sem ugotovil, da je to pravzaprav idealen projekt za politično stranko in vlado, ki ima interes izboljšati stanovanjske razmere za mlade in stare, vstopiti v in tudi pričeti mehko urejati davčno področje nepremičnin. Projekt je idealen za sodelovanje nevladne ali vladne (mladinske) organizacije ali društva, ki ima največji interes na tem področju.
Dejstvo je, da je na slovenskem trgu veliko prevelikih hiš iz obdobja 1963-1995. Na to temo je bilo že veliko napisanega. Že krajši ogled v vašem okolju bo pokazal množico hiš, ki so pol prazne in praviloma v njih stanujejo starejši lastniki, ki jim je hiša bolj kot ne prevelik strošek za vzdrževanje. Da bi se jim naprtilo še nepremičninski davek, bi bila (spet) revolucija čeprav bi davek vzpodbudil večjo ponudbo nepremičnin in nižjo ceno, vendar pa tudi nove stiske pri ravno najbolj ranljivih.
Tehnična sprememba obstoječih objektov in namembnosti v gradbeništvu ni nič novega. Je pa problem v politiki ter delovanju občin in je zato zahteven ali celo nemogoč postopek za posameznika, ki se mora boriti z občinskimi in državnimi mlini.
Hiše, ki so se gradile v obdobju 1963-1995 so praviloma prevelike za lastnike in idealnih kvadratur za mlade družine.
V povprečju imajo 180-220m2 bivanjske površine
V povprečju 600m2 parcele.
Velikost tlorisov teh hiš je praviloma od 60-75m2
Imajo po tri etaže
Praviloma so idelanih gabaritov za enostavno preureditev v večstanovanjski etažiran objekt
V takih objektih se lahko uredi kakovostno bivanje za tri družine.
Kvadratura omogoča tri do štiri sobna stanovanja po veljavnih standardih.
Da, res je da se to da (teoretično) napraviti že sedaj vendar, je to skoraj misija nemogoče... .
Ovire in potrebe:
Redki so prodajalci, ki prodajajo le etažo hiše
Spremembe prostorskih aktov so dolgotrajne
Razumevanje in interes občin je majhen. Razprav na to temo ni.
Individualni pristop (ena vloga) je prešibek za premik občinskih aparatov
Potreben je skupni, širši pristop ter predstavitev prednosti zainteresirani javnosti
Potreben je vpliv države, da občinam omogoči vse za hitre postopke, da jih vzpodbudi, motivira, pospeši...
Potrebno je s strani države motivirati ljudi z davčnimi in drugimi ugodnostmi pod razpisanimi pogoji.
Elektro, energetske in komunalne službe z jasnimi navodili in pogoji.
Vzpodbuditi stroko, da se zorganizira v projektne ekipe od arhitekture, geodetov, izvajalcev gradbene stroke... Vse za hitrejšo in efektivno izvedbo.
Določiti skupna pravila in ugodnosti za tak projekt:
- medgeneracijsko bivanje (socializacija)
- mlade družine (razvoj okolja)
- pogoj > protipotresna gradnja (po letu 1963)
- pogoj > novo gradbeno dovoljenje
- pogoj > etažiranje
- pogoj > samostojni števci
- pogoj > čistilna naprava
- pogoj > pogodba z obveznostmi o npr skupnem obsegu ter plačilu gradbenih in tehničnih del, navedba soglasij, vselitvi, lastniških razmerjih,..
- pogoj > pravila/pogodba "skupne igre" kot npr pravila za skupni razpis najema projektanta in geodeta, gradbenih izvajalcev za posamezni medgeneracijski projekt
- pogoj > zunanje stopnišče; Po preučevanju tlorisov in drugih razmerij bi bilo za dosego bivanjskih standardov in boljši prostorski izkoristek obvezno narediti zunanja stopnišča (standardno kovinsko, montažno)
- pogoj > obvezno dva ali tri arhitekturne oporne/izhodiščne projekte za zunanjo ureditev, stopnišče, dostope, parcelacijo...
- pogoj > ...
Kaj je dobrega v vsem tem? Veliko!
- dostopnejši nakup nepremičnine saj je razdeljeno na več deležev
- skupinsko in cenejše pridobivanje dokumentacije
- skupinsko in cenejše do gradbenih storitev
- normalna cena hiše (Ljubljana) je trenutno približno od 2.000 - 3.000€/m2 kar je dva do trikrat ceneje od cen stanovanj
- poenostavljeno povedano; S popolno gradbeno in energetsko obnovo in vsemi pravnimi ter lastniškimi razmerji nastane čisto pravo samostojno lastniško stanovanje, ki ne bo presegalo trenutnih cen klasičnih starih stanovanj v soseskah. Dobra naložba.
- Ta segment ne bo zanimiv za špekulante ter naložbenike, ker bodo imeli omejen (onemogočen) dostop zaradi "medgeneracijskih" ali drugih pogojev zato dvig cen iz tega naslova ni pričakovati.
- ideja je resnično za ljudi, ki nujno potrebujejo urejene stanovanjske razmere
- človeku dostojne in kakovostnejše bivanjske razmere za vse vpletene
- boljši življenski prostor z vrtom, urejenim dvoriščem, parkirišči in pomožnimi objekti
- medgeneracijsko bivanje
- revitalizacija oz ponovna poselitev določenih področij
- ureditev in izboljšanje sosesk
- ureditev katastra
- ureditev ZK razmerij
- ureditev (črnih) gradenj oz objektov katerih gradbeno dovoljenje ne ustreza več dejanskemu stanju
- ekološka in energetska ureditev objektov (čistilne naprave, energetsko učinkovita okna, fasade,..)
- lastniki oz starejše osebe, ki ostanejo v objektu lahko finančno sodelujejo pri projektu saj so prejeli kupnino in hkrati lahko prilagodijo bivanjsko okolje svojim trenutnim in prihajajočim potrebam.
- ...
Prednosti je enormno veliko. Ampak..
-Potrebno je angažiranje interesnih skupnosti, širše publike in približati idejo ljudem z vsemi lepimi in pozitivnimi prednostmi.
-Potrebno je sodelovanje vlade in občin, da z vzpodbudami odprejo te možnosti mladim in starim.
-Vzpodbude so lahko v obliki davčnih ugodnosti pri prodaji (npr. prodajalec ostaja v stanovanju objekta vsaj še 5 let), ugodnosti pri stroških pridobivanja gradbenih dovoljenj, prilagoditev prostorskih aktov za obstoječe objekte in pospešitev postopkov pridobivanja raznoraznih občinskih potrdil za medgeneracijske nepremičninske projekte... itd.
Glede na to, da (v mojem življenju) na področju stanovanj ni pričakovati realnih realizacij za desettisoče državljanov ampak le zasebne projekte namenjene peščici, lahko vlada še v tem mandatu naredi najcenejši nepremičninski projekt za enormnim učinkom in to na mnogo področjih.
S tem manevrom lahko vlada pravzaprav izpolni predvolilne obljube in da realno ter idealno možnost, da sami pristopimo k rešitvi.
Pri glasovanju poskusite iskati pozitivne stvari v predlogu.
Toliko na kratko od mene na tej strani PREDLAGAM.VLADI.SI.
Dodatne info:
www.finance.si/nepremicnine/kako-v-enodruzinsko-hiso-spraviti-dve-druzini/a/8808268