Potrdilo o namembnosti zemljišča - administrativna ovira

Odziv Ministrstva za pravosodje

Zakon o zemljiški knjigi (v nadaljnjem besedilu: ZZK-1) v prvem odstavku 38. člena določa, da mora biti v primeru, ko se z zemljiškoknjižnim dovolilom dovoljuje vpis lastninske pravice (razen pri samostojnih delih objekta v etažni lastnini), temu dovolilu priloženo tudi potrdilo o namenski rabi zemljišča. V drugem odstavku istega člena pa je vsebovana še zahteva, da mora biti v primeru, ko se s predpisi za promet z določenimi vrstami nepremičnin terja soglasje oziroma odobritev pristojnega organa oziroma potrdilo pristojnega organa, da takšno soglasje oziroma odobritev ni potrebna, dovolilu priloženo tudi tako soglasje, odobritev oziroma potrdilo, če iz potrdila izhaja, da gre za takšno vrsto nepremičnine. Primer takšne vrste nepremičnin so kmetijska zemljišča, gozdovi in kmetije. Zakon o kmetijskih zemljiščih (v nadaljnjem besedilu: ZKZ) v 19. členu določa, da pravni posel s temi nepremičninami odobri upravna enota, naštete pa so tudi izjeme od tega pravila. V 22. členu ZKZ je nato urejen postopek te odobritve, ki se zavrne ali pa odobri z odločbo, enako se z odločbo odloči tudi o tem, da odobritev ni potrebna. Isti člen nato v zadnjem odstavku izrecno določa, da je overitev podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu mogoča le na podlagi takšne pravnomočne odločbe.

Čeprav ZKZ v 22. členu ne določa, da odločba upravne enote vsebuje tudi navedbo, da gre za kmetijsko ali gozdno zemljišče, je razumljivo, da je temu tako. V takem primeru se je možno strinjati s predlogom državljana, da poleg odobritvene odločbe oziroma odločbe, da odobritev ni potrebna, ni potrebe po prilaganju potrdila o namenski rabi zemljišča. Kljub temu pa zoper tak pristop (ki bi ga bilo treba preliti v zakonsko ureditev), govorita naslednja vsebinska argumenta:

1. Notar bi se ob takšnem pristopu seznanil z namensko rabo zemljišča samo v primeru, ko bi prodajalec kmetijskega zemljišča ali gozda predložil odločbo upravne enote. Odgovornost notarja, da overi podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu samo v primerih, ko stranke izpolnijo pogoje po posebnih predpisih, kakršen je ZKZ, in ki izhaja iz devetega odstavka 64. člena Zakona o notariatu (v nadaljnjem besedilu: ZN), bi bila tako v celoti odvisna zgolj od tega, ali bi stranka predložila odločbo upravne enote oziroma od tega, ali bi jo sploh pridobila. Ker ZKZ ne sankcionira opustitve dolžnosti pridobitve odločbe za potrebe pravnega prometa s kmetijskimi zemljišči, je skrbnik izpolnjevanja zakonskih pogojev pri prometu s temi ravno notar. Z dejstvom, da gre za kmetijsko zemljišče in da mora prodajalec zaradi tega pri prometu izpolniti še posebne pogoje, se mora notar seznaniti objektivno in neodvisno od tega, ali je prodajalec izpolnil zahteve iz ZKZ po odobritvi pravnega posla, to pa lahko stori ravno z uporabo potrdila o namenski rabi zemljišča.
2. Potrdilo o namenski rabi zemljišča ne vsebuje zgolj podatka o namenski rabi prostora, temveč tudi podatek o obstoju prostorskih ukrepov na zemljišču, to pa je tudi predkupna pravica občine. Ker predpisi s področja urejanja prostora podobno kot predpisi s področja kmetijskih zemljišč kot mehanizem doslednega spoštovanja obveznosti, ki za prodajalca izhajajo iz dejstva, da je njegovo zemljišče pod posebnim režimom, določajo mehanizme notarskega poslovanja, je potrdilo namenjeno tudi temu, da se notar seznani z morebitnim obstojem predkupne pravice občine in ravna temu primerno. Potrdilo o namenski rabi zemljišča torej v notarskih postopkih ni povezano zgolj z vprašanjem, ali gre za kmetijsko zemljišče, temveč ima tudi druge namene. Dejstvo je, da je na kmetijskem zemljišču lahko določen tudi režim predkupne pravice občine. Če bi sledili predlogu, po katerem zaradi predložitve odločbe o odobritvi prometa s kmetijskim zemljiščem oziroma odločbe o nepotrebnosti odobritve, ne bi bilo treba predložiti tudi potrdila o namenski rabi zemljišča, bi notar lahko overil podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu, saj bi štel, da so izpolnjeni pogoji po ZKZ, ne bi pa vedel, da je treba preveriti tudi izpolnjevanje pogojev po predpisih s področja urejanja prostora.

Poleg navedenih vsebinskih argumentov pa je treba opozoriti še na dvoje:

1. Skladno s 5.a členom ZN je notar dolžan sam pridobiti podatke oziroma dokazila o podatkih iz uradnih evidenc, ki jih vodijo državni organi, organi samoupravnih lokalnih skupnosti ali nosilci javnih pooblastil, in teh podatkov oziroma dokazil ne sme zahtevati od strank. Ker je potrdilo o namenski rabi zemljišča potrdilo iz uradne evidence, zapade pod te določbe in stranka notarju potrdila ni dolžna predložiti, se pravi zanjo administrativno breme njenega pridobivanja ne obstaja.
2. ZZK-1 v zadnjem odstavku 38. člena določa, da lahko notar do informatizirane evidence o podatkih o namenski rabi prostora in o prostorskih ukrepih dostopa tudi elektronsko. ZZK-1 se je s tem naslonil na ureditev po predpisih o prostorskem načrtovanju oziroma urejanju prostora, ki predvideva vzpostavitev t. i. prostorskega informacijskega sistema, ki bo vseboval navedene podatke. Dejstvo je, da trenutno ta sistem s to funkcionalnostjo še ne deluje, bo pa vzpostavljen v prihajajočem obdobju in bo takrat tovrstno pridobivanje podatkov bodisi s strani strank, bodisi samih notarjev, stvar preteklosti.

Odziv Ministrstva za finance

Zadeva se nanaša na razpolaganje s kmetijskem zemljiščem, kjer je za ureditev prenosa nepremičnine pri notarju med drugim treba priložiti tudi potrdilo o plačanem davku. Pobuda se nanaša na predložitev prilog k napovedi za odmero davka na promet nepremičnin, ki jo mora zavezanec v skladu z Zakonom o davku na promet nepremičnin (v nadaljevanju: ZDPN-2)) vložiti v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti pri davčnem organu, na območju katerega nepremičnina leži. Tako je v postopku odmere potrebno pridobiti tudi odločbo o odobritvi pravnega posla, ki jo izda upravna enota. V napovedi je treba vpisati med drugim tudi datum odobritve pravnega posla, kadar gre za posel, ki ga mora po zakonu odobriti upravni organ.

Pojasnjujemo, da davčna obveznost v skladu z določbo 7. člena ZDPN-2 nastane takrat, ko je sklenjena pogodba, na podlagi katere se prenese nepremičnina. Izjemoma, če je za prenos nepremičnine potrebno dovoljenje državnega organa ali kakšen drug pravni akt, nastane davčna obveznost s pravnomočnostjo pravnega akta, čeprav je bila pogodba sklenjena prej. Kadar gre za promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami, se pri določanju nastanka obveznosti upošteva datum pravnomočnosti odločbe o odobritvi pravnega posla (oziroma potrdilo, da odobritev ni potrebna), izdano s strani upravne enote, na podlagi določb Zakona o kmetijskih zemljiščih.

V praksi praviloma davčni zavezanci ob predložitvi napovedi za odmero davka na promet nepremičnin že razpolagajo s pravnomočno odločbo o odobritvi pravnega posla oziroma potrditvijo, da odobritev ni potrebna. V primeru, da zavezanci s to odločbo ob vložitvi napovedi ne razpolagajo, jih finančni urad seznani, da bo sam po uradni dolžnosti pridobil navedeno odločbo s pisno poizvedbo. V večini primerov nato zavezanci, zaradi interesa po čim hitrejšem odmernem postopku, sami priskrbijo odločbo in jo predložijo davčnemu organu.

V zvezi z vprašanjem, zakaj ne bi mogel FURS neposredno vpogledati v evidenco izdanih dovoljenj upravnih enot iz tega področja in status pravnomočnosti, končno pojasnjujemo, da takšna evidenca, ki bi omogočala neposreden elektronski vpogled v evidenco pravnomočnih odločb o odobritvi pravnega posla, pri upravnih enotah ni vzpostavljena, tako tak neposreden vpogled ni mogoč. Strinjamo pa se, da bi vzpostavitev ustrezne evidence pospešila vodenje postopka pri davčnem organu.