25. 2. 2020
Odziv Ministrstva za pravosodje
Zakon o izvršbi in zavarovanju (ZIZ) določa, da kupec na javni dražbi nepremičnin ne more biti dolžnik pa tudi ne sodnik, izvršitelj ali kdo drug, ki uradno sodeluje pri prodaji, ali pa nekdo, ki po zakonu ne more pridobiti nepremičnine, ki je predmet izvršbe (187. člen). Javne dražbe za prodajo nepremičnine se smejo udeležiti le tisti, ki predhodno položijo varščino, sama varščina pa znaša desetino ugotovljene vrednosti nepremičnine (185. člen ZIZ).
V primeru, da najboljši ponudnik oziroma kupec v določenem roku ne položi kupnine, se mu položena varščina v skladu s 191. členom ZIZ ne vrne, ampak se razdeli skladno s pravili o poplačilu upnikov po 197. in 198. členu. Takšna ureditev velja od uveljavitve Zakona o spremembah in dopolnitvah zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ-F). Gre za civilno sankcijo, sprejeto ravno z namenom, da se prepreči zloraba s strani ponudnikov, ki kupnine ne položijo. Neuspešnim ponudnikom se varščina vrne (185. člen ZIZ).
191. člen ZIZ za primer, ko najboljši ponudnik v roku ne položi kupnine nadalje določa, da sodišče na predlog upnika in glede na okoliščine prodaje pozove na plačilo kupnine drugega oziroma naslednje najboljše kupce, ki v to privolijo, ter jim določi rok za položitev kupnine, ali pa prodajo s sklepom razveljavi in določi novo prodajo. Glede na besedilo zakona je torej potreben predlog upnika, pri čemer se upoštevajo okoliščine prodaje, če pa upnikovega predloga ni, sodišče ne more pozvati na plačilo kupnine drugega najboljšega kupca, temveč prodajo razveljavi in določi novo (Sklep višjega sodišča v Ljubljani I Ip 5006/2011).
Prvotno besedilo tretjega odstavka 191. člena ZIZ ni vsebovalo možnosti poziva naslednjega najboljšega ponudnika, temveč je sodišče v primeru neplačila najboljšega ponudnika v vsakem primeru razveljavilo dražbo. Z Zakonom o spremembah in dopolnitvah zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ-E) je bila dodana možnost poziva, in sicer, kot je navedeno v uvodni obrazložitvi predloga novele ZIZ-E, z namenom, da se izogne težavam, ko dolžnik pripelje svojega kupca, ki neprimerno viša izklicno ceno, kupnine pa nato v določenem roku ne položi in je zato treba razpisati novo dražbo.
Menimo, da predlog državljana glede povečanja varščine v primeru nepremičnin do določene vrednosti ob veljavni ureditvi, po kateri najboljši ponudnik v primeru neplačila kupnine varščine ne dobi povrnjene, ni primeren za nadaljnjo obravnavo. Enoten sistem varščine, po katerem torej varščina v vsakem primeru predstavlja 10 odstotkov ocenjene vrednosti nepremičnine, je po mnenju Ministrstva za pravosodje, ustrezen in tudi primerjalno-pravno primerljiv. Tudi na primer v avstrijski in hrvaški ureditvi znaša varščina v vseh primerih 10 odstotkov vrednosti nepremičnine.
Prav tako menimo, da je veljavna ureditev ustrezna tudi v delu, v katerem je od upnika odvisno, ali se dražba razveljavi, ali pa se na plačilo kupnine pozove drugi in naslednji kupec, saj se tako upoštevajo okoliščine v konkretnem primeru, na primer višina posameznih ponudb, prepreči pa se tudi zloraba v primeru, ko bi z namenom preprečitve prodaje deloval ne le prvi, ampak tudi drugi ali celo naslednji najboljši ponudnik. Upoštevati je treba tudi, da lahko sodišče udeležencem, ki v postopku z namenom škodovanja drugemu ali s ciljem, ki je v nasprotju z dobrimi običaji, vestnostjo in poštenjem, zlorabljajo svoje procesne pravice, izreče denarno kazen po določbah 11. člena Zakona o pravdnem postopku, ki se smiselno uporablja tudi v izvršilnem postopku (15. člen ZIZ).
V zvezi s preprečevanjem medsebojnih dogovarjanj in usklajenega ravnanja na javnih dražbah dodajamo še, da je bila z Zakonom o spremembah in dopolnitvah Zakona o izvršbi in zavarovanju urejena zakonska podlaga za uvedbo spletnih dražb premičnin in nepremičnin, s katero se bo zaradi boljše predstavitve predmeta dražbe ter sodelovanja širokega kroga dražiteljev povečala uspešnost prodaje, možno bo doseči optimalnejšo ceno. Nepremičnine se bodo praviloma prodajale s spletno dražbo. Zaradi prekinitve stika med dražitelji bo s spletno dražbo tudi zmanjšan velik del tveganja medsebojnih dogovarjanj in preprečevanja udeležbe na javnih dražbah. Določbe o spletni dražbi se bodo začele uporabljati, ko bodo izpolnjeni tehnični pogoji in bo izdan ustrezen pravilnik, ki bo urejal podrobnejša pravila v zvezi s spletno javno dražbo.