5. 9. 2017
Odziv Ministrstva za javno upravo
Ministrstvo za javno upravo meni, da tak predlog ni primeren za nadaljnjo obravnavo, saj pavšalen poziv upravljavcem rezultatov ne bo prinesel. Gospodarno ravnanje z nepremičninami tudi s tistimi v solastnini, pa se že izvaja skladno z veljavnimi predpisi, pravnimi in finančnimi možnostmi ter strategijami posameznih upravljavcev nepremičnin v lasti države.
Postopno izvedbo, skladno s predhodnimi navedbami, upravljavci nepremičnin v lasti države že izvajajo. Glede predloga, da upravljavci v imenu države odkupujejo solastniške deleže tretjih oseb na nepremičninah, opozarjamo, da Zakon o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 86/10, 75/12, 47/13- ZDU-1G, 50/14, 90/14-ZDU-1I, 14/15-ZUUJFO in 76/15; v nadaljnjem besedilu: ZSPDSLS) in Uredba o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 34/11, 42/12, 24/13, 10/14 in 58/16) v 26. členu med drugim določa, da se stvarno premoženje, katerega lastnik postane država, se lahko pridobiva v takem obsegu ter taki kvaliteti, ki zagotavljata najboljše pogoje za izvrševanje nalog bodočega upravljavca, brez nepotrebnih zalog. Navedeno pomeni, da upravljavec solastniške deleže tretjih lahko odkupuje le v primeru, da nepremičnino potrebuje za opravljanje nalog in sicer brez nepotrebnih zalog. Ob tem je potrebno pojasniti, da morajo biti za take odkupe zagotovljena upravljavcem v vsakokratnem proračunu tudi ustrezna finančna sredstva, česar pa mnogokrat ni dovolj.
Glede prodaje solastniških deležev na nepremičninah v lasti države, je potrebno izpostaviti, da tudi solastniški deleži predstavljajo javno premoženja, zato so upravljavci zavezani, k spoštovanju predpisov o ravnanju s stvarnim premoženjem države in samoupravnih lokalnih skupnosti ter tudi k spoštovanju specialnih predpisov, ki urejajo postopke za posamezne vrste premoženja (npr. Zakon o kmetijskih zemljiščih (Uradni list RS, št. 71/11 – uradno prečiščeno besedilo, 58/12, 27/16 in 27/17 – ZKme-1D)). Ker gre za javna sredstva je z njimi potrebno ravnati upoštevajoč načela gospodarnosti, odplačnosti, preglednosti, javnosti in enakega obravnavanja. Navedena načela v praksi pomenijo, da prodaja solastnikom nima prednostnega položaja razen v primerih, ko zakon tako izrecno določa. Pred prodajo je potrebno, da solastniške deleže na nepremičnem premoženju ocenijo sodni cenilci oziroma pooblaščeni ocenjevalci nepremičnin, kar prestavlja izhodiščno ceno prodaje. Splošno določilo, ki ureja prednostni položaj solastnika nepremičnine določa v 66.členu Stvarnopravni zakonik (Uradni list RS, št. 87/02 in 91/13), ko pravi, da solastnik lahko razpolaga s svojo pravico brez soglasja drugih solastnikov. Če je predmet solastnine nepremičnina, imajo drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico. Če predkupno pravico uveljavlja hkrati več solastnikov, lahko vsak od njih uveljavlja predkupno pravico v sorazmerju s svojim idealnim deležem. Poleg navedenega pri ravnanju s stvarnim premoženjem ZSPDSLS v 23.členu omogoča izjemo pri uporabi metode prodaje in sicer določa, da se nepremično premoženje države lahko proda ali zamenja na podlagi neposredne pogodbe, če se prodajajo solastniški deleži na nepremičninah, ki so manjši od 50% ali enaki 50%, ali če se prodajajo solastniški deleži na zasedenih stanovanjih. V vseh ostalih primerih se prodaja izvede preko metode javne dražbe oziroma javnega zbiranja ponudb in se solastnikom ponudi le prodaja po pogojih najugodnejšega ponudnika/ dražitelja, solastniki (tretje osebe) pa take pogoje (najvišja cena, rok plačila, itd) sprejmejo in odkupijo solastniški delež ali pa zavrnejo in prepustijo nakup najugodnejšemu ponudniku.
Tudi način prodaje na način, da upravljavec na podlagi pooblastil izvede prodajo za vse solastnike, je predmet odločitve upravljavca ob presoji vidika gospodarnosti in odzivnosti preostalih solastnikov, ko se upravljavec odloči za najgospodarnejšo rešitev, vendar je tak način prodaje velika izjema.
Ob tem izpostavljamo, da je prenehanje solastnine mogoče doseči tudi na druge pravne načine, kot so delitev solastnine v naravi (parcelacija nepremičnine v izmeri ustrezni solastniškim deležem in vzpostavitev lastnine na novonastalih parcelah do celote) ali pa celo civilna delitev solastnine, ki se izvede s prodajo celotne nepremičnine v postopku pred sodiščem.
Ob tem je potrebno poudariti, da se postopki ravnanja izvajajo glede na strategijo in notranje usmeritve upravljavcev, zato izvedbe in željenih rezultatov predlaganega poziva vsem solastnikom za ureditev medsebojnih premoženjskih razmerij, tako finančno, kot tudi z vidika zagotavljanja nemotenega delovnega procesa ni mogoče zagotoviti. Upravljavci nepremičnin so že sedaj zavezani, k gospodarnemu ravnanju, ki ga izvajajo skladno z vsakokratnimi potrebami po nepremičninah, obstoječimi strategijami in poslovnimi načrti, ter finančnimi in kadrovskimi možnostmi.