Poslovno-stanovanjski objekti in sprememba namembnosti prostorov
V Sloveniji je pogosta gradnja objektov, ki imajo status poslovno-stanovanjskih objektov (površina poslovnih prostorov je večja od površine stanovanjskih prostorov). Ti objekti so praviloma v centrih mest in na prvi pogled predstavljajo odlično mesto za prebivanje mladih družin, saj ima stanovalec vse na dosegu roke, stanovanjski del objekta ima ločene vhode, stanovanja pa so v višjih nadstropjih objekta. Problem teh objektov je, da so izvzeti iz Stanovanjskega zakona. Posledično vsa pravna zaščita (stanovanjska inšpekcija) ne velja za stanovalce. Stanovalci "probleme" lahko rešujejo samo preko civilnih postopkov pred sodišči (določila Stvarno pravnega zakonika), ki pa niso poceni in so seveda samoplačniška. Največji problem teh stanovanj je v tem, da na Ministrstvu za infrastrukturo in prostor na Langusovi ulici v Ljubljani razlagajo (njihov dopis številka: 35201-119/3013 z dne 9. 7. 2013), da za spremembo namembnosti v povsem stanovanjskem nadstropju poslovno-stanovanjskega objekta NI POTREBNO SOGLASJE sostanovalcev, niti SPREMEBA NAMEMBNOSTI stanovanja v poslovni prostor, da se stanovanje uporablja izključno za poslovno dejavnost. Primer: večinska dejavnost objekta je upravno-administrativna (v poslovnem delu je npr. občina, davčna uprava, odvetništvo, PTT, trgovine itd.). Občina ima v stanovanjskem delu desetih stanovanj npr. štiri stanovanja, ki jih daje v najem. V primeru širitve njihove dejavnosti jih lahko brez soglasij sostanovalcev/lastnikov itd. prične uporabljati izključno za svojo poslovno dejavnost občinske uprave/uradi. Posledica je gneča, hrup, povečana obraba in obratovalni stroški zaradi obiskovalcev občinske uprave itd. na hodnikih pred ostalimi stanovanji v tem nadstropju. ČLOVEK NE MORE VERJETI, DA JE TO MOŽNO, vendar dopis Ministrstva za infrastrukturo in prostor številka: 35201-119/3013 z dne 9. 7. 2013 to razlaga kot povsem zakonito in povsem dopustno. Moj PREDLOG je, da Ministrstvo za infrastrukturo in prostor prouči zgoraj navedeno anomalijo v stanovanjski zakonodaji in jo ODPRAVI, tako da STANOVALCE V POSLOVNO-STANOVANJSKIH OBJEKTIH IZENAČI Z OSTALIMI STANOVALCI V VEČSTANOVANJSKIH OBJEKTIH PO STANOVANJSKEM ZAKONU. Sedanja pravna ureditev, ki je posledica zadnjega Stanovanjskega zakona je namreč diskriminatorna do stanovalcev v poslovno-stanovanjskih objektih in jim onemogoča normalno rabo stanovanja ter pravico do normalnega življenjskega okolja. Mislim, da ni potrebno razlagati agonije mlade družine, ki vzame kredit za nakup stanovanja na 20 let, nato pa se zaradi totalno zgrešene stanovanjske politike države znajde v zgoraj opisani situaciji (osebno ne morem verjeti, da lahko uradnik na ministrstvu napiše takšno obrazložitev). Država bi morala zagotavljati svojim državljanom stanovanja, ne pa da s spreminjanjem zakonodaje (zadnji Stanovanjski zakon in predpisi, ki urejajo KLASIFIKACIJO OBJEKTOV) spravlja stanovalce v nemogoč položaj (BREZDOMCI S STANOVANJSKIM KREDITOM).
Spoštovani David S!
Skozi vaše navedbe menim, da ne razumete bistvo problema. Bistvo mojega pisanja je v tem, da ni nobene pravne varovalke, ki bi onemogočala, da nekdo, ki nima nobene etike in morale pokupi v nadstropju 10 stanovanj, npr. 5 stanovanj in tam odpre poslovni prostor, ki je v okviru klasifikacije objekta. Pri tem pa ne potrebuje nobenega soglasja!
Primerjava z vašo "železnico" bi bila prava, če bi država po nekem času v objektu kupila npr. tri stanovanja in iz njih naredila čakalnico in bife, pri tem pa ne bi potrebovala vašega soglasja.
G. Gorazd (Mag dom) hvala za vaše navedbe!
S spoštovanjem!
Popolnoma razumem bistvo problema.
Pravim pa, da s tem, ko nekdo kupi stanovanje v poslovno-stanovanjskem objektu, takšna pravila igre pač sprejme.
V stanovanjskem objektu potrebujete soglasje lastnikov preostalih stanovanj, če se želite ukvarjati z dejavnostjo. V poslovno-stanovanjskem pač ne. Zato obstajata dve vrsti objektov. In če nekdo kupi stanovanje v poslovno-stanovanjski stavbi, s tem sprejme pravila igre, ki za to stavbo veljajo....tako kot nekdo, ki kupi hišo ob železnici sprejme to, da mu bo vsake pol ure mimo hiše peljal vlak. In se ne more pritoževati, če po nekaj letih začnejo vlaki voziti hitreje, in s tem postanejo bolj moteči.
Spoštovani David!
Kot sem dejal, zadeve ne razumete in bi bilo korektno iz vaše strani, da ne razpravljate o nečem česar ne razumete.
V letu 1993 ko sem kupil stanovanje, je za objekt je veljal Stanovanjski zakon. Z zadnjim Stanovanjskim zakonom pa so tovrstna stanovanja izpadla iz njega in posledično nastali problemi, katere navajam.
Tako, da vaše navajanje zavedanja ob nakupu itd. v teh situacijah ne more biti aktualno.
S spoštovanjem! Dušan Gorišek
Glasoval sem ZA z zadržkom.
V zakonodaji bi morali posebej opredeliti status stanovanj v poslovno-stanovanjskih objektih. In to na nekih realnih temeljih. Pri tem imam v mislih lastniška stanovanja in ne najemniških.
Dejstvo namreč je, da se stroški, ki se v stanovanjskih objektih ( za katere velja SZ-1) obračunavajo po Pravilniku o upravljanju....., medtem, ko se stroški v poslovno-stanovanjskih (in poslovnih) stavbah obračunavajo po solastniških deležih ali bruto kvadraturi. V praksi to pomeni, da poslovni prostori plačujejo večji del stroškov od stanovanjskih...ker imajo seveda v lasti večjo kvadraturo in delež. Poleg tega pa vplačujejo tudi sorazmerno višje zneske v rezervni sklad....oziroma tisti, ki so mesečnega plačevanja oproščeni, plačajo investicijske posege v objekt v enkratnem znesku.
Zakonodaja sicer predvideva, da lahko način delitve etažni lastniki določijo oz. spremenijo s pogodbo o medsebojnih razmerjih (ali aneksom k pogodbi) - za kar pa je potrebno doseči soglasje malo nad 75% po deležih etažne lastnine.
Pat oziroma skoraj mat pozicija (odvisno na kateri strani si) torej.
Skratka, zakonodaja bi morala pretehtati in uravnotežiti pravice (in dolžnosti) obeh "polov".
upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd
Spoštovani David S!¨
Glede na odziv bralcev vidim, da nam je kar malo mar za spremembe, ki jih je država vnesla med stanovalce v objektih, ki jih zajema Stanovanjski zakon in stanovalce, ki prebivajo v stanovanjih, ki jih le-ta ne zajema. Prej zakonodaja teh dveh kategorij ni razdvajala oz. ustvarjala razlik ali diskriminacij.
Gospod David, čudi me vaše razmišljanje, da je bilo takšno stanovanje cenejše!! Tovrstna stanovanja so bila zaradi lege praviloma dražja. To niso predelane proizvodne hale v stanovanja itd., to so "stanovanjski objekti" v centrih mest, kjer gledate v spodnjih prostorih izložbe trgovin itd. v višjih etažah pa prebivajo prebivalci.
S podporo vas bralcev bi država "morala" ponovno pregledati področno zakonodajo in ostale predpise, ki urejajo klasifikacijo objektov in odpraviti anomalije. Država je namreč na tem področju ustvarila totalno zmedo, posledično pa tudi diskriminacijo.
S spoštovanjem!
Če gre za poslovno-stanovanjski objekt, je že iz vrste objekta razvidno, da gre v prvi vrsti za poslovno stavbo, v kateri so tudi stanovanja. Ker raba objekta v poslovne namene lahko moti stanovalce pri bivanju, mi je nekako logično, da za takšno stanovanje ne bodo pripravljeni odšteti toliko denarja, kot za stanovanje v čisto stanovanjskem objektu, ki teh motenj nima.
Seveda pa se vsak odloči, če mu je zaradi lege ali ostalih značilnosti takšno stanovanje morda vredno celo več, kot primerljivo stanovanje v stanovanjskem bloku. Ostaja pa dejstvo, da so lastniki pred nakupom vedeli, v kakšnem objektu kupujejo stanovanje.
Vse skupaj mi izgleda tako, kot če bi nekdo kupil hišo ob neprometni železnici, potem pa zahteval varstvo pred hrupom, če bi se promet po tej železnici povečal, in bi mu postal moteč.
Ljudje verjetno status stavbe in posameznih stanovanj poznajo preden se odločijo za nakup. Takšna stanovanja so tudi manj vredna od drugih stanovanj.