15. 4. 2013
Odziv Ministrstva za finance
1. Cilj uvedbe cedularne obdavčitve dohodkov iz oddajanja premoženja v najem je predvsem doseči pregledno in predvidljivo davčno obravnavo, namenjeno stimuliranju trga oddajanja nepremičnin v najem s strani posameznikov, ki imajo neuporabljene nepremičnine, ter spodbuditi k prostovoljnemu napovedovanju teh dohodkov tiste davčne zavezance, ki do zdaj teh dohodkov niso napovedovali. Obenem pa ima uvedba cedularnosti, v povezavi z znižanjem višine priznanih normiranih stroškov s 40 na 10% od dohodka iz oddajanja premoženja v najem, pomembno vlogo tudi pri pomembnosti uveljavljanja dejanskih stroškov vzdrževanja premoženja, ki jih za premoženja, oddano v najem, plačuje zavezanec sam. Ti stroški se zavezancem priznavajo na podlagi računov, kar bo najemodajalce dodatno spodbujalo, da od ponudnikov storitev, povezanih z vzdrževanjem premoženja, zahtevajo izdajo računa.
2. Uvedba cedularizma obdavčitve dohodkov iz oddajanja premoženja v najem pomeni nadaljnje širjenje cedularne obdavčitve pasivnih dohodkov. Koncept sintetične oziroma globalne obdavčitev vseh dohodkov fizičnih oseb, ne glede na to, od kot so prejeti, z enim davkom, to je dohodnino, po progresivnih davčnih stopnjah in ob upoštevanju davčnih olajšav, je bil spremenjen oziroma je bil narejen odstop od tega koncepta z davčnim letom 2006. Pri obdavčevanju dohodkov fizičnih oseb z dohodnino se je določilo izhodišče, da se dohodki, glede na njihovo naravo lahko obravnavajo različno. Uveden je bil sistem, po katerem se določeni dohodki (dohodki iz kapitala - obresti, dividende, dobički iz kapitala) obdavčujejo z dohodnino po proporcionalni stopnji brez upoštevanja davčnih olajšav (cedularni sistem obdavčevanja). Dohodki iz oddajanja premoženja v najem so takrat ostali v sistemu sintetične obdavčitve. Skozi leta se je izkazalo, da takšna obravnava dohodkov iz oddajanja premoženja v najem ne vpliva stimulativno na trg oddajanja nepremičnin v najem in prijavo doseženih dohodkov DURS ter, da so dohodki, ki temeljijo na premoženju (pasivni dohodki), različno davčno obravnavani. Na potrebo po spremembi ureditve obdavčevanja dohodkov iz oddajanja premoženja v najem, zlasti na uvedbo cedularne obdavčitve dohodka od oddajanja premoženja v najem, kot velja za dohodke iz kapitala, je ves čas opozarjala tudi strokovna javnost.
3. Pred uvedbo cedularnega sistema obdavčevanja tudi za dohodke iz oddajanja premoženja v najem so bili proučeni vsi možni vidiki in vplivi takšne spremembe. Poleg pozitivnih učinkov (pregledna in predvidljiva davčna obravnava teh dohodkov in s tem pozitiven vpliv na trg oddajanja nepremičnin v najem) je bil zaznan tudi prerazporeditveni učinek, in sicer se nekaterim davčnim zavezancev primerjalno gledano lahko davčna obremenitev poveča in drugim zavezancem zmanjša. Po natančnejši proučitvi navedenega z analitičnega vidika, in sicer glede na povprečni delež dohodkov iz oddajanja premoženja v najem v skupnem dohodku zavezanca, glede na število zavezancev, ki dosegajo samo dohodke iz oddajanja premoženja v najem ter glede na povprečno efektivno davčno stopnjo teh zavezancev v sistemu sintetične obdavčitve v primerjavi s proporcionalno davčno stopnjo, je bilo ugotovljeno, da navedeni učinek kumulativno ne bo velik.
4. Upoštevajoč navedbe o povišani davčni obremenitvi vaših konkretnih dohodkov, menimo, da morate svojo specifično davčno situacijo preučiti z vidika celovitosti sprememb, ki jih uvaja novela ZDoh-2L. ZDoh-2L, ki je uvedla zgoraj opisane spremembe, namreč vsebuje več možnosti za optimizacijo davčne obveznosti, kar je omogočeno z uvedbo cedularne obdavčitve dohodkov iz opravljanja dejavnosti, od katerih se davčna osnova ugotavlja z upoštevanjem normiranih odhodkov. Dohodki iz organiziranega opravljanja dejavnosti oddajanja premoženja v najem v okviru statusne oblike samostojni podjetnik - s.p. se od 1.1.2013 lahko obdavčujejo z upoštevanjem normiranih odhodkov v višini 70%, če prihodki ne presegajo 50.000 EUR, davčna stopnja pa je predpisana v višini 20%. Več informacij o prenovljeni ureditvi t.i. pavšalne obdavčitve dohodkov iz opravljanja dejavnosti lahko najdete na spletni strani DURS.
Pri tem pripominjamo, da novi ZPIZ-2 v 145. členu določa, da so zavarovanci iz 15. člena tega zakona (samozaposleni) v prvih 12 mesecih poslovanja po prvem vpisu v poslovni register ali v drug register oziroma evidenco, oproščeni plačila prispevka zavarovanca in prispevka delodajalca v višini 50% zneska prispevka, obračunanega od osnove iz drugega odstavka tega člena. V naslednjih 12 mesecih so te osebe oproščene prispevka zavarovanca in prispevka delodajalca v višini 30% zneska prispevka, obračunanega od osnove iz drugega odstavka tega člena.