Dopolnitev zakonodaje, ki ureja promet z nepremičninami, prostorsko načrtovanje in gradnjo objektov – določitev minimalnih pravnih in tehničnih pogojev za prodajo zazidljivih zemljišč
Spoštovani,
posredujem vam, predlog za dopolnitev zakonodaje, ki ureja promet z nepremičninami, prostorsko načrtovanje in gradnjo objektov – določitev minimalnih pravnih in tehničnih pogojev za prodajo zazidljivih zemljišč
1. Uvodna izhodišča in ugotovljena problematika
V praksi se na slovenskem nepremičninskem trgu že dalj časa pojavlja izrazita neurejenost pri prodaji zemljišč, ki se oglašujejo kot zazidljiva, vendar dejansko ne izpolnjujejo osnovnih pogojev za gradnjo.
Čeprav je po Občinskem prostorskem načrtu (OPN) določena namensko raba zemljišča kot stavbno zemljišče, ta pravna oznaka ne pomeni, da je zemljišče dejansko pripravljeno za gradnjo ali da ga je mogoče brez dodatnih postopkov vključiti v gradbeni proces.
Pogosto je za posamezne dele območij predpisan še Občinski podrobni prostorski načrt (OPPN), ki določa konkretne pogoje za gradnjo — vendar kupci o tej obveznosti niso vedno pravilno obveščeni.
Zemljišča se pogosto prodajajo:
brez dokončno urejenih mej,
brez pravno urejenega dostopa do javne poti ali ceste,
brez urejenih služnosti za komunalne vode in priključke,
brez geodetskega posnetka in geomehanskega poročila,
brez jasne informacije, ali je zanje potreben OPPN ali dodatni prostorski akt.
Takšna praksa vodi do pravne negotovosti in ogroža kupce, ki v dobri veri kupujejo zemljišča, ki jih ni mogoče gradbeno izkoristiti.
Posledično se pojavljajo:
dolgotrajni sodni spori,
zapleti v upravnih postopkih,
izgube finančnih sredstev,
ter splošno zmanjšanje zaupanja v nepremičninski trg.
2. Normativno ozadje in ugotovljene pomanjkljivosti
Zakon o urejanju prostora (ZUreP-3), Gradbeni zakon (GZ-1) in Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr) trenutno ne vsebujejo določb, ki bi sistematično urejale pogoje za prodajo zazidljivih zemljišč.
Zakon o varstvu potrošnikov (ZVPot) sicer ureja zavajajoče poslovne prakse, vendar ne določa materialnih predpogojev za zakonito oglaševanje ali prodajo zemljišč.
To pomeni, da je pravna odgovornost razpršena: prostorska določitev zazidljivosti izvira iz občine (OPN), prodajni proces pa je prepuščen tržnim razmeram brez vsebinske kontrole.
Nepremičninski posredniki nimajo jasnih zakonskih obveznosti glede preverjanja komunalnih pogojev, dostopa in geodetskega stanja, čeprav je to po svoji naravi del preverjanja dejanskega stanja nepremičnine.
Takšna ureditev je v neskladju z načelom varstva potrošnikov (22. člen Ustave RS), z načelom pravne države (2. člen Ustave RS) in z načelom sorazmernosti med pravicami in obveznostmi strank v obligacijskih razmerjih.
3. Namen in cilji pobude
Pobuda zasleduje cilj, da Republika Slovenija:
vzpostavi enotne in preverljive minimalne pogoje za prodajo zazidljivih zemljišč,
zavaruje kupce pred zavajajočimi praksami in nerazkritimi pravnimi tveganji,
poveča transparentnost trga nepremičnin,
dvigne strokovni standard dela nepremičninskih posrednikov,
zmanjša število sodnih sporov, povezanih z zemljišči,
in spodbuja odgovorno prostorsko načrtovanje ter trajnostno rabo prostora.
4. Predlagano zakonsko besedilo
Člen XX – Minimalni pogoji za prodajo zazidljivih zemljišč
(1) Prodaja zemljišča, ki je po veljavnem občinskem prostorskem načrtu (OPN) opredeljeno kot stavbno zemljišče, je dopustna le, če so izpolnjeni naslednji minimalni pogoji:
Dokončno urejene meje parcele, potrjene z geodetskim elaboratom in evidentirane v zemljiškem katastru;
Pravno urejen dostop do javne ceste ali poti, bodisi neposredno bodisi preko tuje nepremičnine, z vpisano stvarno služnostjo v korist vsakokratnega lastnika zemljišča;
Geodetski posnetek obstoječega stanja zemljišča, izdelan v skladu z veljavnimi geodetskimi standardi;
Geomehansko poročilo o nosilnosti in stabilnosti tal, izdelano s strani pooblaščenega geomehanika;
Urejene služnosti komunalnih vodov, če ti potekajo po tujih zemljiščih, vpisane v zemljiško knjigo;
Potrdilo občine o namenski rabi in navedba, ali je za pridobitev gradbenega dovoljenja potrebno sprejetje OPPN.
(2) Prodajalec mora kupcu pred sklenitvijo prodajne pogodbe izročiti pisno dokumentacijo, ki vsebuje:
dokazila o izpolnjevanju pogojev iz prvega odstavka,
izpisek iz zemljiške knjige,
potrdilo o namenski rabi in statusu OPPN,
ter pisno izjavo o dejanskem stanju zemljišča.
(3) Nepremičninski posrednik mora pred objavo ali posredovanjem ponudbe preveriti izpolnjevanje pogojev iz tega člena in o tem pisno seznaniti naročnika ter potencialne kupce.
(4) Prodaja zemljišča v nasprotju s tem členom se šteje za zavajajočo poslovno prakso po Zakonu o varstvu potrošnikov. Kupec ima v tem primeru pravico zahtevati razveljavitev pogodbe in povračilo škode.
(5) Vlada Republike Slovenije izda pravilnik, ki podrobneje določi način preverjanja pogojev, obliko dokazil in obrazec izjave prodajalca o skladnosti z zahtevami iz tega člena.
5. Pravna utemeljitev in skladnost z ustavnimi načeli
Predlagana ureditev temelji na naslednjih pravnih načelih:
2. člen Ustave RS – načelo pravne države in pravne varnosti,
22. člen Ustave RS – pravica do enakega varstva pravic,
5. člen Obligacijskega zakonika – načelo poštenja in vestnosti,
10. člen ZNPosr – dolžnost nepremičninskega posrednika, da preveri dejansko stanje nepremičnine,
Direktiva (EU) 2019/2161 – o preglednosti informacij in varstvu potrošnikov.
S tem bi se Slovenija približala evropskim standardom preglednosti nepremičninskega trga ter učinkovito zaščitila kupce pred nepopolnimi ali zavajajočimi informacijami.
6. Izvedbeni ukrepi Vlade Republike Slovenije
Ministrstvo za naravne vire in prostor pripravi predlog sprememb ZNPosr ali GZ-1 z novo določbo.
GURS v sodelovanju z Ministrstvom za digitalno preobrazbo vzpostavi elektronski modul, ki omogoča preverjanje urejenosti mej, služnosti in dostopov.
Občine se zavežejo k izdaji digitalnih potrdil o namenski rabi in o potrebi po OPPN.
Tržni inšpektorat RS in Zveza potrošnikov Slovenije (ZPS) vzpostavita mehanizem nadzora nad oglaševanjem zemljišč kot zazidljivih.
Zbornica za poslovanje z nepremičninami pripravi izobraževalne programe o novem standardu preverjanja zemljišč.
7. Družbeni, gospodarski in prostorski učinki
Z uvedbo predlaganih sprememb bi Republika Slovenija:
vzpostavila pregleden in odgovoren trg zemljišč,
bistveno zmanjšala tveganja kupcev,
preprečila špekulativne prakse in neupravičeno dvigovanje cen,
izboljšala ugled nepremičninskih posrednikov,
omogočila realno vrednotenje zemljišč glede na stopnjo urejenosti,
in dolgoročno prispevala k trajnostnemu, zakonitemu in urejenemu prostorskemu razvoju države.
Gre za reformo, ki bi sistemsko uredila področje, ki trenutno deluje brez jasnih meril, ter s tem zagotovila zaupanje državljanov v pravno in prostorsko ureditev Republike Slovenije.
8. Zaključek in predlog ukrepanja
Na podlagi navedenih razlogov Vladi Republike Slovenije predlagam:
da pobudo sprejme kot izhodišče za pripravo sprememb ZNPosr ali GZ-1,
da pooblasti Ministrstvo za naravne vire in prostor za izdelavo ustreznega osnutka zakonskih sprememb in pravilnika,
da v proces priprave vključi strokovno javnost, zbornice, geodetske in gradbene organizacije,
in da do konca naslednjega zakonodajnega obdobja zagotovi sprejem teh sprememb.