26. 8. 2025
Odziv Ministrstva za solidarno prihodnost
Nepremičninski posredniki in nepremičninske družbe morajo upoštevati veljavno zakonodajo, ki ureja področje posredovanja nepremičnin. Področje posredovanja z nepremičninami v Sloveniji regulira Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr)[1], pravice potrošnikov na trgu nepremičnin pa ščiti tudi Zakon o varstvu potrošnikov (ZVPot-1)[2]. ZVPot-1 določa, da morajo biti potrošniki jasno obveščeni o vseh bistvenih lastnostih nepremičnine, ki se oglašuje. ZNPosr pa določa pravila za varno in skrbno poslovanje pri nepremičninskem posredovanju, ki jih morajo pri svojem delu upoštevati nepremičninske družbe in nepremičninski posredniki in določa posebne pogoje, ki jih morajo izpolnjevati pri opravljanju svoje dejavnosti.
Od nepremičninskih družb in nepremičninskih posrednikov se zahteva, da pri opravljanju storitev oziroma poslov posredovanja v prometu z nepremičninami ravnajo s skrbnostjo dobrega strokovnjaka in zagotavljajo nepristranost pri posredovanju v prometu z nepremičninami, kar pomeni, da morejo v enaki meri skrbeti tako za zaščito interesov tako naročnika kot potrošnika, razen če nastopajo v vlogi zastopnika naročnika (v tem primeru nepremičninska družba zastopa samo interese naročnika). Nepremičninski posredniki morajo zagotavljati, da so vse informacije o nepremičnini pravilne, da se izogibajo zavajajočim praksam in da delujejo v skladu s poklicnimi standardi.
ZNPosr predpisuje, da je naročnik dolžen nepremičninsko družbo seznaniti o vseh okoliščinah glede posredovane nepremičnine in ji omogoči vpogled v vso razpoložljivo dokumentacijo o nepremičnini. Z nepremičninsko družbo mora torej deliti tudi informacijo o morebitni neskladnosti ali nelegalnost nepremičnine, za katero nepremičninska družba posreduje. ZNPosr izrecno določa, da mora nepremičninska družba pred sklenitvijo pogodbe, v zvezi s katero je posredovala, preveriti pravno in dejansko stanje nepremičnine. Na podlagi skrbnega ogleda mora preveriti, ali ima nepremičnina očitne napake oziroma pomanjkljivosti, ki vplivajo na uporabnost oziroma ceno nepremičnine.
Nepremičninska družba oziroma nepremičninski posrednik mora pri posredovanju v prometu z nepremičninami pogodbeni stranki jasno in razumljivo pisno opozoriti na morebitne pravne oziroma stvarne napake nepremičnine. Naročnika mora na primeren način seznaniti z vsemi okoliščinami in tveganji, ki so pomembni za odločitev naročnika za sklenitev pogodbe v prometu z nepremičninami. Potrošniki imajo pravico do vpogleda v relevantno dokumentacijo, ki je povezana z nepremičnino, kar vključuje tudi projektno dokumentacijo, gradbeno dovoljenje in upravno dovoljenje, lokacijsko informacijo in seznanitev z zemljiškoknjižnim stanjem.
Nepremičninski posrednik ne sme dajati nezakonitih, nepopolnih, napačnih, zavajajočih ali lažnih podatkov o nepremičnini, za katero posreduje in mora potrošnika opozoriti na morebitne pomanjkljivosti nepremičnine. Prav tako ne sme prikrivati pomembnih informacij, ki bi lahko vplivale na odločitev o nakupu ali najemu nepremičnine.
Za kršitve nepremičninskih družb in nepremičninskih posrednikov pri posredovanju z nepremičninami ZNPosr predpisuje sankcije. Če nepremičninska družbe ne ugotavlja morebitnih stvarnih in pravnih napak na nepremičnini, za katero posreduje, ne ugotavlja dejanskega in pravnega stanja nepremičnine in če pisno ne opozori na ugotovljene oziroma morebitne napake nepremičnine, predstavlja to kršitev zakonodaje. Inšpekcijsko nadzorstvo nad izvajanjem storitev posredovanja izvajajo inšpektorji Tržnega inšpektorata Republike Slovenije.
Odziv Ministrstva za naravne vire in prostor
V skladu z 266. členom Zakona o urejanju prostora (Uradni list RS, št. 199/21, 18/23 – ZDU-1O, 78/23 – ZUNPEOVE, 95/23 – ZIUOPZP, 23/24, 109/24 in 25/25 – odl. US,) se v okviru Prostorskega informacijskega sistema že vodi Zbirka podatkov o graditvi objektov v katero upravni organi pristojni za izdajo gradbenih in uporabnih dovoljenj (upravne enote in Ministrstvo za naravne vire in prostor) posredujejo podatke o izdanih upravnih aktih. Podatki o izdanih uporabnih dovoljenjih se tako sistematično zbirajo od leta 2105 naprej. Podatek o izdanem uporabnem dovoljenju je vezan na zemljišče, na katerem objekt stoji. Ministrstvo ima v planu, da bi v sodelovanju z upravnimi organi izvedlo projekt s katerim bi obstoječe akte, ki so geolocirani na (zemljiške) parcele, podrobneje geolocirala na posamezne stavbe. Za naprej dileme glede geolociranja upravnih aktov na parcele ni. Z uvedbo elektronskega poslovanja na področju graditve (eGraditev) se namreč izdani upravni akti vežejo tudi na stavbe oz. na posamezne dele stavb.
Vendar pa že veljavni Gradbeni zakon (Uradni list RS, št. 199/21, 105/22 – ZZNŠPP, 133/23, 85/24 – ZAID-A in 47/25 – odl. US; v nadaljnjem besedilu GZ-1) pridobitev uporabnega dovoljenja ne predpisuje za vse objekte. V skladu z 8. členom GZ-1 je uporabno dovoljenje zahtevano za začetek uporabe objektov, za katere je predpisana obveznost pridobitve gradbenega dovoljenja razen objektov, ki so razvrščeni med nezahtevne objekte v skladu z Uredbo o razvrščanju objektov (Uradni list RS. št. 96/22). Prav tako navedena zahteva ne učinkuje na objekte, ki so bili zgrajeni in predani v uporabo pred sprejemom GZ-1 in so morali imeti dovoljenja pridobljena po stari zakonodaji. Tako uporabnega dovoljenja ni mogoče zahtevati za objekte, če po predpisih, ki so veljali v času njihovega obstoja uporabno dovoljenje zanje ni bilo predpisano. Npr. skladno s 3. členom Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o graditvi objektov (Uradni list RS. št. 57/2012) uporabnega dovoljenja za uporabo enostanovanjske stavbe ni bilo treba pridobiti. Nadalje je treba upoštevati tudi dejstvo, da se v skladu z 197. členom Zakona o graditvi objektov (Uradni list RS, št. 102/04 – uradno prečiščeno besedilo, 14/05 – popr., 92/05 – ZJC-B, 93/05 – ZVMS, 111/05 – odl. US, 126/07, 108/09, 61/10 – ZRud-1, 20/11 – odl. US, 57/12, 101/13 – ZDavNepr, 110/13, 22/14 – odl. US, 19/15, 61/17 – GZ in 66/17 – odl. US) za objekte zgrajene pred 31. 12. 1967 šteje, da imajo uporabno dovoljenje po samem zakonu, če so izpolnjevali določeni pogoji.
Izkazan obstoj pravnomočnega uporabnega dovoljenja tudi še ni mogoče v celoti enačiti z legalnostjo objekta. Samo dovoljenje še ne pomeni zagotovila, da se na določenem objektu naknadno niso izvedle gradnje, za katere je predpisana obveznost pridobitve gradbenega dovoljenja. V kolikor si investitor za te naknadne gradnje ni pridobil ustreznega dovoljenja, gre za nedovoljeno gradnjo[3].
Sama informacija o legalnosti stavbe tako zahteva podrobnejši vpogled v stanje na terenu v trenutku nakupa in ni enostavno določljiva na ravni celotne Slovenije le iz podatkov o izdanih upravnih aktih.
Odziv Ministrstva za notranje zadeve
V zvezi s predlogom, da se omeji možnost prijave začasnega ali stalnega prebivališča v primeru objektov, ki nimajo z uporabnim dovoljenjem izkazane legalnosti gradnje, na možnost prijave le lastniku in njegovim ožjim družinskim članom, uvodoma pojasnjujemo, da prijavno obveznost v Republiki Sloveniji ureja Zakon o prijavi prebivališča (Ur. l. RS, št. 52/16, 36/21, 3/22 – ZDeb in 62/24 – ZUOPUE, v nadaljevanju: ZPPreb-1), ki opredeljuje stalno in začasno prebivališče, pa tudi naslov. Naslov v Republiki Sloveniji sestavljajo občina, naselje, ulica, hišna številka ter dodatek k hišni številki in številka stanovanja, če obstajata (2. točka 2. člena ZPPreb-1).
ZPPreb-1 med pogoji za prijavo prebivališča opredeljuje tudi pogoj, da mora biti naslov v Republiki Sloveniji, na katerem posameznik prijavlja prebivališče, določen v registru prostorskih enot, delu stavbe mora biti določena hišna številka, delu večstanovanjske stavbe pa določena tudi številka stanovanja (6. in 12. člen ZPPreb-1).
Če posameznik ne izpolnjuje pogojev za prijavo stalnega prebivališča, ker stanovanjski del stavbe, na katero posameznik prijavlja prebivališče, nima določene hišne številke ali v večstanovanjskem delu stavbe ni določene številke stanovanja, lahko upravna enota v skladu z 23. členom ZPPreb-1 prijavo stalnega prebivališča z odločbo zavrne. V kolikor pa posameznik v osmih dneh od prejetega poziva za dopolnitev vloge za prijavo stalnega prebivališča predloži dokazilo, da je na geodetski upravi oddal vlogo za določitev hišne številke ali številke stanovanja, upravna enota z dnem predložitve dokazila posamezniku prijavi začasno prebivališče na naslovu, ki ga prijavlja, za čas enega leta. Začasno prebivališče se prijavi v naselju oziroma ulici, ki jo je posameznik navedel ob prijavi (torej do nivoja naselja).
Upravna enota posamezniku prijavi stalno prebivališče, če so v obdobju enega leta izpolnjeni pogoji za prijavo stalnega prebivališča. Prijava stalnega prebivališča tako velja od dneva določitve hišne številke ali številke stanovanja, s prijavo pa posamezniku preneha do takrat prijavljeno začasno prebivališče.
Če v obdobju enega leta hišna številka ali številka stanovanja ni določena, torej niso izpolnjeni pogoji za prijavo stalnega prebivališča, upravna enota na podlagi dokončne odločbe prijavo zavrne (sedmi odstavek 23. člena ZPPreb-1).
Navedeno smiselno enako velja tudi pri prijavi začasnega prebivališča (24. člen ZPPreb-1).
Pojasnjujemo, da ZPPreb-1 izrecno določa izjeme pri prijavi prebivališča otroka na naslov, ki je enak že prijavljenemu naslovu enega ali obeh staršev ter prijavi ožjega družinskega člana že prijavljenega posameznika (upravna enota uvede postopek preverjanja resničnosti prijave).
Ker Gradbeni zakon (Uradni list RS, št. 199/21, 105/22 – ZZNŠPP, 133/23, 85/24 – ZAID-A in 47/25 – odl. US) v četrtem odstavku 81. člena določitev hišne številke pogojuje s pridobitvijo uporabnega dovoljenja pojasnjujemo, da veljavna zakonodaja že omejuje možnost prijave prebivališča na objekte, ki nimajo uporabnega dovoljenja (ni določene hišne številke, ki je zakonski pogoj za prijavo prebivališča). Četudi ZPPreb-1 omogoča začasno prijavo prebivališča do nivoja naselja, pa se prijava prebivališča na takšnem objektu po enem letu od začasne prijave, na podlagi dokončne odločbe upravne enote, zavrne. Prijave na naslov v registru stalnega prebivalstva tudi ni mogoče tehnično izvesti.
Dodatno pojasnjujemo, da lahko upravna enota posamezniku, ki dejansko stalno prebiva v nepremičnini, ki nima naslova s hišno številko, na podlagi dokončne odločbe izdane v postopku ugotavljanja stalnega prebivališča, prijavi t.i. zakonsko prebivališče na naslov občine, na območju katere posameznik stalno prebiva (četrti odstavek 21. člena ZPPreb-1 v povezavi s prvim odstavkom 19. člena ZPPreb-1).
[1] Uradni list RS, št. 72/06 – uradno prečiščeno besedilo, 49/11, 47/19, 18/23 – ZDU-1O in 116/23 – odl. US
[2] Uradni list RS, št. 130/22
[3] GZ-1 posebej ne določa pojma »legalni objekt« temveč v prvem odstavku 3. člena opredeljuje nedovoljene objekte kot nelegalne, neskladne in nevarne, pri čemer je nelegalni objekt:
- objekte, ki se gradijo ali ki so zgrajeni brez pravnomočnega oziroma dokončnega gradbenega dovoljenja ali v nasprotju s pogoji, določenimi z gradbenim dovoljenjem, če jih gradbenotehnično ni mogoče uskladiti z gradbenim dovoljenjem,
- objekte, za katerega je bilo gradbeno dovoljenje ali dovoljenje za objekt daljšega obstoja odpravljeno ali razveljavljeno,
- začasne objekte po preteku predpisanega časa za njegovo postavitev,
- objekte, za katere ni predpisano gradbeno dovoljenje, če so zgrajeni v nasprotju s prostorskim izvedbenim aktom, razen začasni nujni objekt ali začasni gradbiščni objekt,