29. 7. 2025
Odziv Ministrstva za naravne vire in prostor
1. Analiza veljavne ureditve
Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji se izvaja po pravilih Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1). Modele vrednotenja, ki so osnova za določitev posplošenih vrednosti vsem nepremičninam v RS, Geodetska uprava Republike Slovenije (GURS) oblikuje v sodelovanju s strokovno javnostjo, občinami in tudi institucijami, kot je Zavod za gozdove Slovenije. Modeli vrednotenja lahko upoštevajo le temeljne lastnosti nepremičnin, ki vplivajo na vrednost (raba, lokacija, velikost, starost stavb in delov stavb ter kakovost nepremičnin) in uporabljajo le podatke nepremičnin, ki jih določa Uredba o podatkih v evidenci vrednotenja (Uradni list RS, št. 43/18 in 46/19). Gre za podatke, ki so sistematično zbrani v uradnih evidencah, v digitalni obliki in uporabni za množično vrednotenje. To zagotavlja objektivnost, preglednost, izvedljivost, stroškovno učinkovitost in kakovost množičnega vrednotenja.
Posebne okoliščine, ki lahko vplivajo na posplošeno vrednost nepremičnine, so urejene od 25. -30. člena ZMVN-1. Namenjene so individualizaciji posplošene vrednosti nepremičnin v primerih, ko ima nepremičnina še neko posebno lastnost, ki je model vrednotenja še ni upošteval, vpliva pa izrazito na tržno vrednost. Iz določb ZMVN-1 izhaja, da je uveljavljanje posebne okoliščine pravica, ne dolžnost lastnika.
Za uveljavljanje posebne okoliščine mora lastnik na svoje stroške predložiti dokaz o njenem obstoju – to je poročilo sodnega cenilca ali pooblaščenega ocenjevalca vrednosti nepremičnin. Poročilo mora biti izdelano v skladu z Mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti (MSOV) in mora izpolnjevati zahteve ZMVN-1. Poročilo mora med drugim vsebovati tudi izjavo ocenjevalca vrednosti nepremičnin o skladnosti oziroma neskladnosti dejanskega stanja ocenjevane nepremičnine in podatkov iz uradnih evidenc.
Na ta način se lastnikom daje možnost spremembe posplošene vrednosti, hkrati pa zagotavlja oziroma ohranjana kakovost sistema množičnega vrednotenja (tudi posebne okoliščine so del sistema).
2. Analiza predloga
Predlagatelj izpostavlja, da se goloseki vrednotijo enako kot sosednji, neizsekani gozdovi, čeprav imajo nižjo tržno vrednost. Predlaga, da bi GURS v sodelovanju z Ministrstvom za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano ter Gozdarskim inštitutom Slovenije sistemsko vključil goloseke v modele vrednotenja. Poleg tega predlaga, da bi v primeru ugodne rešitve postopka uveljavljanja posebne okoliščine za goloseke, porušene ali pogorele stavbe itd. stroške cenitve in upravne takse krila država.
3. Stališče do predloga
a) Vključitev golosekov v modele vrednotenja
Predlog se lahko prouči v postopkih oblikovanja in usklajevanja modelov naslednjega cikla vrednotenja. GURS kot organ vrednotenja je vedno naklonjen izboljšavam množičnega vrednotenja. Pogoj za vključitev novih lastnosti nepremičnin v modele množičnega vrednotenja je, da podatki za te lastnosti nepremičnin zanesljivo vplivajo na vrednost, da so podatki sistematično in celovito zbrani v uradnih evidencah po predpisanih postopkih in v ustrezni digitalni obliki.
b) Kritje stroškov uveljavljanja posebnih okoliščin
GURS izvaja ZMVN-1, ki trenutno nalaga lastnikom, da poročila o vplivu posebnih okoliščin naročijo na svoje stroške. Morebitne spremembe ZMVN-1 so stvar zakonodajnega postopka.
Kljub temu menimo, da predlog ni primeren za nadaljnjo obravnavo, saj:
- ni v skladu s temeljno značilnostjo sistemov množičnega vrednotenja – to je njihovo stroškovno učinkovitostjo, ker bi sistemsko kritje individualnih stroškov s strani države pomenilo veliko finančno obremenitev javnih sredstev;
- bi lahko povzročilo neenako obravnavo lastnikov drugih vrst nepremičnin, ki se prav tako soočajo s primeri morebitnih posebnih okoliščin;
- je uveljavljanje posebne okoliščine pravica, namenjena izjemnim primerom, in ne obveznost.
4. Zaključek
Predlog v delu, ki se nanaša na vključitev golosekov v modele vrednotenja, izpostavlja pomembno vprašanje, ki kaže na potrebo po nadaljnjem razvoju in dopolnjevanju uradnih evidenc. Vendar pa v trenutni fazi ni izvedljiv. V delu, ki se nanaša na kritje stroškov postopka uveljavljanja posebnih okoliščin, predlog ni primeren za nadaljnjo obravnavo, saj bi bil v nasprotju z načeli učinkovitosti, enakosti in finančne vzdržnosti sistema množičnega vrednotenja.