Delež soglasij pri upravljanju večstanovanjskih stavb
Stanovanjski zakon v drugem odstavku 29. členu določa, da je v večstanovanjskih stavbah za odplačevanje posojila v breme rezervnega sklada potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov. V praksi to določilo predstavlja skoraj nepremostljivo oviro za izvedbo obsežnejših in zahtevnejših vzdrževalnih del v večstanovanjskih stavbah.
Značilen primer je izdelava fasade. Tudi če več kot tri četrtine etažnih lastnikov podpre tak projekt, za njegovo izvedbo pa v rezervnem skladu ni na razpolago dovolj sredstev (kar je skoraj neizogibno), se projekt ustavi, saj je za najetje posojila potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov, kar pa je v praksi pogosto nemogoče doseči. V večstanovanjskih objektih je namreč skoraj pravilo, da je del etažnih lastnikov nedosegljiv ali neodziven; etažna lastnina je stvar zapuščinskih postopkov; etažni lastniki, ki stanovanja oddajajo v najem, se želijo izogniti dodatnim stroškom; včasih pa preprosto kljubujejo in nagajajo drugim etažnim lastnikom. Celoten projekt lahko ustavi že en sam etažni lastnik z zanemarljivim deležem etažne lastnine!
Posledično je z izvedbo tovrstnih projektov treba čakati tako dolgo, da so potrebni interventni in posledično dražji ukrepi. Vmes več let nastaja dodatna škoda, deli stavb ogrožajo zdravje ljudi, slabša je tudi kakovost bivanja.
Predlagam, da se določilo spremeni v smislu, da je za najetje posojila potreben enak delež soglasij kot za izvedbo poslov, ki presegajo okvire rednega upravljanja, tj. več kot treh četrtin etažnih lastnikov (kar je tudi bolj logično). Pri tem bi lahko sledili pozitivnim učinkom, ki jih je imelo znižanje zahtevanega deleža soglasij za izvedbo rednih poslov upravljanja v večstanovanjskih stavbah pred leti. Po potrebi se v določilo vgradijo varovalke, s katerimi se določi nabor ukrepov, ki se lahko financirajo s posojili (npr. fasade, kotlovnice, sončne elektrarne, dvigala ipd.) in njihovo višino, hkrati pa mehanizmi, ki bi odplačevanje posojil omogočili socialno šibkejšim etažnim lastnikom (npr. po vzoru na subvencije Ekosklada).
Ob tej priložnosti bi moral zakonodajalec resno razmisliti o možnosti, da se zahtevani prag zahtevanih soglasij pri upravljanju z več kot treh četrtin zniža (npr. na dve tretjini ali manj), saj v praksi že soglasje treh četrtin lastnikov predstavlja veliko coklo pri vzdrževanju večstanovanjskih stavb. Temeljno izhodišče bi moralo biti, da z etažno lastnino lastniki prevzemajo tudi odgovornost za redno vzdrževanje objektov kot celote in da je pri tem treba upoštevati tudi interese večine.
Poleg rednejšega vzdrževanja večstanovanjskih stavb bi imel ukrep tudi nezanemarljiv ekonomski učinek. Za ilustracijo: toplotna izolacija manjšega večstanovanjskega bloka stane 150.000,00 evrov. Če bi ukrep spodbudil obnovo dodatnih 500 večstanovanjskih stavb (kar je zelo konservativna ocena), bi že to spodbudilo investicije v višini 75 milijonov evrov, kar bi imelo tudi neposreden pozitiven javnofinančni učinek.