Zakon o upravljanju poslovnih stavb in garaž
18.4.2024 sem na Predlagam.vladi.si poslala predlog da vlada sprejme Zakon o upravljanju poslovnih stavb in garažnih objektov, ker le ta NE obstaja. Predlog je bil uvrščen pod "Neustrezen predlog" z obrazložitvijo, da predlagana sistemska ureditev že obstaja-Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb. Ja res je da obstaja za večstanovanjske stavbe ki pa ne velja za poslovne stavbe in garažne objekte. Velja le Stvarno pravni zakonik, ki pa podrobno ne določa obveznosti upravnika do lastnikov.
Mnenje Gospodarske zbornice je naslednje: Žal je področje upravljanja poslovnih stavb pri nas pomanjkljivo urejeno. Na to na Združenju upravnikov nepremičnin, ki deluje v okviru GZS-Zbornice za poslovanje z nepremičninami, opozarjamo že več let. Za večstanovanjske stavbe (in tudi stanovanjsko poslovne stavbe) veljajo določbe Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17, 59/19, 189/20 – ZFRO, 90/21, 18/23 – ZDU-1O in 77/23 – odl. US), ki omenjena vprašanja relativno podrobno ureja. Na njegovi podlagi je bil sprejet tudi Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 60/09, 87/11, 85/13 in 52/22), ki precej podrobno ureja tudi vprašanje delitve stroškov. Vendar, kot rečeno, oba predpisa veljata samo za večstanovanjske in stanovanjsko-poslovne (to so tiste, v katerih več kot polovico površin predstavljajo stanovanja) stavbe.
Na drugi strani je upravljanje poslovnih in drugih stavb v etažni lastnini urejeno zgolj z določbami Stvarnopravnega zakonika (Uradni list RS, št. 87/02, 91/13 in 23/20; v nadaljevanju: SPZ), in sicer z določbami 105. do 137.č člena v povezavi z določbami 68. člena. To pa pomeni, da vprašanja, ki jih navajate, niso izrecno urejena. Tako za poslovne stavbe ni izrecno določeno, da bi moral upravnik enkrat letno obvezno sklicati zbor etažnih lastnikov pa tudi vprašanje razkrivanja podatkov o drugih dolžnikih ni izrecno urejeno.
Glede delitve stroškov, ki izvirajo iz stavbe, se uporablja določba 115. člena SPZ, na podlagi katere se obveznosti etažnih lastnikov delijo glede na njihove solastniške deleže. Se pa lahko etažni lastniki dogovorijo tudi drugače, kar, v skladu z določbami 116. člena SPZ, uredijo s Pogodbo o medsebojnih razmerjih.
Ne glede na navedeno si na Združenju upravnikov nepremičnin prizadevamo, da bi v bodoče prišlo do poenotenja upravljanja vseh stavb v etažni lastnini. Zato smo pristojnim ministrstvom že večkrat predlagali sprejem posebnega zakona o upravljanju nepremičnin. Do sedaj je bilo stališče zakonodajalca, da upravljanja v poslovnih stavbah ni potrebno podrobneje urejati, ker gre za razmerja med poslovnimi subjekti, ki so bolje usposobljeni za zaščito lastnih interesov. Do morebitnega upoštevanja naše pobude pa velja zgoraj opisana ureditev.
Boštjan Udovič Direktor GZS
Gospodarska zbornica Slovenije
Zbornica za poslovanje z nepremičninami
Dimičeva ulica 13, 1504 Ljubljana
t: 01 5898 404 m: 051 620 962
e: bostjan.udovic@gzs.si w: www.gzs.si/zbornica_za_poslovanje_z_nepremicninami
Zatorej ponovno predlagam Zakon o upravljanju poslovnih stavb in garažnih objektov da ga vlada pripravi, da v javno obravnavo. Da lastniki ne bomo prepuščeni upravnikom in njihovi samovolji o tem kaj bodo delali in kaj ne. LP Blankablanka