4. 12. 2023
Odziv Ministrstva za finance
Nepremičnine so trenutno obdavčene z dvema dajatvama, in sicer z nadomestilom za uporabo stavbnega zemljišča, ki ima naravo davka na nepremičnine, ter z davkom od premoženja, ki vsebuje elemente premoženjskega davka. Prejete najemnine pa predstavljajo dohodek in so (pri fizičnih osebah) obdavčene z dohodnino.
Najemnine in druga nadomestila v zvezi z oddajanjem premoženja v najem se po Zakonu o dohodnini (ZDoh-2) obdavčujejo kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem, pri čemer je davčna osnova dohodek, zmanjšan za normirane stroške v višini 10% od dohodka, doseženega z oddajanjem premoženja v najem, namesto normiranih pa lahko tudi za dejanske stroške vzdrževanja premoženja.
Po ZDoh-2 se šteje, da je dohodek prejet, ko je izplačan fizični osebi ali je kako drugače dan na razpolago fizični osebi. Obdavčuje se torej dejansko prejet dohodek, ko ga fizična oseba prejme oziroma ko je izplačan ali kako drugače dan na razpolago fizični osebi in predstavlja povečanje premoženja (ekonomske moči) davčnega zavezanca[1]. Skladno s prevladujočo teorijo o opredelitvi dohodka v zvezi z obdavčenjem (po Schanz-Haig-Simonsu) je dohodek ekonomska moč, ki se kaže kot v denarju izražena vsota potrošnje in spremembe vrednosti premoženja v določenem časovnem obdobju. Poglavitna značilnost dohodka v navedenem smislu je torej ta, da povečuje premoženje (ekonomsko moč) davčnega zavezanca. Ta definicija je skladna tudi s ciljem obdavčitve dohodka fizičnih oseb, torej v obdavčitvi tiste pridobljene, nove ekonomske moči posameznika, ki se izrazi v povečanju njegovega premoženja. Po stališču Vrhovnega sodišča Republike Slovenije je torej mogoče obdavčiti le »dohodke« fizične osebe, torej dejansko povečanje ekonomske moči davčnega zavezanca. Enako tudi Ustavno sodišče Republike Slovenije ocenjuje[2], da dohodek pomeni vsak prejemek, ki je sad dela ali premoženja zavezanca in je lahko le tisti prejemek, ki je realiziran in torej predstavlja jasno določljivo novo premoženje v njegovi lasti in posesti. Skladno s tem, se po ZDoh-2 obdavčuje dejansko prejete najemnine, ki predstavljajo dohodek iz oddajanja premoženja v najem.
ZDoh-2 med dohodke iz dejavnosti všteva tudi dohodek iz kmetijske ali gozdarske dejavnosti. Pri tem kot enega od načinov ugotavljanja davčne osnove od dohodka iz osnovne kmetijske in osnovne gozdarske dejavnosti (OKGD), ki ga imajo na voljo davčni zavezanci, ki opravljajo to dejavnost, predvideva katastrski dohodek, kot je ugotovljen po predpisih o ugotavljanju katastrskega dohodka, tj. po Zakonu o ugotavljanju katastrskega dohodka. Katastrski dohodek je pavšalna ocena tržnega dohodka od dejavnosti kmetijstva in gozdarstva, ki bi ga bilo mogoče doseči s povprečno ravnijo pridelave na kmetijskih in gozdnih zemljiščih. Zavezanci, ki dosegajo dohodke iz OKGD, se lahko sami odločijo in svojo davčno osnovo ugotavljajo na podlagi dejanskih prihodkov in odhodkov ali na podlagi dejanskih prihodkov in normiranih odhodkov, če izpolnjujejo predpisane pogoje pa lahko davčno osnovo od dohodka iz OKGD ugotavljajo na podlagi katastrskega dohodka. Za dohodke iz OKGD je torej predvidena posebnost pavšalne določitve dohodka (katastrski dohodek), in sicer izključno zaradi administrativne poenostavitve za same zavezance, ki so s tem razbremenjeni obveznosti vodenja knjig za svojo dejavnost. Katastrski dohodek je v bistvu pripomoček namenjen (manjšim) davčnim zavezancem za določitev dohodkov iz osnovne kmetijske in gozdarske dejavnosti v primeru, kadar osebam, ki tako dejavnost opravljajo (to niso lastniki ampak dejanski uporabniki zemljišč), ni potrebno voditi knjigovodstva.
Obdavčitev dohodkov iz opravljanja OKGD na poenostavljen način prek katastrskega dohodka torej ni edina možnost oziroma obveznost za te zavezance. Če ocenijo, da pavšalna obdavčitev s katastrskim dohodkom v njihovem primeru pomeni, da bi plačevali davek od dohodkov, ki jih dejansko ne dosegajo, se vedno lahko odločijo, da bodo svojo davčno osnovo ugotavljali na podlagi dejanskih prihodkov in odhodkov ali na podlagi dejanskih prihodkov in normiranih odhodkov.
Uvedba »pavšalne« obdavčitve nepremičnin glede na potencial najemnin, ki bi jih lahko take nepremičnine prinašale, bi bila sicer mogoča tudi prek določanja davčne osnove, ki bi temeljila na ekonomskem potencialu nepremičnine in ki bi se izračunal glede na potencial doseganja najemnin. Vendar je glede obdavčitve samih nepremičnin trenutno stališče, da bi bilo potrebno stremeti k obdavčevanju nepremičnin glede na njihovo tržno vrednost. Ob morebitni bodoči prenovi sistema obdavčitve nepremičnin pa bodo preučeni tudi alternativni predlogi.
Obdavčitev dohodkov glede na potencialne dohodke, ki bi jih zavezanec z oddajanjem premoženja (nepremičnin) lahko dosegel, pa bi bilo, kot pojasnjeno, v nasprotju z obstoječim davčnim sistemom in s sodno prakso na tem področju ter v nasprotju z davčnim načelom pravičnosti, izhajajočem iz ustavnega načela enakosti pred zakonom, ki bi moral zagotavljati pravično, enakomerno porazdelitev davčnega bremena (zavezanci v primerljivem položaju so obdavčeni enako oziroma podobno).