4. 12. 2023
Odziv Ministrstva za finance
Nepremičnine so trenutno obdavčene z dvema dajatvama, in sicer z nadomestilom za uporabo stavbnega zemljišča, ki ima naravo davka na nepremičnine, ter z davkom od premoženja, ki vsebuje elemente premoženjskega davka. Prejete najemnine pa predstavljajo dohodek in so (pri fizičnih osebah) obdavčene z dohodnino.
Najemnine in druga nadomestila v zvezi z oddajanjem premoženja v najem se po Zakonu o dohodnini (ZDoh-2) obdavčujejo kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem, pri čemer je davčna osnova dohodek, zmanjšan za normirane stroške v višini 10% od dohodka, doseženega z oddajanjem premoženja v najem, namesto normiranih pa lahko tudi za dejanske stroške vzdrževanja premoženja.
Po ZDoh-2 se šteje, da je dohodek prejet, ko je izplačan fizični osebi ali je kako drugače dan na razpolago fizični osebi. Obdavčuje se torej dejansko prejet dohodek, ko ga fizična oseba prejme oziroma ko je izplačan ali kako drugače dan na razpolago fizični osebi in predstavlja povečanje premoženja (ekonomske moči) davčnega zavezanca[1]. Skladno s prevladujočo teorijo o opredelitvi dohodka v zvezi z obdavčenjem (po Schanz-Haig-Simonsu) je dohodek ekonomska moč, ki se kaže kot v denarju izražena vsota potrošnje in spremembe vrednosti premoženja v določenem časovnem obdobju. Poglavitna značilnost dohodka v navedenem smislu je torej ta, da povečuje premoženje (ekonomsko moč) davčnega zavezanca. Ta definicija je skladna tudi s ciljem obdavčitve dohodka fizičnih oseb, torej v obdavčitvi tiste pridobljene, nove ekonomske moči posameznika, ki se izrazi v povečanju njegovega premoženja. Po stališču Vrhovnega sodišča Republike Slovenije je torej mogoče obdavčiti le »dohodke« fizične osebe, torej dejansko povečanje ekonomske moči davčnega zavezanca. Enako tudi Ustavno sodišče Republike Slovenije ocenjuje[2], da dohodek pomeni vsak prejemek, ki je sad dela ali premoženja zavezanca in je lahko le tisti prejemek, ki je realiziran in torej predstavlja jasno določljivo novo premoženje v njegovi lasti in posesti. Skladno s tem, se po ZDoh-2 obdavčuje dejansko prejete najemnine, ki predstavljajo dohodek iz oddajanja premoženja v najem.
ZDoh-2 med dohodke iz dejavnosti všteva tudi dohodek iz kmetijske ali gozdarske dejavnosti. Pri tem kot enega od načinov ugotavljanja davčne osnove od dohodka iz osnovne kmetijske in osnovne gozdarske dejavnosti (OKGD), ki ga imajo na voljo davčni zavezanci, ki opravljajo to dejavnost, predvideva katastrski dohodek, kot je ugotovljen po predpisih o ugotavljanju katastrskega dohodka, tj. po Zakonu o ugotavljanju katastrskega dohodka. Katastrski dohodek je pavšalna ocena tržnega dohodka od dejavnosti kmetijstva in gozdarstva, ki bi ga bilo mogoče doseči s povprečno ravnijo pridelave na kmetijskih in gozdnih zemljiščih. Zavezanci, ki dosegajo dohodke iz OKGD, se lahko sami odločijo in svojo davčno osnovo ugotavljajo na podlagi dejanskih prihodkov in odhodkov ali na podlagi dejanskih prihodkov in normiranih odhodkov, če izpolnjujejo predpisane pogoje pa lahko davčno osnovo od dohodka iz OKGD ugotavljajo na podlagi katastrskega dohodka. Za dohodke iz OKGD je torej predvidena posebnost pavšalne določitve dohodka (katastrski dohodek), in sicer izključno zaradi administrativne poenostavitve za same zavezance, ki so s tem razbremenjeni obveznosti vodenja knjig za svojo dejavnost. Katastrski dohodek je v bistvu pripomoček namenjen (manjšim) davčnim zavezancem za določitev dohodkov iz osnovne kmetijske in gozdarske dejavnosti v primeru, kadar osebam, ki tako dejavnost opravljajo (to niso lastniki ampak dejanski uporabniki zemljišč), ni potrebno voditi knjigovodstva.
Obdavčitev dohodkov iz opravljanja OKGD na poenostavljen način prek katastrskega dohodka torej ni edina možnost oziroma obveznost za te zavezance. Če ocenijo, da pavšalna obdavčitev s katastrskim dohodkom v njihovem primeru pomeni, da bi plačevali davek od dohodkov, ki jih dejansko ne dosegajo, se vedno lahko odločijo, da bodo svojo davčno osnovo ugotavljali na podlagi dejanskih prihodkov in odhodkov ali na podlagi dejanskih prihodkov in normiranih odhodkov.
Uvedba »pavšalne« obdavčitve nepremičnin glede na potencial najemnin, ki bi jih lahko take nepremičnine prinašale, bi bila sicer mogoča tudi prek določanja davčne osnove, ki bi temeljila na ekonomskem potencialu nepremičnine in ki bi se izračunal glede na potencial doseganja najemnin. Vendar je glede obdavčitve samih nepremičnin trenutno stališče, da bi bilo potrebno stremeti k obdavčevanju nepremičnin glede na njihovo tržno vrednost. Ob morebitni bodoči prenovi sistema obdavčitve nepremičnin pa bodo preučeni tudi alternativni predlogi.
Obdavčitev dohodkov glede na potencialne dohodke, ki bi jih zavezanec z oddajanjem premoženja (nepremičnin) lahko dosegel, pa bi bilo, kot pojasnjeno, v nasprotju z obstoječim davčnim sistemom in s sodno prakso na tem področju ter v nasprotju z davčnim načelom pravičnosti, izhajajočem iz ustavnega načela enakosti pred zakonom, ki bi moral zagotavljati pravično, enakomerno porazdelitev davčnega bremena (zavezanci v primerljivem položaju so obdavčeni enako oziroma podobno).
Odličen predlog. Končno naj se nekaj premakne na reševanju stanovanjske problematike.
Neumen predlog. S tem dobimo samo dodaten davek, ršeimo pa nič. Če želimo spodbuditi k oddajanju je potrebno zaščititi tudi lastnika, da lahko v primeru neplačevanja vrže najemnika ven.
Proti bi"o ka)i obdavčitvi.Pa še )aj
Davek od najemnin je višji, zato večina ne oddaja. Če bi znižali davke bi bilo drugače.
Poglaviten razlog, da se ne oddaja nepremičnin, je slaba zaščita lastnikov.
Če imaš najemnika, ki ne plačuje najemnjine, ga je zelo težko postaviti pred vrata. Uraden postopek se lahko zavleče na pol leta ali več. Ves ta čas vse stroške nosi lastnik.
Davki pridejo šele na drugo mesto.
Ta predlog bi verjetno znižal davek od najema, oziroma ga prerazporedil glede na kvadraturo (potencial najema), hkrati pa odstranil posredni organ inšpektorata zoper oddajanja na črno, česar ni tako malo tudi že med mojim ožjim krogom poznancev, namreč poznam 2 osebi ki sta v najemu na črno brez pogodbe.
Davek bi dvignil, saj piše, da bi bilo enako kot za kmete, katerim pa gre katastrski dohodek v dohodnino in če delajo, to pomeni obdavčitve po najvišjih stopnjah. Če je zdaj 27%, bi bil potem vsaj 33%.
Ah ja, ena nepremičnina bo tako pisana na ženo, ena na moža, ki kar naenkrat ne bosta več živela skupaj.
Skratka Slovenec vedno najde luknjo. Poleg tega, če obdavčimo nepremičnine, zakaj ne tudi denarja na varčevalnih računih? Kje je potem meja?
Če človek kupi nepremičnino z legalno prisluženim denarjem, je davek že plačal na prihodke. Torej bi šlo za ponovno obdavčitev.
Kakor jaz razumem ta predlog, je mišljeno da se vsako nepremičnino, ki ni prva obdavči pavšalno tako da se vzpodbudi oddaja v najem praznih stanovanj.
Ta žena in mož, ki naenkrat ne živita skupaj, vendar ima recimo mož dve nepremičnine, tvega izgubo celotne nepremičnine če je pisana na ženo v primeru ločitve, kljub predporočni pogodbi potem, in predstavlja dodaten sloj tveganja. Jaz, ki sem pozneje v življenju naredil izpit trenutno plačam nenormalno visoko ceno na polni kasko, če pa svoj novi avto napišem na partnerko s katero sva sicer že dolgo časa skupaj in v stabilnem razmerju, tvegam izgubo tega avta za izjemo nižjih stroškov v primeru če se v prihodnosti zgodi kaj nepredvidenega.
Ideja je zanimiva, razen vnaprejšnje določitve pavšala-ta bi namreč bi namreč negirala prosti trg.. Lastnik ima pravico oddajati svoje premoženje za ceno po svoji presoji ali celo zastonj.
trg ostaja prost, samo davek bi bil pavšalen brez vseh birokracij in možnih goljufij. kot sem že napisal bi se tudi pričakovalo ugodno vrednotenje. tudi če nekdo oddaja zastonj, ne vidim težav da bi po novem moral njegov najemnik plačati nek drobiž da pokriva ta davek. večina takih primerov je bol al manj oddajanje na črno
Super predlog, kaj so razlogi proti tistih, ki se ne strinjate?
V Sloveniji res ni volje in interesa narediti red na področju nepremičnin : kup praznih stanovanj, ki niso prazna; goljufive najemne pogodbe ( malo po pogodbi, malo na roko); oviranje zidave novih stanovanj za napihovanje cen, itd... Zato se mi za začetek tudi ta predlog ne zdi tako slab. Predlagal bi obdavčenje vseh nepremičnin, kjer ni stanovalcev s stalnim prebivališčem.
podpiram predlog ki je smiseln in realen
Sem proti obdavčevanju premoženja.
Ko se začne z nepremičninami, je naslednji korak obdavčevanje stanja na transakcijskem računu. Kot potencialen zaslužek iz obresti ali dividend pa sam si si kriv, če ne investiraš pametno?
Nimamo vsi za kakšna tri ali več stanovanj, ki bi jih oddajali na črno, na TR pa imeli le za pokrivanje položnic in kartic :). Ja, ni kaj, sami smo si krivi. Malo pa je kriva tudi vzgoja, odraščanje v času, ko so bili poštenost, spoštovanje, morala in dostojanstvo cenjene vrline. Vaš komentar je zame osebno boleč, ostali pa vsak po svoje :)
Ne razumem kaj je bolečega v mojem komentarju? Tudi jaz imam le eno nepremičnino, v kateri živim in za katero plačujem kredit. Nimajo kaj dosti za obdavčiti pri meni. Ampak se kljub temu ne strinjam, da bi se moral plačevati davek na premoženje, ker mislim, da gredo tovrstni davki v smeri razlastninjenja posameznikov, investitorji imajo pa običajno dovolj dobre svetovalce, da znajo najti davčne luknje. Davki ob transakcijah po mojem mnenju zadostujejo.
Kmetje plačujejo tudi za tiste nepremičnine davek, kjer kmetujejo zase, zato bi morali tudi za vašo nepremičnino zaračunati davek. Tudi kmet plačuje kredit, pa to nikogar ne zanima. Zakaj bi samo druge obdavčili, napišite kako naj vas obdavčijo.