pooblastila upravnikov večstanovanjskih stavb

Odziv Ministrstva za solidarno prihodnost

Z uveljavitvijo Stvarnopravnega zakonika (Ur. l. RS, št. 87/02) je bil ustanovljen instrument rezervnega sklada, ki ga je Stvarnopravni zakonik opredelil kot skupno premoženje etažnih lastnikov. Novi Stanovanjski zakon, ki je začel veljati 15. oktobra 2003, je bil glede določil upravljanja v večstanovanjskih stavbah povsem skladen z določbami Stvarnopravnega zakonika, le da je vnesel nekaj varovalk glede rezervnega sklada ter natančneje določil namenskost sredstev.

Glede posojila v breme rezervnega sklada naj navedemo, da je bilo že ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona (leta 2003) stališče ministrstva v tej zvezi enako kot danes, in sicer da je za najem in odplačevanje posojil v breme rezervnega sklada potrebno 100% soglasje etažnih lastnikov. Stališče je bilo že tedaj usklajeno z Ministrstvom za pravosodje. Ob zadnji noveli Stanovanjskega zakona (SZ-1E) pa je bilo omenjeno dejstvo tudi zapisano v drugem odstavku 29. člena Stanovanjskega zakona. Menimo, da posojilna pogodba, ki bi jo z banko sklenil upravnik v breme rezervnega sklada zgolj na podlagi sklepa večine (več kot 50% ali 75%) solastnikov, ne more zavezovati etažnih lastnikov, ki je ne podpišejo. Še posebej, ker so sredstva rezervnega sklada skupno premoženje. Pri skupni lastnini se namreč zastopa stališče, da se morajo vse odločitve sprejemati soglasno (100% soglasje). Za potrebe vzdrževanja večstanovanjske stavbe se s posojilom v breme rezervnega sklada zagotavljajo posojilna sredstva vsem etažnim lastnikom večstanovanjske stavbe, čeprav jih morebiti nekateri ne potrebujejo. Tudi zato je za odločitev o najemu posojila v breme rezervnega sklada potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov (stroški odobritve posojila, obresti itd. so namreč breme vseh). Kakršnekoli drugačne rešitve vezane na posojilo v breme rezervnega sklada niso v skladu s trenutno veljavno stanovanjsko zakonodajo. V primeru, da etažni lastnik ne soglaša z najemom posojila v breme rezervnega sklada (kar je njegova pravica) in zato sklenitev posojila v breme rezervnega sklada ni mogoča, preostane posameznim etažnim lastnikom, ki nimajo dovolj lastnih sredstev za plačilo stroškov vzdrževanja stavbe, da vsak zase najamejo posojilo pri banki pod pogoji in jamstvi, s katerimi soglašajo. Etažni lastniki, ki imajo zadosti sredstev pa plačajo stroške vzdrževanja stavbe, ki odpadejo na njihov solastniški delež.

Glede navedb o samovolji upravnikov pri razpolaganju s sredstvi rezervnega sklada pojasnjujemo, da so pooblastila upravnika glede načina gospodarjenja s sredstvi rezervnega sklada jasna ter v zvezi z njimi v zadnjih letih nismo imeli posebnih vprašanj. Upravnik mora sredstva rezervnega sklada naložiti samo v depozite pri banki, ki ima v skladu s predpisi o bančništvu dovoljenje za sprejemanje depozitov na območju Republike Slovenije, v nakup obveznic države ali vrednostne papirje centralne banke. Pri sklepanju depozitnih pogodb mora upravnik zagotoviti ohranjanje vrednosti denarnih sredstev kot dober gospodarstvenik. Etažni lastniki pa lahko sklenejo, da upravnik izplačila iz rezervnega sklada izvaja le ob potrditvi enega izmed etažnih lastnikov. Poleg izbranega etažnega lastnika lahko izmed etažnih lastnikov določijo tudi njegovega namestnika.  Etažnega lastnika in namestnika določijo s sklepom. Veljavno sprejeti sklep upravnik v 15 dneh predloži banki, pri kateri je odprt fiduciarni račun za sredstva rezervnega sklada večstanovanjske stavbe.

Ravno tako se ne moremo v celoti strinjati z oceno, da ločeni fiduciarni računi za sredstva rezervnega sklada posamezne večstanovanjske stavbe (obveznost je določila novela Stanovanjskega zakona SZ-1E) pomenijo zgolj finančno breme za etažne lastnike in ne prinašajo dodatne varnosti.

Ločen fiduciarni račun za vsako večstanovanjsko stavbo ima v nasprotju z enotnim fiduciarnim računom upravnika (2. odstavek 42. člena SZ-1), odprtem za zbiranje sredstev rezervnega sklada več večstanovanjskih stavb, naslednje lastnosti:

• omogoča, da etažni lastniki posamezne večstanovanjske stavbe mesečna vplačila v rezervni sklad izvajajo neposredno na tak fiduciarni račun, ki je odprt zgolj za sredstva rezervnega sklada posamezne stavbe;
• ločen fiduciarni račun za posamezno stavbo tudi pomeni, da se na tem računu zbirajo zgolj in samo sredstva rezervnega sklada te stavbe (ni možnosti prelivanja zbranih sredstev rezervnega sklada med posameznimi podračuni);
• z ločenim fiduciarnim računom za sredstva rezervnega sklada posamezne stavbe imajo etažni lastniki te stavbe možnost imenovati etažnega lastnika, ki bo skladno z določbami 3. odstavka 43. člena SZ-1 potrjeval izplačila iz rezervnega sklada.

Odločitev o tem ali se bodo sredstva rezervnega sklada zbirala še naprej na enotnem fiduciarnem računu upravnika ali pa bo za stavbo odprt ločen fiduciarni račun (kot določa novela SZ-1E) je torej izključno v rokah etažnih lastnikov.

Ker je narava rezervnega sklada kot skupnega premoženja opredeljena že s Stvarnopravnim zakonikom so morebitne spremembe na tem področju mogoče le ob spremembi določb Stvarnopravnega zakonika. Področje glede upravnikovega načina gospodarjenja s sredstvi rezervnega sklada ter soglasja za posojilo v breme rezervnega sklada pa menimo, da so ob upoštevanju zadnjih sprememb (SZ-1E) zakonsko ustrezno urejena.