31. 1. 2023
Odziv Ministrstva za finance
Uvodoma pojasnjujemo, da je v skladu z veljavno davčno zakonodajo pri prodaji nepremičnine treba plačati davek na promet nepremičnin, v določenih primerih pa tudi za dohodnino od dobička iz kapitala. Gre za dva različna davka z različnima namenoma, drugačnima davčnima osnovama in drugačnimi pravili glede obveznosti oziroma oprostitve plačila.
Pri davku na promet nepremičnin davčno osnovo predstavlja prodajna vrednost nepremičnine, če ta ustreza primerljivi tržni vrednosti te nepremičnine. Zavezancu se odmeri davek na promet nepremičnin v višini 2 % davčne osnove. Pomembno je vedeti, da je plačnik davka na promet nepremičnin praviloma prodajalec, lahko pa je tudi kupec nepremičnine, če se prodajalec in kupec tako dogovorita v kupoprodajni pogodbi.
Davčna osnova za odmero dohodnine od dobička iz kapitala od odsvojitve nepremičnin je razlika med vrednostjo nepremičnine ob odsvojitvi in vrednostjo nepremičnine ob pridobitvi. Pri tem se davčna osnova zniža za plačan davek na promet nepremičnin ali davek na dediščine in darila, za normirane stroške ter za dejanske stroške, ki jih je zavezanec imel zaradi vlaganja v obnovo nepremičnine. Stopnja davka, določena v višini 25 %, se na vsakih dopolnjenih pet let imetništva nepremičnine zmanjšuje (po petih letih je stopnja 20 %, po desetih letih pa 15 %), po petnajstih letih imetništva nepremičnine pa se tega davka ne plača. Torej mora fizična oseba vložiti napoved za odmero tega davka le v primeru, če proda nepremičnino pred potekom 15 let imetništva. Zelo bistveno pa je tudi, da je posameznik, če prodaja nepremičnino, kjer je imel stalno prebivališče in ga je imel v lasti ter je tam dejansko bival, prav tako oproščen plačila dohodnine od dobička iz kapitala. Pomembno je vedeti, da je plačnik davka prodajalec in da obveznost plačila davka nastane le, če ustvari dobiček (davčno osnovo).
Pri davku na promet nepremičnin je torej davčna osnova prodajna vrednost nepremičnine, pri dohodnini od dobička iz kapitala pa razlika med vrednostjo nepremičnine ob odsvojitvi in njeno vrednostjo ob pridobitvi. Skupnega bremena davka zato ni mogoče določiti s preprostim seštevanjem davčnih stopenj. Poleg tega se davčna osnova dohodnine od dobička iz kapitala zniža za plačan davek na promet nepremičnin, kar pomeni, da se dvojno davčno breme s tem izključi.
Podan predlog torej v osnovi ne zasleduje cilja reševanja stanovanjske problematike in možnosti povečanja prodaje nepremičnin. Najprej je treba namreč na različnih družbenih področjih prvenstveno zagotoviti in urediti neposredne resorne ukrepe, ki se ne vodijo samo preko davčnega sistema. Davčni ukrepi se lahko, če se to izkaže kot primerno in usklajeno z vsemi družbenimi cilji, uporabijo le kot dopolnilni element, ki vplivajo na trg nepremičnin. Pomembno je, da se ustvari družbeni konsenz in uskladi politike na različnih področjih, da bodo vse sledile skupnemu cilju oziroma načrtu, to je reševanje stanovanjske problematike.