Predlagam, da se javno objavi evidenca oseb (parazitov) ki ne plačujejo najemnin, stroškov najetih nepremičnin in se selijo iz nepremičnine v nepremičnino.
Z izvršbo tovrstnim najemnikom ni mogoče ničesar odvzeti. Posledično je mnogo stanovanj praznih.
Takšna javna evidenca bi pripomogla k prijavi davkov iz oddaje nepremičnin in zaščiti najemodajalcev.
Če bo predlog prejel vsaj 25 glasov za in več glasov za kot proti, ga bomo poslali v obravnavo pristojnemu ministrstvu.
Na Ministrstvu za pravosodje se nam v zvezi s predlogom zastavlja več vprašanj oziroma dilem. Prvo vprašanje je, kako bi se (kdo bi sploh bil pristojen, ali bi bile morda potrebne pravnomočne sodbe) določene ljudi (fizične osebe) določilo (»kategoriziralo«) kot »neplačevite«. Drugo vprašanje je, ali bi šlo za določena obdobja neplačevitosti ali bi se jih določilo kot »trajno neplačevite«. Predvsem pa je treba jasno povedati, da bi takšne objave smele biti določene samo z zakonom (drugi odstavek 38. člena Ustave Republike Slovenije), česar pa v slovenski zakonodaji trenutno ni.
Z vidika človekove pravice do varstva osebnih podatkov (38. člen Ustave Republike Slovenije[1]) ter temeljnega ustavnega načela sorazmernosti (2. člen v zvezi s tretjim odstavkom 15. člena Ustave Republike Slovenije) pa se postavljajo vprašanja namena takšne objave (drugi odstavek 38. člena Ustave Republike Slovenije) in njene sorazmernosti (ali za vsak primer ali le za primer večjega števila kršitev; primernosti: ali to lahko pomeni trajno stigmatizacijo človeka). V luči tega, da sploh ne bi šlo za javnopravni (oblastveni) postopek javne objave, ampak za objave v zasebnem interesu, takšna morebitna zakonska ureditev po našem mnenju ne prestane testa sorazmernosti v zvezi s prej navedenima ustavnima določbama po relevantni ustavnosodni presoji Ustavnega sodišča Republike Slovenije[2].
Namen objav dolžnikov (fizičnih oseb, ki ne plačujejo stanovanjske najemnine) bi torej bil zasebnopravni (zasebni interes), kar je po našem mnenju ustavno sporno. Tudi če bi poleg tega dodatni (naknadni) namen javne objave evidence tega kroga ljudi bil tudi javnopravni, kot je dodatno predlagano v predlogu – z vidika prijave davkov iz oddaje nepremičnin, bi bil po našem mnenju tudi ta ustavno sporen (še bolj kot dodatni namen). Namreč, moral bi obstajati dejanski problem z obdavčitvijo konkretne fizične osebe (najemnika stanovanja), glede tega bi morala obstajati pravnomočna sodna odločba, osebe pa verjetno ne bi smele biti trajno objavljene[3]. Predlog je sicer nekoliko nerazumljiv, saj davek za najem stanovanja plačuje najemodajalec (če je fizična oseba, ki oddaja drugi fizični osebi).
Vsi navedeni argumenti po mnenju Ministrstva za pravosodje kažejo, da bi bila javna objava evidence oseb, ki ne plačujejo najemnin za stanovanjske prostore, njihovih stroškov in se nato selijo iz nepremičnine v nepremičnino, očitno ustavno sporna.
Glede na navedeno, zlasti pa z vidika ustavnega načela sorazmernosti in ustavnega načela o namenskosti obdelave osebnih podatkov, Ministrstvo za pravosodje meni, da predlog ni primeren za nadaljnjo obravnavo.
Uvodoma pojasnjujemo, da je najemno razmerje med najemnikom in najemodajalcem zasebnopravno razmerje, v katerega obe stranki vstopata prostovoljno. Spore iz tega razmerja, kot na primer zaradi neplačevanja najemnine, pa lahko rešujeta po pravni poti.
V delu pobude, ki se nanaša na zvišanje davčne kulture z vidika oddajanja napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem pa pojasnjujemo, da so v skladu s 15. členom Zakona o davčnem postopku postopku (Uradni list RS, št. 13/11 – uradno prečiščeno besedilo, 32/12, 94/12, 101/13 – ZDavNepr, 111/13, 22/14 – odl. US, 25/14 – ZFU, 40/14 – ZIN-B, 90/14, 91/15, 63/16, 69/17, 13/18 – ZJF-H, 36/19, 66/19, 145/20 – odl. US, 203/20 – ZIUPOPDVE, 39/22 – ZFU-A, 52/22 – odl. US, 87/22 – odl. US in 163/22) podatki, ki jih zavezanec za davek v davčnem postopku posreduje davčnemu organu, ter drugi podatki v zvezi z davčno obveznostjo zavezancev za davek, s katerimi razpolaga davčni organ, davčna tajnost. Ne glede na to Ministrstvo za finance ocenjuje, da ni verjetno, da bi najemodajalec, ki davčnemu organu doseženih dohodkov od oddajanja premoženja v najem ne prijavlja, z namenom zaščite drugih najemodajalcev svojega najemnika neplačnika prijavljal v javno evidenco, kot predlaga pobudnik. Menimo, da s tega vidika pozitivnih učinkov zaradi javne objave neplačnikov na zvišanje davčne kulture na tem področju ni pričakovati.
[1] Uradni list RS, št. 33/91-I, 42/97, 66/00, 24/03, 69/04, 68/06, 47/13, 75/16 in 92/21.
[2] Npr. odločba US, št. U-I-98/11, 26. 9. 2012, zlasti 17. točka in opomba št. 10; objava: Uradni list RS, št. 79/12 ter odločba US, št. U-I-229/03, 9.2.2006; objava: OdlUS XV, 13 in Uradni list RS, št. 21/06.
[3] Glejte: Odločba US, št. U-I-106/19, Up-190/17, 10. 3. 2022, zlasti 20.-22. točka; objava: Uradni list RS, št. 52/22 ter delno tudi sodba Sodišča Evropske unije v Združenih zadevah C-37/20 - Luxembourg Business Registers in C-601/20 - Sovim, 22. 11. 2022 – neskladno s 7. in 8. členom Listine o temeljnih opravicah Evropske unije glede dostopa širše javnosti do celotnega seznama dejanskih lastnikov gospodarskih družb (glejte 89.-92. točke sodbe).
www.dnevnik.si/novice/slovenija/nad-oderustvo-in-utaje-s-portalom-za-spremljanje-najemnin-2707042/
Najemniški trg je v Sloveniji zelo neurejen. Najemniki so nezaščiteni, trg je nepregleden, najemodajalci pa veselo utajajo davke. Pri vsem tem pa je najbolj zabavno to, da na Finančnem uradu ne preverjajo resničnost navedb davčnih napovedi in tako ustvarjajo okolje, v katerem je povsem normalno, da se podajajo lažni podatki.
Odločevalcem predlagam, da najprej ustvarijo stabilno davčno okolje. To pomeni, da ne spreminjajo davka na vsakih nekaj let oz. ob vsaki menjavi vlade. Davčna stopnja je lahko tudi nižja, vendar naj poskrbijo za dosledno pobiranje davkov. Ne razumem, da nihče ni preračunal, da z višanjem davka na najemnine na dolgi rok, prihodki od davkov padajo, ker se vse več najemodajalcev odloči, da bodo podali lažno napoved, saj vedo, da sankcij in kontrole ni. Seveda bodo sedaj argumenti, da je težko dokazati, da gre za lažne napovedi, kar pa ne drži. Če je lahko davčni organ tako zelo dosleden pri davku na promet nepremičnin in kapitalskih dobičkih, je lahko tudi pri davku na oddajanje premoženja v najem. Tržno najemnino lahko ugotovijo iz vpogleda na portale, kjer se oglašujejo oddaje in od tistih zavezancev, ki podajajo "sumljive" napovedi, zahtevajo, da predložijo dokazilo (cenitev), iz katere izhaja, da je najemnina, ki jo je navedel, odraz tržnih razmer. Če tega ne dokaže oz. se ugotovi, da je tržna najemnina višja, se davek plača od vrednosti, ugotovljene v odmernem postopku. Če to funkcionira pri ostalih davkih, zakaj tudi tukaj nebi. FURS naj naredi analizo sklenjenih najemnih poslov in bodo hitro ugotovili, da je več kot 60 % vseh prijavljenih najemnih poslov z najemnino, ki je pod tržno najemnino. Da ne govorimo o tistih, ki napovedi sploh ne oddajo.
Nepremičninski trg bo še najbolje uredil nepremičninski davek. Predlog davka, ki smo ga imeli pred leti je bil dober, le nekaterim interesnim skupinam ni bil po godu, zato ga niso sprejeli. Če se obdavčijo prazne nepremičnine, se bo na trgu pojavilo precej nepremičnin, cene bodo padle, država pa bo še privarčevala, saj ne bo treba zagotoviti toliko neprofitnih stanovanj.
S predlogom se strinjam. Javna evidenca oseb, ki ne plačujejo najemnine, stroškov itd., bi omogočila, da bi najemodajalci lažje izbrali kandidata za svojo nepremičnino. Prav tako bi omogočila, da najemodajalci ne bi sodili osebe le po nekem zunanjem videzu, temveč po dejanskemu stanju pri prejšnjemu najemodajalcu. Menim, da bi enako javno evidenco potrebovali tudi za najemodajalce, ki nepremičnine oddajajo, saj mnogi pišejo o tem, da so najemodajalci hodili v stanovanje brez predhodne najave, da niso upoštevali najemne pogodbe, da so prodali stanovanje kljub pogodbi itd. Na ta način bi se zavarovalo tudi podnajemnike. Problem nastane z Splošno uredbo o varstvu osebnih podatkov. Rešitev bi bila lahko ta, da bi za vpogled v evidenco potrebovali soglasje najemodajalca in podnajemnika.
Zelo se strinjam s predlogom, da bi uvedli javno evidenco oseb, ki ne plačujejo najemnin, uničujejo najemodajalčevo lastnino ali kako drugače negativno vplivajo na najemodajalca in njegovo lastnino. Seveda bi obenem predlagal tudi nasprotno, in sicer, da bi bila obenem vidna tudi evidenca najemodajalcev. To v tujini ni nič novega in menim, da bi podobno morali uvesti tudi v Sloveniji. Kot dober primer sem vzel Avstralijo, kjer je obvezno, da te najemodajalec oz. agent obvesti, preden te objavi na t.i. blacklist, saj imaš tako čas za se pritožiti. Zakonodaja bi morala določati iz kakšnih razlogov nas lahko kot najemojemalca na ''blacklist'' uvrsti najemodajalec/ lastnik in pa iz kakšnih razlogov lahko najemojemalec na črno listo uvrsti lastnika stanovanja. Predlagam tudi, da se natančno določijo roki po katerih se lahko znajdemo na črni listi in roki za pritožbo.
Prilagam tudi članek, iz katerega sem izhajal: www.realestate.com.au/advice/tenancy-databases-blacklisted/
Sama sem za to, da se, da se javno objavijo imena ljudi, ki ne plačujejo najemnine / zamujajo z najemnino / ne plačujejo stroškov najetih nepremičnin in se selijo iz nepremičnine v nepremičnino, saj to ni pravilno delovanje najemnikov in lahko tudi ogrozi finančno stanje najemodajalcev.
Kljub temu pa, da sem za, bi bilo to na podlagi 6. člena Splošne uredbe o varstvu podatkov (Zakonitost obdelave - Člen 6 Splošna uredba o varstvu podatkov (gdprinfo.eu)) nezakonito in ne sorazmerno z namenom. Menim, da bi bilo bolj sorazmerno in v skladu z namenom to, da bi za takšne posameznike sledila finančna sankcija, na podlagi prijave Finančnemu uradu Slovenije in odpoved najemne pogodbe na podlagi 4. odstavka 103. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1 Stanovanjski zakon (pisrs.si)) .
Morda bi bila lahko taka evidenca res v pomoč najemodajalcem, še bolje pa bi bilo, da bi zakon malo bolj poskrbel za zaščito najemodajalcev in jim omogočil več možnosti za ukrepanje v primeru, ko najemodajalec ne spoštuje svojih obveznosti.
Luka Mesec bi precej prej spravil na trg veliko večino praznih stanovanj, če bi poskrbel za ustrezno varnost najemodajalcev, kot bo poskrbel za ustrezno število novih poceni najemnih stanovanj. Če bi se prazna stanovanja znašla na najemnem trgu, bi se tudi cena najemnine popravila, pritisk na nova stanovanja bi se znižal...
Ob stanju, kot ga imamo sedaj, se veliko lastnikov raje odloči za prazno stanovanje kot tveganje za, neljube dogodivščine z nepoštenimi najemojemalci, ki jjih zaradi trenutnih zakonov ne more niti na hitro prekiniti.
Saj se še spomnete dogodivščin z novim stanovanjem v LJ, ki ga je najemojemalka spremenila v golobnjak in je lastniki niso mogli spraviti iz stanovanja?
Podobna zadeva je bila s stanovanjem podjetnika iz Kamnika, ki je brezplačno ponudil stanovanje mami in hčerki, ki sta se znašli v husi situaciji. Ko je čez nekaj let, ko sta prišli iz najhujšega, želel stanovanje nazaj, ga nikakor ni mogel dobiti, saj se je ženska zaljubila v brezplačno stanovanje...
Še kar nekaj podobnih zadev se je odvijalo v javnosti in še precej več in ne tako ekstremnih se je dogajalo skrito pred javnostjo.
Neplačnika kljub pogodbi ne spraviš iz staovanja vsaj 9 mesecev, ker je potrebno pošiljati opomine, upoštevati roke za odgovor... zamenjava ključavnice pa je že razlog zaradi katerega najemnik, ki ne plačuje najemnine, laho toži najemodajalca.
Za. Zraven naj se pa naredi še seznam najemodajalcev, ki imajo uradno eno najemnino, neuradno pa drugo, tistih, ki računajo za zanemarjeno klet 500 €, tistih, ki kar naenkrat nočejo več najemnika v stanovanju ali pa nenadoma zvišati najemnino, pa mu žal še ni potekla pogodba, pa se zato zmišljujejo vse živo in težijo, da bi najemnik zaradi pritiska sam predčasno zapustil stanovanje, pa dajmo na seznam še tiste, ki najemniku odrekajo prijavo stalnega prebivališča, pa še....
Jst ne vem, a je res pretežko rečt, da je to kompletno področje zanemarjeno in neurejeno, pa se je treba spravit samo na eno stran, kot da so vsi najemniki enaki? Al bi mogoče začeli spreminjat to stanje v naši državi tako, da se začne dajat kompletne predloge, kako je potrebno celotno področje uredit?
Res se ni potrebno spravljati le na eno stran, ampak trenutno j ezakon res zelo na strani najemojemalcev. Z večjo varnostjo najemodajalcev, bi bilo na trgu več najemnih stanovanj in cene bi bile verjetno nižje.
Poznam kar nekaj primerov najemodajalcev, ki so se grdo opekli in še precej več takih, ki se te igre ravno zaradi tega ne grejo in raje trpijo stroške raznih stanovanj.
Joj človek dej, zakon ni na nobeni strani, sploh pa ne zelo.
Zakon čist lepo jasno določa zadeve, problem je samo v tem, da če se ti najemnik ne spoka ven iz stanovanja, se je treba obrnit na sodišča, ki pa pri nas vemo, kako meljejo. Ni za to nič zakon kriv, ki zelo jasno določa:
103. člen
(krivdni odpovedni razlogi)
(1) Lastnik lahko odpove najemno pogodbo zaradi naslednjih krivdnih razlogov:
1. če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja povzročajo večjo škodo na stanovanju ali skupnih delih stanovanjske ali večstanovanjske stavbe;
2. če opravlja v stanovanju dejavnost brez dovoljenja ali v nasprotju z dovoljenjem;
3. če najemnik ne vzdržuje stanovanja v skladu s pravilnikom iz 125. člena tega zakona v delu, ki se nanaša na najemnika;
4. če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen pa v 60 dneh od prejema računa;
5. če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja pogosto grobo kršijo temeljna pravila sosedskega sožitja določenega s hišnim redom ali z načinom uporabe huje motijo druge stanovalce pri njihovi mirni uporabi stanovanja;
6. če najemnik izvršuje ali izvrši v stanovanju in vgrajeni opremi spremembe brez poprejšnjega soglasja lastnika, razen v primerih iz 97. člena tega zakona;
7. če stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev uporablja poleg najemnika oseba ali več oseb, ki niso navedene v najemni pogodbi in če najemnik za to ni pridobil soglasja lastnika;
8. če najemnik odda najeto stanovanje v podnajem brez soglasja lastnika, kot to določa 84. člen tega zakona;
9. če najemnik ne dopusti vstopa v stanovanje v primerih iz tretje alinee 94. člena in 99. člena tega zakona;
10. če najemnik brez upravičenih razlogov ne prevzame stanovanja oziroma ne prične prebivati v stanovanju v 30 dneh po sklenitvi najemne pogodbe;
11. če so najemnik in osebe, navedene v najemni pogodbi, nehale uporabljati stanovanje in brez presledka več kot tri mesece niso stanovale v njem;
12. če posreduje lažne podatke, ki so osnova za pridobitev pravice do subvencionirane najemnine v skladu s 121. členom tega zakona.
Problem je točno tam, kjer je pri nas pri vsem problem- tudi če je zakon vsaj približno napisan, pride do težav pri izvajanju oz., če ne prej, ko gre zadeva na sodišče, kjer pa pač obtiči.
Iz katerega zakona je ta citat?
Kter zakon pa ureja ta razmerja?
Lahko bi se problematika rešila tudi tako, kot imajo rešeno v nekaterih državah - da lahko najemodajalec (s soglasjem najemojemalca) pri davčnem organu npr. preko aplikacije preveri bonitetno oceno potencialnega najemojemalca (če redno plačuje davke, ima težave z zakonom...) in ga v primeru slabe ocene zavrne.
Predvsem pa zaščititi pravice najemodajalcev - in kar naenkrat bo na razpolago za najem precej (zdaj praznih) stanovanj.
Poznam situacijo. Žal je naša zakonodaja zelo prijazna do najemnikov in zelo neprijazna do najemodajalcev. Že v času najema najemodajalec praktično nima nobene pravice do svoje nepremičnine ( le dolžnosti), spravit nekoga ven je pa prava umetnost.
Taki goljufi niso le med najemniki, ampak tudi npr. med posredniki storitev, ki od naročnika poberejo denar, izvajalcem pa ne plačajo.
Podpiram javno objavo evidence goljufov, čeprav pa mislim, da to pri naših zakonih ne bi šlo ( varstvo osebnih podatkov, diskriminacija, stigmatiziranje, človekove pravice, itd)