23. 12. 2019
Odziv Ministrstva za okolje in prostor
Stanovanjska najemna razmerja v Sloveniji dejansko izkazujejo slabše stanje kot bi si želeli, razloge za to pa je mogoče iskati tudi v nezaupanju med najemodajalci in najemniki. Ureditev pravnega varstva najemnikov in lastnikov stanovanj se, v skladu s praksami iz tujine, sicer kaže kot ustrezna, kljub temu pa je treba izvesti nekatere prenovitve sistema. Večjo stabilnost najema je mogoče zagotoviti s povezanimi ukrepi na različnih področjih (zakonodaja, izvedba sodnih postopkov, inšpekcijski nadzor, dopolnilni mehanizmi).
Sodno varstvo v primeru odpovedi najema predstavlja edini pravični način reševanja spora med najemnikom in najemodajalcem. Sodni postopki za reševanja odpovedi najemnih razmerij pa so v praksi, kljub prednostni obravnavi, žal počasni. Za ureditev večje varnosti najemnih razmerij bo tako v okviru priprave novega Stanovanjskega zakona (SZ-2) predlagan skrajšan postopek odpovedi in izpraznitve stanovanja v primeru, če bo najemna pogodba sklenjena v obliki notarske listine.
K povečanju zaupanja med najemniki in najemodajalci bo prispevala tudi uvedba javne službe za najemniško upravljanje. Javna najemna služba bo upravičencem do javnega stanovanja oddajala pridobljena stanovanja po stroškovni najemnini, medtem ko bo višina najemnine, ki jo bo javna najemna služba izplačevala lastniku stanovanja kot mesečno nadomestilo za uporabo stanovanja, predmet individualnega dogovora in ne bo vezana na višino stroškovne najemnine. Z uvedbo javne najemne službe ne želimo konkurirati trenutnim visokim tržnim najemninam, temveč ciljamo na aktiviranje praznih stanovanj, katerih lastniki se za vstop na najemni trg ne odločijo zaradi različnih zadržkov, kot so med drugim strah pred neplačniki, negospodarnim ravnanjem z njihovo imovino ter pretirano birokracijo. Javna najemna služba bo lastnike razbremenila vseh poslov in tveganj, povezanih z oddajo stanovanj, dolgoročno pa jim bo zagotavljala prejemanje rednih dohodkov, s čimer se bodo ti lastniki lažje odločili za oddajo stanovanj v najem.
Dodatno spodbudo za oddajo stanovanj javni najemni službi bi lastnikom zagotovo predstavljala tudi davčna olajšava, za katero si prizadeva Ministrstvo za okolje in prostor. Trenutno na tem področju poteka analiza prejetih pripomb iz javne obravnave ter spreminjanje oz. dopolnjevanje členov SZ-2, ki se na javno najemno službo nanašajo. Dopolnjeno gradivo bomo uskladili s Stanovanjskim skladom RS, ki bo nosilec javne najemne službe.
Predvideni ukrepi bodo zagotovo prispevali k povečanju varnosti najemnih razmerij, tudi za lastnike stanovanj.
Absolutno ZA!!!
Ni posteno od drzave, da se se vedno obnasa, kot da smo v SFRJ in smatrajo lastnike stanovanj, kot da so socialni zavodi za vse neumnosti najemnikov... Razen ko je treba placati davke in poravnati neplacane poloznice za elektriko in komunalo... Takrat pa so lastniki kapitalisti, ki jih je treba skubiti...
S predlogom se strinjam. »Vlado pozivam(o), naj nemudoma zaščiti stanodajalca tako, da bodo takšni primeri hitro in učinkovito rešljivi. Na ta račun bo marsikateri pošten človek lažje prišel do stanovanja.« Tudi sama, če bi oddajala stanovanje, za katerega sem se trudila ga vzdrževati, in vanj vlagala denar, bi pazila komu oddam stanovanje. Naj bo tako stanodajalec in najemnik zaščiten, ker se dogajajo zlorabe iz obeh strani. Je pa res, da stanodajalec sam sestavlja pogodbo in če nima določenih znanj, gre lahko sebi v večjo škodo kot v korist.
Predlog podpiram, ker je v Sloveniji ne malo takšnih najemnikov, ki delajo več škode kot koristi, s tem pa mečejo slabo luč tudi na "poštene" najemnike. Strinjam se, da, tiči problem v Stanovanjskem zakonu. Po hitrem branju le- tega zakona se res vidi, da je najemnik dosti bolj zaščiten kot najemodajalec, najbolj mi pade v oči 168. člen, prvi odstavek in druga očka Stanovanjskega zakona, kjer piše, da je lastnik odgovoren in se v primeru ne plačevanja stroškov kaznuje njeg in ne dejanskega neplačnika, ki je pa velikokrat pravzaprav najemodajalec.
Toda ta problem bi se lahko lepo rešilo, kot imajo to urejeno v Veliki Britaniji. Tam je to urejeno tako, da velja kot piše v najemni pogodbi. Več si lahko preberete na tej povezavi: www.citizensadvice.org.uk/housing/renting-a-home/tenancy-agreements/
Seveda pa ne moremo mimo najemodajalecev, ki predvsem v večjih mestnih središčih v Sloveniji, za enormne cene oddajajo predpotopna stanovanja v velikosti omare in da velikokart diskriminirajo bodoče najemodajalce, glede na raso, vero spol, ali celo na to to da imajo družino ali pa ne. Tudi to je v Veliki Britaniji urejeno, tako da je diskriminacija najemnikov prepovedana, kar bi lahko uvedli tudi v naši Sloveniji.
S tem predlogom se le delno strinjam, ker lahko lastnik stanovanja sestavi pogodbo, ki poskrbi, da je zavarovan njegov interes. Poznam, kar nekaj primerov, ki so morali podnajemniki podpisati tako pogodbo, da je v celoti zaščiten stanodajalec, najemnik pa niti malo in, če mu tako reče stanodajalec, se mora najemnik izseliti brez pojasnila. Tako, da mogoče je zakon res pomankljiv, vendar se lahko stanodajalec zaščiti s podpisom pogodbe. Slaba stran pa je, da po novem davčna uprava ne pregleduje pogodb in nima nadzora nad njimi, kar lahko stanodajalci še dodatno izkoristijo.
Taka pogodba je nelegalna in neveljavna.
Spet srednjesolci pisete neumnosti...
Kot je pojasnil že Burek Man, v pogodbo se ne da legalno zapisati kar poljubne vsebine, ker obstajajo višji pravni akti, ki urejajo in nadodločajo te stvari. Tako da ta argument nima teže.
Podpiram predlog, vendar lastnik stanovanja lahko najemno pogodbe kadarkoli tudi prekine, če najemnik bodisi povzroča škodo, bodisi ne plačuje najemnine, oddaja stanovanje v najem 3. osebi brez soglasja lastnika, kot to določa 84. člen Stanovanjskega zakona. Je pa tudi res, da bi lahko lastnik izkoriščal svojo moč, ko bi bil zavarovan s strani vlade, tako da je potrebno zasčititi tudi najemnika pred nepričakovano prekinitev pogodbe.
Predlog sicer podpiram, vendar pa bi bilo treba narediti red tudi med najemodajalci, ki pogosto oddajajo noro drage luknje z odvečnim izrabljenim pohištvom, za najem pa postavijo diskriminatorne pogoje (verska izpoved, narodnost ipd.), in stanovanj nočejo oddajati lastnikom z otroki, živalmi, prepoved obiskov, vohljanje po osebnih stvareh itd.
Sodni procesi so ločena tematika, ki se žal preveč pozna prav v primerih kot je tudi vaš.
Mislim, da je to zato, ker imate slabo pogodbo z najemnikom. V pogodbi se sicer lahko točno določi pogoje najema ter prekinitev pogodbe itn., ki jih morata obe strani izpolnjevati. V vašem primeru je verjetno smiselno, da najmete odvetnika.
Da ta predlog takoj podpišem!!! TA Stanovanjski zakon je pisan na kožo lumpom in prevarantom. Tudi sam sem bil vrsto let podnajemnik in vem kaj so delali moji " kolegi najemniki " od nerednega plačevanja najemnin ,stroškov in drugih obveznosti"(rtv..telefon časopisi. itd) do pritiska sodnih izvršiteljev na lastnika stanovanja do oddajanja stanovanja po višji ceni naprej drugemu najemniku. Tako so res na slab glas spravili tudi nas ki smo se držali roka plačila in nam je bil to normalen odnos najemnik - najemodajalec.. po 5 letih sem pa kot je pisalo v pogodbi tudi odšel z družino na svoje.... Marsikateri znanec pa je še sedaj podnajemnik in vsake toliko čas zamenja najemodajalca in ga veselo lomi dalje.......... da Res bo treba prevetriti to zakonodajo ker ni uravnotežena .. in dok bodo imeli eni več pravic kot lastniki stanovanj, bo la teh primanjkovalo . pa tudi
po davčni reformi ni najbolj stimulativno oddajati stanovanja ..visoka stopnja davka 25% je način da se lastnik kaj hitro premisli ali prijavit ali na črno oddat stanovanje pa ne samo preko AiRb&b-ja.. čeravno te trenutno najbolj lovilo..
Mogoče bi se lahko naredil nek popis slabih najemnikov nek register, da bi se stanodajalci lažje odločili kateremu oddati stanovanje in kateremu ne.
To je premalo, ker deluje v najboljšem primeru samo za že znane kršitelje. Poleg tega: kdo bo vodil tak register in na osnovi česa bo nekdo vpisan vanj ter kdo vse bo imel vpogled? Tu takoj naletiš na problem osebnih podatkov, blatenja itd. in si spet na začetku. Potrebna je zakonodaja, ki najemodajalcu omogoča osnovne pravice pri upravljanju z lastnino.
Objava neplačnikov bi bila izvedljiva v večstanovanjskih objektih, kjer bi bil en lastnik ali pa upravnik. V pravilnik o medsebojnih odnosih vnesejo rezultat dogovora, da se neplačnike objavi na oglasni deski objekta. Upravnik izvede izterjavo.
Objava neplačnikov v zasebnih objektih bi se tolmačila kot poseg v zasebnost. Stanovanja so namenjena ljudem, od katerih pričakujemo ravnanje na pričakovanem nivoju. Uporabna bi bila evidenca bivališč najemnikov-špekulantov. Nastaja pa ovira za sodni pregon, ko najemnik plačuje najemnino v gotovini in en del plača evidentirano zaradi davčne osnove najemodajalca. Tu sta potem oba špekulanta in nastane problem. Mnogi stanodajalci zahtevajo izredno visoke najemnine, ki presegajo kalkulativno vnešene postavke za obrabo določenih delov, na katero bi morali obvezno plačevati DDV. Tu smo pri osnovi - vsak najemodajalec mora voditi knjigovodsko evidenco kot s.p.
To je dejansko srž problema. Ustrezna zakonodaja bi bila nujna, vendar taka, da učinkovito sankcionira samovoljo na obeh straneh, najemnika in lastnika.
Pogodbe bi morale biti standardizirane, vsako odstopanje od pogodbe s katerekoli strani pa učinkovito sankcionirano. Le tako bi najemniški trg lahko dobro funkcioniral.
ampak veste kaj bo odgovor pristojnega ministrstva? To določa zakonodaja, navedli bodo nekaj zakonov, členov in odstavkov in si umili roke.
V tem primeru je treba pobudo nasloviti direktno na DZ s povezavo do tega predloga. Namesto, da bi ministrstva smiselne predloge ustrezno predelala in poslala v nadaljnjo obravnavo oz. razpravo, praviloma res zgolj birokratsko navedejo nekaj zakonov, zakaj je tako kot je - medtem ko je celoten namen predlogov praviloma ravno potreba po posodobitvi zakonodaje.
Oz. še dodatno po možnosti vplesti medije, saj je ta tematika obče zanimiva in pomembna za širšo javnost.
Dodatno bi bilo treba omejiti pogoltnost države, ki si jemlje 25% in več od teh poslov. Potem se pa tam čudijo, kako so najemnine visoke???
Žal za tako spremembo ne bo zalegel noben predlog na neki spletni strani, ki je očitno nihče na ministrstvih ne jemlje resno; kvečjem ustrezna oblast oz. sprememba vladajoče politike preko volitev.
Podpiram predlog. Rezultat primerne zakonodaje, ki bi bolj zaščitila najemodajalce, bi bil, da bi veliko več stanovanj bilo oddanih v najem, s tem pa bi se tudi znižale najemnine.
Glevni razlog, da ima veliko lastnikov prazno stanovanje, je ta, da sedaj država pobira le davke, ne pomaga pa lastniku v situacijah, ko najemnik krši pogodbo.
Postopek za deložacijo nekorektnih najemnikov nebi smel trajati več kot nekaj tednov.
Zelo se strinjam in podpiram! Tudi jaz poznam veliko primerov, ko se stanodajalci obupano obračajo na vse mogoče institucije, ker iščejo pomoč zaradi podnajemnikov, ki ne plačujejo najemnine in za sabo puščajo visoke dolgove neplačanih računov (kljub vestnemu ravnanju lastnikov - prijava bivališča, prijava in plačilo davka...). Primerna zakonodaja, ki bi skrajšala postopke v primeru kršenja najemne pogodbe tako najemnika kot lastnika, bi zagotovo ključno pripomogla k temu, da bi se lastniki lažje odločali za dolgotrajno oddajo!
Absolutno podpiram. Lastnike oz. najemodajalce se pri nas apriori obravnava praktično kot kriminalno oligarhijo, ki tlači bajeslovnega "malega človeka", kar močno zavira razvoj delujočega trga nepremičnin za najem. Ko najemnik prvič ne plača najemnine ali kako drugače krši pogodbo na resen način (namerno uničevanje lastnine ipd.), bi moral najemodajalec imeti pravno zagotovljeno možnost deložacije v največ treh tednih na osnovi enostavne prijave oz. zapisnika. Vkolikor to povzroči socialni problem, imamo temu namenjene inštitucije oz. socialne varovalke, ki jih financiramo davkoplačevalci.
Trenutno stanje - v najboljšem primeru - z nekimi neučinkovitimi postopki leta in leta kot iz kakega Kafkovega dela dejansko legitimira povzročanje ekonomske škode lastniku.
Upam, da bo pristojno ministrstvo predlog resno in ustrezno obravnavalo in ne zgolj odgovorilo s komentarjem, zakaj je situacija pač slaba in bo taka še naprej.
Avtorju svetujem, da o predlogu obvesti še direktno Državni zbor: www.dz-rs.si
Najemodajalci zaračunavajo obrabo oddanega prostora in opreme, če je nameščena, že v najemnini, poleg vsega pa še kavcijo za obrabo prostorov. Kaj je prekomerna obraba, se mora komisijsko ugotavljati s primerjav tehničnih normativov za vzdrževanje objektov. Lastnik mora vzdrževati prostore in opremo. Donos sredstev v bankah se napoveduje v negativni obliki, v oddajanju nepremičnin pa se strmo dviga v pozitivnem smislu, kar bi morala država uravnotežiti.
Ali se zaračuna obraba ali ne, je stvar pogodbe. Pa četudi je v pogodbi - kaj to pomaga lastniku, če najemnik ne plačuje ne obrabe, ne najemnine in ne stroškov.
O kavciji. V stanovanju je lahko opreme za 10.000€ ali več. Katera kavcija to pokrije?
Če bi bilo oddajanje tako donosno, ne bi bilo v Slo nekaj 100.000 stanovanj praznih.
Se pravi, zakonodaja naj bi stanodajalcu pomagala reševati težave z najemniki, ki se ne držijo določil v najemni pogodbi.
Po možnosti z zagotavljanjem hitre deložacije in možnostjo povračila nastale škode, ki je jasno dokazana.
To bi bilo super.
Ampak v sloveniji to žal ne gre, ker se vsi, od medijev dalje, obrnejo proti tebi in te kažejo kot "pošast", ki meče na cesto družino z otroci, ker "samo enkrat" niso "pravočasno plačali" (neglede na to, da je ta "samo enkrat" že eno leto).
Prav, ampak naj potem država meni oprosti, da ne plačam davkov in dolgov, ki mi jih je nabral najemnik!
Zakonodajo imamo še iz jugoslovanske mentalitete, kjer je bila lastnina nekaj nemoralnega, zato je bil posamezni lastnik dolžan individualno reševati socialni problem nekega najemnika. Najemnina je lahko tudi način odplačila stanovanjskega kredita (ko nekdo ne zmore) ali investicija za pokojnino , ipd., zato močno podpiram predlog za večjo zaščito najemodajalca.
Ja, to je žalost naše države... "kdor ima, mu je treba vzet", dokler nismo vsi revni. ...razen ko se nateguje državo, to pa vsi znajo, pa ni nobenega problema, dokler se vozi golf, in ne kaj večjega. Torej če vodovodar ne izda računa in zato da popust, je vse super. Če isti ta sosed vodovodar kupi Audija ali pa BMW-ja, je pa kriminalec. ...dokler seveda ne pride kaj popravit, pa spet "popust brez računa"... takrat je v redu,... a čim sede v BMW-ja je spet kriminalec.
Strinjam se.