Davek na nepremičnine

Odziv Ministrstva za finance

Obdavčitev nepremičnin v slovenskem pravnem redu ni novost, saj se je do sedaj ta pobirala kot nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč, davek od premoženja, v zadnjih dveh letih pa tudi kot davek na nepremično premoženje večje vrednosti. Tako je npr. Zakon o graditvi objektov (Uradni list RS, št. 102/04 - uradno prečiščeno besedilo, 14/05 – popr., 92/05 – ZJC-B, 93/05 – ZVMS, 111/05 – odl. US, 126/07, 108/09, 61/10 - ZRud-1, 20/11 – odl. US in 57/12; v nadaljevanju: ZGO-1) določal, da se nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča plačuje za zazidana in nezazidana stavbna zemljišča, pri čemer se kot zazidana stavbna zemljišča štejejo tista zemljišča, na katerih so gradbene parcele z zgrajenimi stavbami in gradbenimi inženirskimi objekti, ki niso objekti gospodarske javne infrastrukture in tista zemljišča, na katerih se je na podlagi dokončnega gradbenega dovoljenja začelo z gradnjo stavb in gradbenih inženirskih objektov, ki niso objekti gospodarske javne infrastrukture. Nadomestila se ni plačevalo za zemljišča, ki se uporabljajo za potrebe ljudske obrambe, za objekte tujih držav, ki jih uporabljajo tuja diplomatska in konzularna predstavništva ali v njih stanuje njihovo osebje, za objekte mednarodnih in meddržavnih organizacij, ki jih uporabljajo te organizacije ali v njih stanuje njihovo osebje, če ni v mednarodnem sporazumu drugače določeno in za stavbe, ki jih uporabljajo verske skupnosti za svojo versko dejavnost. Nadomestila je bil na lastno zahtevo za dobo 5 let oproščen občan, ki je kupil novo stanovanje kot posamezen del stavbe ali zgradil, dozidal ali nadzidal družinsko stanovanjsko hišo, če je v ceni stanovanja oziroma stanovanjske hiše ali neposredno plačal stroške za urejanje stavbnega zemljišča. Določanje območij, za katera se je plačevalo nadomestilo, določitev nepremičnin, za katere se je nadomestilo odmerjalo, določanje zavezancev za plačilo nadomestila ter višine nadomestila, so bile v izključni pristojnosti občin, dejstvo pa je, da splošne oprostitve za hišo ali stanovanje, v katerem prebivamo, predpisi niso določali.

Predlagatelj novega Zakona o davku na nepremičnine si je med glavne cilje sprejema novega sistema obdavčitve nepremičnin med drugim zastavil:

• nadomestitev obstoječega sistema dajatev, vezanih na posedovanje nepremičnin (nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč, davek od premoženja, pristojbino za vzdrževanje gozdnih cest in davek na nepremično premoženje večje vrednosti) z enotnim davkom na nepremičnine,
• posodobitev sistema z določanjem vrednosti nepremičnine kot davčne osnove in
• zmanjšanje administrativne zapletenosti in nepreglednosti obstoječega sistema z določanjem predmeta obdavčitve, zavezanca in davčne osnove na podlagi podatkov v enoviti evidenci na ravni države, registru nepremičnin, po tudi
• povišati prihodke iz naslova obdavčitve nepremičnin na okoli 1 % bruto domačega proizvoda - BDP, s čimer bi se Slovenija, kjer danes prihodki iz obdavčitve nepremičnin predstavljajo le okoli 0,6 % BDP, bolj približala državam OECD, kjer v povprečju te dajatve prispevajo okoli 1,8 % BDP,
• del prihodkov (polovico) nameniti državnemu proračunu kot nov sistemski vir, ki bo kratkoročno prispeval h konsolidaciji proračuna države, dolgoročno pa omogočil postopno spremembo strukture davčnih virov.

Zdaj že pretekli sistem obračunavanja dajatev od premoženja oziroma nepremičnin v Republiki Sloveniji je bil zastarel, neenoten, nekonsistenten, nepregleden in neprilagojen novim ekonomskim razmeram, kar je lahko privedlo do neenakopravne obravnave istovrstnih nepremičnin glede na njihov lastniški in ekonomski status oziroma do neenakopravne, če ne celo nepravične obravnave davčnih zavezancev. Glavni problemi dosedanjega sistema so različno določevanje zavezancev za plačilo, neenotne metode določanja davčne osnove, veliko število različnih, pogosto med seboj nepovezanih izjem in olajšav ter nepopolnost nepremičninskih evidenc. Z Zakonom o davku na nepremičnine se torej uvaja nov, modernejši, preglednejši in predvsem pravičnejši sistem obdavčitve nepremičnega premoženja, s katerim se ukinja vse dosedanje oblike obdavčitve. Davek na nepremičnine sledi cilju najmanj ohranitve prihodkov občin iz tega naslova na obstoječi ravni, obenem pa se del prihodkov (polovica) nameni državnemu proračunu kot nov sistemski vir, ki bo omogočil tudi postopno spremembo strukture davčnih virov.

V zvezi z vašim predlogom pojasnjujemo, da je davek na nepremičnine v osnovi premoženjski davek, vezan na vrednost nepremičnega premoženja in lastništvo le-tega. Ministrstvo za finance je pri pripravi zakona izhajalo iz načela, da je treba v obdavčitev nepremičnega premoženja vključiti vse vrste nepremičnin na območju Republike Slovenije, kot so vpisane v Register nepremičnin pri Geodetski upravi RS, ne glede na njihovo vrsto ali lastništvo in v oprostitev zajeti zgolj selektivni nabor mednarodno primerljivih oprostitev tovrstnih dajatev in določiti obseg davčne obveznosti v višini, ki omogoča njeno plačevanje, ne da bi silil davčnega zavezanca k prodaji premoženja zato, da bi plačal davek. Dodatno se kot predmet obdavčitve določijo tudi nepremičnine, ki niso evidentirane v REN, vendar izpolnjujejo pogoje za to, da bi morale biti evidentirane. Take stavbe, tudi če se odkrijejo kasneje, se tako lahko obdavčijo za nazaj, v okviru obdobja zastaranja v skladu s predpisi, ki urejajo davčni postopek. Z novim davkom na nepremičnine se torej v obdavčitev res zajema nepremičnine kar se da celovito. Višina obdavčitve se skozi davčne stopnje določa tako, da se izhaja iz dosedanje ravni obdavčitve in predlaga njeno zmerno povečanje. Določa se različna davčna stopnja za t.i. rezidenčne stanovanjske nepremičnine, to so nepremičnine, ki so z vidika lastnika v ekonomski funkciji na način, da jih bodisi uporabljajo sami (imajo na naslovu nepremičnine prijavljeno stalno prebivališče in v njih dejansko živijo) ali pa imajo sklenjen najemni pravni posel neprofitne oddaje ali oddaje na prostem trgu. Za takšne nepremičnine je določena nižja davčna stopnja v višini 0,15 %, medtem ko je za vse ostale stanovanjske nepremičnine, ki torej z vidika lastnika (ali solastnikov) niso v ekonomski funkciji, določena davčna stopnja 0,50 %.

Davek na nepremičnine je dolgoročno gledano pomemben nov sistemski davek, namenjen tudi temu, da se po preteku krize začne zmanjševati druge davčne obremenitve, predvsem obremenitev dela.