Spodbude in kazni za zanemarjena zemljišča
Vladi Republike Slovenije predlagam pripravo sprememb Zakona o kmetijskih zemljiščih, Zakona o urejanju prostora in davčnih predpisov, s katerimi bi lastnike dolgotrajno zanemarjenih zemljišč spodbudili, da zemljišče uredijo, začnejo uporabljati ali prodajo nekomu, ki ga bo oživil.
Namen predloga ni prisilna prodaja zasebne lastnine niti prisilno oddajanje zemljišč drugim osebam. Namen je vzpostaviti sistem, v katerem je prodaja zanemarjenega zemljišča preprostejša in finančno privlačnejša, nadaljevanje večletnega zanemarjanja pa dražje od vzdrževanja ali prodaje.
Po Sloveniji obstaja veliko zapuščenih kmetij, stavbnih zemljišč in celotnih posesti, ki fizično obstajajo, vendar niso dostopne ljudem, ki bi jih želeli kupiti, urediti in uporabljati.
Lastniki so pogosto številni dediči, osebe, ki živijo v tujini, ali ljudje, ki zemljišča ne potrebujejo, vendar ga zaradi čustvene navezanosti, neurejenega lastništva ali nepripravljenosti ukvarjati se s prodajo preprosto pustijo propadati.
Na drugi strani mlade družine in aktivni kmetje ne morejo najti primerne parcele za gradnjo doma, razvoj kmetije ali nadaljevanje svoje dejavnosti.
Kakšen je smisel stavbnega ali kmetijskega zemljišča, ki se desetletja zarašča, medtem ko ljudje, ki bi ga želeli kupiti in oživiti, do njega ne morejo priti?
Zaraščena in nevzdrževana zemljišča lahko povečujejo prisotnost glodalcev in divjadi ob naseljih, omogočajo širjenje invazivnih rastlin in škodljivcev, povečujejo požarno ogroženost ter povzročajo težave lastnikom sosednjih urejenih zemljišč.
Lastninska pravica mora biti varovana, vendar mora biti povezana tudi z odgovornostjo do okolice.
Predlagam naslednje konkretne ukrepe:
PRVIČ - SPECIALIZIRAN INŠPEKCIJSKI NADZOR
V okviru kmetijske oziroma druge pristojne inšpekcije naj se določi specializirana skupina za nadzor dolgotrajno zanemarjenih kmetijskih in stavbnih zemljišč.
Inšpekcija mora obravnavati prijave občanov in občin ter izvajati nadzor na območjih, kjer je zaraščanje razvidno iz uradnih posnetkov prostora.
Posnetki lahko služijo kot razlog za uvedbo postopka, končna ugotovitev zanemarjanja pa mora temeljiti na dejanskem stanju in po potrebi tudi na pregledu na kraju samem.
Za ukrepanje je treba določiti obvezne roke:
- prijava mora biti pregledana najpozneje v devetdesetih dneh
- lastnik mora prejeti jasen rok za ureditev, ki praviloma ne sme biti daljši od šestih mesecev
- po izteku roka mora inšpekcija v tridesetih dneh opraviti kontrolni pregled
- če odločba ni izvršena, mora slediti prisilna izvršba in ne samo ponovno opozorilo
Namen ni ustvarjanje nove evidence zanemarjenih zemljišč, ki sama po sebi ne bi ničesar rešila. Namen je dejansko ugotavljanje kršitev, izdajanje odločb, kontrola izvršitve, čiščenje in izterjava stroškov.
DRUGIČ - PROGRESIVNA DAJATEV ZA ZANEMARJANJE
Če inšpekcija ugotovi, da je zemljišče dejansko zanemarjeno, mora lastnik najprej prejeti odločbo z razumnim rokom za ureditev.
Če odločbe ne izvrši, naj se poleg globe uvede letna progresivna dajatev, ki se zvišuje z vsakim letom nadaljnjega zanemarjanja.
Predlagam naslednjo okvirno višino:
- prvo leto pet centov na kvadratni meter
- drugo leto deset centov na kvadratni meter
- od tretjega leta dalje dvajset centov na kvadratni meter
Višina mora biti določena tako, da je redno vzdrževanje ali prodaja zemljišča za lastnika ugodnejša od nadaljnjega zanemarjanja.
Enkratna nizka kazen nima smisla, če lahko lastnik po njenem plačilu zemljišče naslednjih dvajset let ponovno pusti pri miru. Dajatev mora trajati, dokler zemljišče ni urejeno ali prodano.
Za zanemarjeno se ne sme šteti zemljišče, ki je redno košeno, obdelano kot travnik, njiva, pašnik, sadovnjak ali vrt oziroma je zakonito vzdrževano na drug krajevno primeren način.
Izvzeta morajo biti tudi:
- zemljišča, na katerih je zaraščanje določeno ali dovoljeno zaradi naravovarstvenega režima
- zemljišča, ki so po dejanski in namenski rabi gozd
- zemljišča, ki jih zaradi uradnih omejitev objektivno ni dovoljeno čistiti ali uporabljati
TRETJIČ - DAJATEV ZA VSA ZANEMARJENA STAVBNA ZEMLJIŠČA
Sedanja taksa za neizkoriščena stavbna zemljišča je vezana predvsem na urejena zazidljiva zemljišča in se ne izvršuje. S tem tudi izpadejo številne parcele, ki so po občinskem prostorskem načrtu stavbne, vendar še nimajo ustrezne razvojne stopnje oziroma vseh pogojev za takojšnjo gradnjo.
Takšna zemljišča so lahko desetletja zapuščena in zaraščena, lastniki pa jih ob prodaji kljub temu oglašujejo in vrednotijo kot gradbene parcele.
Zato predlagam uvedbo ločene dajatve za zanemarjeno stavbno zemljišče, ki bi veljala za vsa zemljišča, opredeljena kot stavbna, ne glede na:
- njihovo razvojno stopnjo
- obstoj vodovoda, elektrike ali kanalizacije
- že izvedene individualne priključke
- trenutno možnost pridobitve gradbenega dovoljenja
- kraj prebivališča lastnika
Dajatev se ne sme odmeriti zgolj zato, ker zemljišče ni pozidano. Odmeri naj se, kadar inšpekcija ugotovi, da lastnik oziroma drug uporabnik zemljišča dejansko ne uporablja in ne vzdržuje ter da je zemljišče očitno in dolgotrajno zanemarjeno.
Merila za ugotovitev zanemarjanja morajo biti objektivno določena in lahko vključujejo:
- nenadzorovano zaraščanje z grmovjem in drevjem
- širjenje invazivnih rastlin
- kopičenje odpadkov
- nevzdrževane ruševine in nevarne ostanke objektov
- povečano požarno ogroženost
- dokazan škodljiv vpliv na sosednja zemljišča ali naselje
Komunalna neopremljenost ne sme biti izgovor, da lahko lastnik stavbno zemljišče neomejeno prepušča zaraščanju.
Če zemljišča trenutno ni mogoče pozidati zaradi neizvedene občinske infrastrukture, neurejenega prostorskega akta ali druge uradne omejitve, lastnika ni dopustno kaznovati zato, ker ne gradi. Še vedno pa mora zemljišče primerno vzdrževati.
ČETRTIČ - OBVEZNA IZVRŠITEV ČIŠČENJA
Če lastnik pravnomočne odločbe ne izvrši, mora čiščenje opraviti izbrani izvajalec na njegove stroške.
Stroški čiščenja, globe in neplačane dajatve naj se izterjajo prek Finančne uprave.
Če plačilo ni izvedeno, naj se terjatev avtomatično zavaruje z zastavno pravico na zemljišču.
Dejstvo, da lastnik nima denarja, da se ne odziva ali da živi v tujini, ne sme pomeniti, da odločba ostane neizvršena in stroške nosijo davkoplačevalci.
Če zemljišče po izvedenem čiščenju ponovno zaraste, mora slediti nova izvršba in višja dajatev.
Inšpekcijski postopek ne sme biti zaključen samo z izdajo odločbe. Zaključen je lahko šele po preverjeni izvršitvi ukrepa.
PETIČ - DAVČNE UGODNOSTI OB DEJANSKI PRODAJI
Lastnik uradno ugotovljenega dolgotrajno zanemarjenega zemljišča ali opuščene kmetije naj bo oproščen dvoodstotnega davka na promet nepremičnin, če nepremičnino v določenem roku dejansko proda:
- aktivnemu kmetu
- nosilcu kmetijskega gospodarstva
- mladi družini, ki bo tam uredila stalno prebivališče
- drugemu kupcu, ki se pogodbeno zaveže zemljišče in objekte urediti ter zakonito uporabljati
Pri podedovanih nepremičninah naj se ob takšni prodaji omogoči tudi zmanjšanje oziroma oprostitev davka od dobička iz kapitala.
Davčna ugodnost mora veljati samo ob zaključeni prodaji nepovezani osebi, ne zgolj ob objavi oglasa ali navidezni prodaji sorodniku.
Kupec mora zemljišče v določenem roku očistiti oziroma začeti postopek njegove zakonite uporabe. Če tega brez upravičenega razloga ne stori, mora prejeto ugodnost vrniti.
Davčne ugodnosti morajo veljati tudi za zanemarjena stavbna zemljišča brez komunalnih priključkov, saj je njihov namen spodbuditi dejansko prodajo in ureditev, ne samo gradnjo.
ŠESTIČ - BREZPLAČNA POMOČ PRI IZVEDBI PRODAJE
Veliko opuščenih posesti se ne proda, ker imajo deset ali več solastnikov, ker niso zaključeni zapuščinski postopki ali ker se nihče ne želi ukvarjati z geodetom, notarjem, upravno enoto in pripravo pogodb.
Država naj za prodajo dolgotrajno opuščenih posesti ponudi enkratno pomoč, ki vključuje:
- preveritev lastništva in dedičev
- pridobitev manjkajočih listin
- pomoč pri dokončanju zapuščinskih postopkov
- mediacijo med solastniki
- pripravo skupne prodaje vseh parcel v enem paketu
- pomoč pri geodetskih in notarskih postopkih
- izvedbo postopka prodaje kmetijskih zemljišč na upravni enoti
- pripravo sočasnih pogodb, ki začnejo veljati samo, če se za prodajo dogovorijo vsi potrebni lastniki
Stroške naj država krije samo, če je prodaja dejansko zaključena. Tako ne bi financirala praznih pogovorov, ampak konkretne prenose zemljišč na nove lastnike.
SEDMIČ - ENAKA ODGOVORNOST LASTNIKOV V TUJINI
Za vse lastnike nepremičnin v Sloveniji, ki nimajo prebivališča v Sloveniji, naj bo obvezno določiti veljaven elektronski naslov ali pooblaščenca za vročanje.
Če lastnik teh podatkov ne uredi, to ne sme zaustaviti inšpekcijskega postopka ali izvršbe.
Odločbe, globe, stroški čiščenja in dajatve morajo biti izvršljivi na njegovem premoženju v Sloveniji pod enakimi pogoji kot pri lastniku, ki živi v Sloveniji.
Ukrep ne sme temeljiti na državljanstvu, ampak na odgovornosti vsakega lastnika za nepremičnino v Sloveniji.
Lastnik, ki živi v tujini in se za zemljišče več desetletij ne zanima, ne sme biti zaradi težav z vročanjem ali izterjavo v ugodnejšem položaju od domačega lastnika.
OSMIČ - FINANČNA POMOČ KUPCU, KI ZEMLJIŠČE OŽIVI
Če je za odstranjevanje zaraščanja mogoče pridobiti javna sredstva, naj pomoč pripada kupcu, ki je zanemarjeno zemljišče kupil in ga dejansko očistil.
Denar ne sme biti nagrada lastniku, ki je zemljišče več desetletij zanemarjal. Namenjen mora biti tistemu, ki prevzame stroške, tveganje in delo pri njegovi ponovni ureditvi.
Pomoč se lahko izplača šele po opravljenem delu in izvedenem pregledu.
Sredstva, zbrana z dajatvami za zanemarjena zemljišča, naj se namensko uporabijo za:
- financiranje inšpekcijskih nadzorov in izvršb
pomoč pri pravnem urejanju solastništva in dedovanja
- pomoč kupcem pri čiščenju kupljenih zanemarjenih zemljišč
- kritje stroškov dejansko zaključenih prodaj
SKLEP
Predlagani sistem temelji na preprostem načelu:
Lastnik lahko zemljišče uporablja, ga primerno vzdržuje ali ga proda. Ne sme pa ga desetletja zanemarjati brez posledic in stroške svojega ravnanja prelagati na sosede ter državo.
Prodaja mora postati administrativno preprostejša in davčno ugodnejša. Dolgotrajno zanemarjanje pa mora postati dražje od vzdrževanja ali prodaje.
Tako bi država:
- zmanjšala zaraščanje in propadanje podeželja
- povečala ponudbo stavbnih in kmetijskih zemljišč
- izboljšala dostop do zemljišč za mlade družine in aktivne kmete
- zmanjšala težave zaradi razdrobljenega dedovanja in solastništva
- zagotovila enako odgovornost domačih lastnikov in lastnikov, ki živijo v tujini
- zmanjšala stroške ponavljajočih se čiščenj
- dosegla, da obstoječa zemljišča ponovno služijo svojemu namenu