21. 7. 2026
Odziv Ministrstva za okolje in prostor
Ministrstvo za okolje in prostor (v nadaljevanju: ministrstvo) pojasnjuje, da se je sistemsko spremenil način izračunavanja neprofitne najemnine, pri čemer se po novem ločeno določi višina stroškov za vzdrževanje na posamezno stanovanje.
Osnova za izračun neprofitne najemnine je vrednost stanovanja, ki je določena v 116. členu Stanovanjskega zakona:
vrednost stanovanja = število točk × vrednost točke × uporabna stanovanjska površina × vpliv velikosti stanovanja (korekcijski faktor) × vpliv lokacije stanovanja
Neprofitna najemnina se pa na letni ravni določi po naslednji formuli:
stroški vzdrževanja × uporabna stanovanjska površina × 12 (mesecev) + skupna letna stopnja neprofitne najemnine × vrednost stanovanja
Pri vrednosti stanovanja se vsako leto spremeni vrednost točke zaradi uskladitve z inflacijo. S spremembo Stanovanjskega zakona se je dvignila skupna letna stopnja s 4,68 % na 4,7 %. Ta letna stopnja vsebuje amortizacijsko stopnjo v višini 3 %, stroške financiranja v višini 1,5 % (kar naj bi vsaj deloma pokrilo strošek obresti od posojila, ki je potrebno, da se projekt realizira) in strošek upravljanja v višini 0,2 %. Vsi ti stroški se obračunavajo od vrednosti stanovanja, ki ni investicijska vrednost, ampak administrativno določena vrednost s točkovalnim zapisnikom, ki se zaradi nižanja vrednosti točk niža. Pri čemer je treba tudi razumeti, da danes na trgu ni posojil z obrestno mero v višini 1,5 %. Najemodajalci iz tega naslova tako lahko pridejo do povračila investicijske vrednosti v predvidoma več kot 30 let. V nadaljnji cikel investicije pa se lahko vloži le del, ki ga najemodajalec dobi iz naslova amortizacije. Ostali del pa se lahko zagotovi s posojilom.
Strošek vzdrževanja je bil prej sicer vključen v letno stopnjo najemnine, vendar v deležu od vrednosti stanovanja, ki je skozi leta padala, in v prenizkem deležu. Posledično najemodajalci niso mogli vzdrževati stanovanja, temveč so starejša nevzdrževana stanovanja prodali, iz kupnine pa zgotovili obnovo, kjer je bilo možno. Indeks gradbenih stroškov ali stroškov vzdrževanja po podatkih SURS konstantno raste, posledično je bilo treba določiti strošek vzdrževanja ločeno, da ni odvisen od lokacije ali padajoče vrednosti stanovanja.
Ministrstvo meni, da je strošek vzdrževanja stanovanja z leti višji, posledično se bo le-ta povišal pri starejših stanovanjih. Sredstva pobrana iz tega naslova bodo morali najemodajalci porabiti za vzdrževanje stanovanj. Pri stanovanju starejšim od 40 let, velikem 55 m2 se nabere za namene vzdrževanja pri pribitku za vzdrževanje 1,80 eur/m2 v enem letu 1.188,00 eurov. V dvajsetih letih se tako lahko zbere 23.760,00 eur sredstev. Iz teh sredstev se mora financirati vgradnja novih oken, vgradnja novih vrat, novi tlaki (parket, ploščice), nove napeljave in sanitarna oprema oz. se vgradijo novi elementi, za kolikor pač bo zbranih sredstev. Glede na nove izračune bi morali najemodajalci v določenem obdobju dobiti dovolj sredstev za ustrezno vzdrževanje stanovanj.