19. 5. 2026
Odziv Ministrstva za finance
Prejeli smo vaš predlog, da bi se pri obdavčitvi dobička iz prodaje nepremičnine priznali tudi dokazljivi stroški financiranja, kadar so neposredno vezani na nakup, gradnjo ali bistveno prenovo nepremičnine. Navajate, da se trenutno pri izračunu dobička upoštevajo stroški nakupa, gradnje in vlaganj, ne pa tudi obresti in drugi stroški kredita, čeprav so ti pogosto nujni za izvedbo projekta. To pomeni, da je obdavčen navidezni dobiček, ne pa dejanski ustvarjeni presežek. Če nekdo brez kredita projekta sploh ne bi mogel izvesti, menite, da so obresti neposreden strošek investicije, enako kot material, delo ali komunalni prispevki.
Ministrstvo za finance pojasnjuje, da veljavna ureditev obdavčitve dobička iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnin ne omogoča priznavanja stroškov financiranja (npr. obresti, stroškov odobritve kredita, stroškov zavarovanja kredita ipd.) kot stroškov, ki bi zniževali davčno osnovo. Po veljavni ureditvi se pri ugotavljanju davčne osnove pri odsvojitvi nepremičnine priznajo predvsem nabavna vrednost nepremičnine, stroški pridobitve, dokazljiva vlaganja, ki povečujejo uporabno vrednost nepremičnine ter določeni normirani stroški odsvojitve.
Takšna ureditev temelji na načelu, da mora biti davčna osnova vezana na vrednost in spremembe vrednosti samega kapitala (torej nepremičnine), ne pa na način financiranja, ki ga uporablja posamezni zavezanec. Obresti in drugi stroški kredita predstavljajo strošek pridobitve kapitala oziroma način financiranja investicije, ne povečujejo pa vrednosti nepremičnine kot take.
Priznavanje stroškov financiranja bi pomenilo različno davčno obravnavo zavezancev glede na njihove osebne finančne okoliščine oziroma način financiranja nakupa ali gradnje nepremičnine. Dve osebi namreč lahko kupita enako nepremičnino po enaki ceni, vendar ena z lastnimi sredstvi, druga pa s kreditom z visokimi obrestmi. Priznavanje obresti kot stroška bi pomenilo, da je davčna obravnava odvisna predvsem od načina financiranja, ne pa od dejanske spremembe vrednosti nepremičnine.
Poleg tega bi takšna ureditev odprla številna vprašanja glede dokazovanja neposredne povezanosti posameznih kreditov z nepremičnino, obravnave refinanciranj, kombiniranega financiranja ter drugih povezanih stroškov, kar bi dodatno povečalo administrativno zahtevnost davčnih postopkov.
Poudarjamo, da sistem obdavčitve dobička iz kapitala pri fizičnih osebah ni zasnovan kot obdavčitev “neto izplena investicijskega projekta”. Davčni sistem pri fizičnih osebah praviloma ne uporablja modela, ki bi omogočal polno odbijanje vseh finančnih stroškov investicije, kot to načeloma velja pri gospodarskih družbah ali pri opravljanju dejavnosti. Gre za poenostavljen model obdavčitve dohodkov iz kapitala, kjer zakon priznava le omejen krog stroškov.
Glede na navedeno predloga v okviru veljavne sistemske ureditve ni mogoče podpreti.