12. 12. 2025
Odziv Ministrstva za finance
Uvodoma pojasnjujemo, da je sistem obdavčenja dobav blaga in storitev z davkom na dodano vrednost (DDV) v Republiki Sloveniji določen z Zakonom o davku na dodano vrednost (Uradni list RS, št. 13/11 – uradno prečiščeno besedilo, 18/11, 78/11, 38/12, 83/12, 86/14, 90/15, 77/18, 59/19, 72/19, 196/21 – ZDOsk, 3/22, 29/22 – ZUOPDCE, 40/23 – ZDavPR-B, 122/23 in 104/24; v nadaljevanju: ZDDV-1), ki je urejen in uveden skladno z Direktivo Sveta 2006/112/ES z dne 28. novembra 2006 o skupnem sistemu davka na dodano vrednost (UL L št. 347, z dne 11. 12. 2006 s spremembami; v nadaljevanju: Direktiva o DDV). Države članice Evropske Unije morajo spoštovati okvir pravnega sistema EU in nacionalna pravila sprejemati v okviru možnosti, ki jih dopušča EU zakonodaja. Način obračunavanja DDV, ki se uporablja za dobavo blaga in storitev v Sloveniji tako temelji na omenjeni direktivi. Pojasnjujemo, da je DDV prometni davek in se v skladu z zakonodajo plačuje ob nastanku obdavčljive transakcije.
Skladno z drugim odstavkom 41. člena ZDDV-1 se obračun in plačilo DDV po nižji, 9,5-odstotni stopnji, določa s Prilogo I ZDDV-1. Z 11. točko te priloge se novogradnje stanovanj, stanovanjskih in drugih objektov ter delov teh objektov, namenjenih za trajno bivanje, če so del stanovanjske politike, obdavčujejo po nižji, 9,5-odstotni stopnji DDV. Ta določba je v našo zakonodajo prenesena iz Direktive o DDV, natančneje iz točke (10) Priloge III, ki določa, da se po nižji stopnji DDV lahko obdavči dobava, gradnja, obnova in adaptacija stanovanj, ki so del socialne politike.
Slovenija tako nima povsem proste izbire pri določanju načina in obsega obdavčitve v navedenem primeru, temveč mora slediti zakonodaji EU. V skladu z omenjeno Direktivo o DDV so dobave stanovanj v okviru socialne politike lahko obdavčene po nižji stopnji DDV, oprostitev DDV pa ni dovoljena. Direktive so eden od temeljev prava EU in sodijo med tako imenovane sekundarne pravne vire EU; njihov cilj je zagotoviti harmonizacijo nacionalnih zakonodaj. Direktive zavezujejo države članice glede rezultata, ki ga je treba doseči, prepuščajo pa jim obliko ureditve v okviru nacionalne zakonodaje.
V skladu z veljavno zakonodajo v Sloveniji za namene DDV stopenj socialna politika glede stanovanj ni določena s prvim nakupom stanovanja, temveč z velikostjo stanovanja. Pravilnik o izvajanju Zakona o davku na dodano vrednost (Uradni list RS, št. 141/06, 52/07, 120/07, 21/08, 123/08, 105/09, 27/10, 104/10, 110/10, 82/11, 106/11, 108/11, 102/12, 54/13, 85/14, 95/14, 39/16, 45/16, 86/16, 50/17, 84/18, 77/19, 58/21, 205/21, 16/22, 82/22, 17/23, 133/23, 112/24 in 15/25) v 54. členu določa, da je stanovanje del socialne politike, če v večstanovanjski stavbi ne presega 120 m² ali v enostanovanjski stavbi ne presega 250 m² skupne površine bivalnih prostorov.
V zvezi s predlogom izpostavljamo, da predlagani ukrep pomeni velik poseg v dosedanjo ureditev. V Sloveniji že od uvedbe Zakona o davku na dodano vrednost velja nižja stopnja DDV za stanovanja, stanovanjske in druge objekte, namenjene za trajno bivanje, pri čemer je bila uporaba nižje stopnje DDV kasneje zaradi omejitev Direktive o DDV omejena na stanovanja, ki so del socialne politike.
Predlog predvideva, da se opredelitev stanovanj, ki so del socialne politike, ne veže več le na velikost stanovanjske enote, temveč se dodatno uvaja nov pogoj, da gre za prvi nakup stanovanjske nepremičnine za lastno bivanje. Vsi nadaljnji nakupi stanovanjskih nepremičnin ne predstavljajo več elementa socialne politike in so zato predmet obdavčitve po splošni stopnji.
Navedeni predlog je treba obravnavati celovito v okviru sprememb na področju stanovanjske politike v Republiki Sloveniji. Preučiti je treba, kako bi predlagano preoblikovanje določbe vplivalo na zavezance in na trg nepremičnin. Pri tem izpostavljamo na primer vidik nakupov novih nepremičnin zavezancev, ki so že lastniki nepremičnine, vendar so zaradi različnih razlogov primorani v naslednji nakup nepremičnine (povečanje družine, selitev, naravne nesreče, potrebe po prilagojenjem stanovanju zaradi zdravstvenih razlogov). Ker v teh primerih ne gre za nakup prve nepremičnine, bi bili pri nakupu zavezani plačilu višjega davka, čeprav bi v okviru investicije prvotno nepremičnino prodali. V primeru vezave nižje stopnje DDV le na prvi nakup stanovanja se omogoča ugodnejša davčna obravnava kupcev, ki so že pri nakupu prve nepremičnine v ugodnejšem finančnem položaju. Ti bodo že pri prvem nakupu pridobili večjo in dražjo nepremičnino ter bodo deležni nižje stopnje DDV.
Pomemben vidik je tudi opredelitev kupca, ki prvič kupuje nepremičnino, saj omogoča zaobid ciljev predlagane ureditve tako, da se povezani kupci (družinski člani ali širše sorodstveno ali drugače povezane osebe) uskladijo in vsak v svojem imenu kupijo nepremičnino ter si tako zagotovijo nižjo davčno stopnjo za več nepremičnin. Pri takšni ureditvi pa bi lahko nastale tudi druge neželene posledice, kot so fiktivna prijava prebivališča in povečanje sporov glede dejanskega lastništva nepremičnin po določenem času od nakupa.
Davčni ukrepi lahko predstavljajo zgolj ukrepe za podporo resornim politikam, v tem primeru celoviti obravnavi stanovanjske in socialne politike v Republiki Sloveniji. Iz navedenih razlogov Ministrstvo za finance zadevne pobude ne podpira.