30. 9. 2025
Odziv Ministrstva za solidarno prihodnost
Oskrbovana stanovanja so v Stanovanjskem zakonu[1] (v nadaljevanju: SZ-1) opredeljena kot stanovanja za starejše, v katerih lahko stanovalci dobijo pomoč 24 ur dnevno iz določene ustanove, pod pogojem, da so arhitektonsko prilagojena kot stanovanja za starejše ljudi z lastnim gospodinjstvom v večstanovanjski stavbi ali v drugi obliki strnjene gradnje.
Slovenska zakonodaja ne določa omejitev glede lastništva oziroma investitorstva v oskrbovana stanovanja, zato so ta lahko v javni ali zasebni lasti, namenjena pa so lahko prodaji ali oddaji v najem. Ker je ponudba oskrbovanih stanovanj na trgu zelo različna, marsikatera sicer ne ostanejo v svoji funkciji skozi celotno življenjsko dobo. Oskrbovana stanovanja, ki jih investitorji prodajajo, so pogosto prodana v naložbene namene ali pa se uporabljajo kot turistične nastanitve. Tudi v primeru, da so prodana starejšim osebam, pa ni mogoče zagotoviti, da bodo v svoji funkciji ostala tudi po smrti lastnika. Rešitev, po kateri bi lahko bila oskrbovana stanovanja le v lasti pravnih oseb javnega prava (država, občine, javni stanovanjski skladi in neprofitne stanovanjske organizacije), ne pa tudi v lasti pravnih oseb zasebnega prava, je ustavnopravno sporna, in sicer z vidika varovanja pravice do zasebne lastnine (33. člen Ustave), svobodne gospodarske pobude (74. člen Ustave) in načela enakosti (drugi odstavek 14. člena Ustave). Posledično tudi najemnina za oskrbovana stanovanja v zasebni lasti ne more biti zakonsko določena kot neprofitna, temveč se oblikuje kot prosto oblikovana najemnina.
Z najemnimi oskrbovanimi stanovanji v javnem sektorju razpolagajo javni stanovanjski skladi, neprofitne stanovanjske organizacije, občine in domovi starejših občanov, pri čemer nekateri stanovanja oddajajo kot oskrbovana stanovanja, nekateri pa kot namenska stanovanja za starejše. Nepremičninski sklad pokojninskega in invalidskega zavarovanja, d.o.o. (v nadaljevanju: NS PIZ), ki je največji ponudnik najemnih oskrbovanih stanovanj, razpolaga tako z oskrbovanimi najemnimi stanovanji kot tudi namenskimi najemnimi stanovanji, namenjenimi reševanju stanovanjskega vprašanja upokojencev in ostalih starejših (vir: www.ns-piz.si). NS PIZ sicer nima statusa neprofitne stanovanjske organizacije, zakonska podlaga v SZ-1 pa omogoča, da ta status pridobi.
Zadnja novela SZ-1G[2], ki se začne uporabljati 1. decembra 2025, naslavlja tudi področje oskrbovanih stanovanj, in sicer na novo opredeljuje javno najemno oskrbovano stanovanje ter postavlja okvir oddaje teh stanovanj v najem. Javna najemna stanovanja oddajajo v skladu z določbami SZ-1 država, občine, javni stanovanjski skladi ali neprofitne stanovanjske organizacije, in sicer na podlagi javnega razpisa ali odprtega javnega poziva upravičencem, starejšim od 65 let, ki so državljani Republike Slovenije in izpolnjujejo premoženjski in dohodkovni pogoj, določen v zakonu, za nedoločen čas in za neprofitno najemnino, če zakon ne določa drugače. Najemodajalci bodo imeli možnost v javnem razpisu oziroma javnem pozivu določiti tudi možnost, da javno najemno oskrbovano stanovanje najamejo tudi starejši, ki so lastniki nepremičnine, v kateri bivajo, pod pogojem, da bodo svoje stanovanje ali stanovanjsko stavbo oddali v najem Stanovanjskemu skladu Republike Slovenije (v nadaljevanju: SSRS), najemodajalcu ponudili odkup svojega stanovanja, ali pa se zavezali k plačevanju višje najemnine. Morebitne dodatne pogoje za oddajo javnih najemnih oskrbovanih stanovanj in postopek oddaje pa se določi v javnem razpisu ali odprtem javnem pozivu.
[1] Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17, 59/19, 189/20 – ZFRO, 90/21, 18/23 – ZDU-1O, 77/23 – odl. US, 61/24 in 57/25
[2] Uradni list RS, št. 57/25