9. 4. 2025
Odziv Ministrstva za solidarno prihodnost
Na Ministrstvu za solidarno prihodnost se zavedamo, da upravniki, ki bodisi kršijo zakonodajo bodisi slabo opravljajo svoje naloge, mečejo slabo luč na področje upravljanja. Zato delimo mnenje z državljanko, da bo potrebno pristopiti tudi k dodatni regulaciji dela upravnikov. Ker gre za zahtevne sistemske spremembe,ki morajo slediti cilju dviga strokovnih znanj operativnih upravnikov in subjektov, ki na trgu opravljajo dejavnost upravljanja nepremičnin, je za njihovo uveljavitev potreben nekoliko daljši čas.
V prvi fazi gredo razmišljanja v smeri, da se pristopi k uvedbi licenciranja operativnih upravnikov. Preden se regulacija zakonsko uredi, bo potrebno proučiti in razrešiti še nekaj vsebinskih vprašanj glede pogojev, ki jih bo za opravljanje upravniških storitev moralo izpolnjevati podjetje, glede izobrazbenih pogojev operativnih upravnikov, izvajalcev izobraževanj za pridobitev licence, zavarovanje odgovornosti, vzpostavitev imenika operativnih upravnikov z licenco in nadzor.
Ne glede na zgoraj navedeno pa želimo opozoriti, da je za učinkovito in zakonito upravljanje potrebna tudi odgovorna in aktivna vloga etažnih lastnikov. Ti morajo biti pozorni že pri sklepanju pogodbe o opravljanju upravniških storitev, v kateri lahko poleg nalog, ki jih upravnikom nalaga zakonodaja, opredelijo tudi druge naloge, predvsem pa dolžnosti in odgovornosti obeh pogodbenih strank. Skladno z zakonodajo lahko etažni lastniki sami nadzirajo delo upravnika. Lahko imenujejo nadzorni odbor stavbe, katerega osrednja naloga je prav nadzor nad delom upravnika, ki izhaja iz pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Vsak etažni lastnik ima pravico do mesečnega vpogleda v pogodbe in v knjigovodske listine, ki se nanašajo na obratovanje in vzdrževanje stavbe ter v stanje rezervnega sklada. Z novelo stanovanjskega zakona SZ-1E (Ur. l. RS, 90/21) so upravniki zavezani, da odprejo in vodijo fiduciarne račune rezervnega sklada, ločeno za vsako stavbo posebej. Tako je omogočena večja transparentnost in lažji nadzor inšpekcijskih služb. Uvedena je bila tudi t.i. »metoda štirih oči«. Na ta način lahko etažni lastniki neposredno nadzirajo izplačila iz rezervnega sklada in sami preprečijo morebitne nepravilnosti. Delo upravnikov v delu, ki se nanaša na javni interes nadzora tudi Inšpektorat RS za stanovanja.
Skrajni ukrep, ki ga imajo na voljo etažni lastniki v primeru nezadovoljstva z delom upravnika, je odpoved pogodbe. To lahko etažni lastniki odpovedo kadarkoli, ne da bi navedli razlog. Če menijo, da jim je upravnik povzročil škodo, pa lahko sprožijo tudi ustrezne postopke na policiji ali na sodišču.