31. 3. 2025
Odziv Ministrstva za finance
Ministrstvo za finance podaja odziv na vaša predloga pod zaporednima številkama 1 (Obvezno nakazilo banke) in 4 (Kazni za prazna stanovanja), ki sodita na področje v pristojnosti Ministrstva za finance.
1. Obvezno nakazilo prek banke
Predlagate, da bi vsi najemniški dogovori morali biti urejeni prek bank, da bi FURS imel vpogled v transakcije. To bi zmanjšalo delo "na črno" in zagotovilo plačevanje davkov. Prav tako bi zaščitili tako najemodajalce kot najemnike, saj bi obstajala sled denarja in možnost dokazovanja v primeru spora.
Ministrstvo za finance pojasnjuje, da veljavna davčna zakonodaja poslovnim subjektom, državnim organom, organom lokalni skupnosti in nosilcem javnih pooblastil predpisuje obveznost nakazovanja plačil na prejemnikove transakcijske račune (36. člen Zakona o davčnem postopku; v nadaljnjem besedilu: ZDavP-2). Za poslovne subjekte ZDavP-2 predpisuje obveznost odprtega transakcijskega računa pri ponudnikih plačilnih storitev (37. člen ZDavP-2), pri čemer ni pomembno, ali je transakcijski račun odprt pri ponudniku plačilnih storitev v Republiki Sloveniji ali v tujini. Namen določb, ki predpisujeta obveznost nakazovanja plačil in prejemkov na transakcijske račune in obveznost imeti odprt transakcijski račun, je v zagotavljanju preglednosti in sledljivosti pri plačilih in omejevanje gotovinskega poslovanja.
Obveznost nakazovanja plačil prek transakcijskih oziroma drugih plačilnih računov pa ne velja, če fizične osebe plačujejo za dobavljeno blago in opravljene storitve. Ministrstvo za finance bo v okviru sprememb na tem področju preučilo tudi možnost določitve obveznega nakazovanja najemnin za fizične osebe.
4. Kazni za prazna stanovanja
Nadalje predlagate, da bi stanovanja, ki so prazna več kot 6 mesecev, morala biti obdavčena z dodatnim davkom, npr. 100 € na mesec, da bi se spodbudilo njihovo oddajanje in povečalo ponudbo na trgu.
Ministrstvo za finance je prav z namenom podpore stanovanjski politiki, in sicer predvsem aktivaciji praznih stanovanj, pripravilo predlog Izhodišč za obdavčitev premoženja, ki vsebuje davčne ukrepe s podobnim ciljem, kot ga navajate tudi sami. Po javni razpravi o predstavljenem predlogu izhodišč, ki je bila zaključena konec januarja, se na Ministrstvu za finance pripravljajo prilagojena izhodišča za obdavčevanje premoženja, ki bodo upoštevala tudi pripombe javnosti in ostalih deležnikov, eden od njihovih glavnih ciljev pa je tudi spodbujanje lastnikov nepremičnin k oddajanju praznih nepremičnin.
Odziv Ministrstva za solidarno prihodnost
V nadaljevanju podajamo odgovor v delu predloga, ki se nanaša na predloge pod zaporednimi številkami 2,3,5,6 in 7.
Zahvaljujemo se vam za posredovane predloge, glede katerih podajamo naslednji odgovor.
V zvezi s pobudo za uvedbo sistema cenitev stanovanj, na katere se vežejo najemnine in regulacijo najemnin v odvisnosti od povprečne plače v regiji pojasnjujemo naslednje. Skladno s Stanovanjskim zakonom (v nadaljevanju: SZ-1) se najemnina za stanovanja, ki se oddajajo prosto na trgu (tržna stanovanja), na najemnem trgu oblikuje prosto (na osnovi ponudbe in povpraševanja). Če se tako dogovorita, pogodbeni stranki seveda lahko pred sklenitvijo najemne pogodbe opravita cenitev, ki je lahko osnova za njun dogovor o višini najemnine, nikakor pa tega od pogodbenih strank na trgu ni mogoče zahtevati oziroma s cenitvijo pogojevati sklenitve najemne pogodbe. Zakonsko regulirana oblika najemnine je sicer neprofitna najemnina, ki se zaračunava najemnikom javnih najemnih oziroma neprofitnih stanovanj. Tudi višina prosto oblikovane najemnine pa je po veljavnem SZ-1 v določeni meri že omejena, in sicer z oderuško najemnino. Oderuška najemnina je najemnina, ki za več kot 50% presega povprečno tržno najemnino v občini za enako ali podobno kategorijo stanovanj, pri čemer je treba upoštevati tudi lokacijo in opremo stanovanja. Dodatna regulacija prosto oblikovanih najemnin ni predvidena.
Na Ministrstvu za solidarno prihodnost se zavedamo problematike najemnih razmerij, pri katerih pogodbene stranke ne sklenjeno ustreznih najemnih pogodb, s čimer je najemnik kot šibkejša pogodbena stranka postavljen v bistveno slabši položaj. Prizadevamo si povečati varnost najemnih razmerij s sprejemom različnih ukrepov, med njimi je tudi razmislek o oblikovanju registra najemnih pogodb, ki bo omogočil tudi ustrezen nadzor.
Glede zaščite najemodajalcev zaradi neplačila najemnine in s tem povezanim olajšanim postopkom za izselitev najemnika pojasnjujemo, da je ta postopek v veljavnem SZ-1 že urejen. V primeru, če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen pa v 60 dneh od prejema računa, najemodajalec namreč lahko najemno ali podnajemno pogodbo odpove z vročitvijo odpovedi in zahteva izpraznitev stanovanja. Najemno razmerje je odpovedano z dnem vročitve odpovedi. Pred odpovedjo najemne pogodbe pa lastnik pisno opomni najemnika o kršitvi najemne pogodbe.
Na Ministrstvu za solidarno prihodnost so v pripravi in bodo posredovane v javno obravnavo potrebne zakonodajne spremembe, ki bodo pospešile gradnjo cenovno dostopnih javnih najemnih stanovanj. Zakon o financiranju in spodbujanju gradnje in obnove javnih najemnih stanovanj bo tako omogočil financiranje javne stanovanjske gradnje v višini 100 milijonov evrov na leto. Navedeni zakon naslavlja finančni obseg, način porabe finančnih sredstev za stanovanjsko gradnjo in izvajanje nadzora nad porabo. Osnovni mehanizmi za financiranje stanovanjske gradnje so namensko premoženje Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, ugodno financiranje lokalnih projektov prek republiškega sklada, možnost nepovratnih sredstev (splošni najem ali obnova fonda) in zagotavljanje dodatnega vira prek razvojne SID banke.