10. 12. 2024
Odziv Ministrstva za solidarno prihodnost
Uvodoma pojasnjujemo, da so temeljne določbe glede etažne lastnine zapisane v Stvarnopravnem zakoniku[1] (v nadaljevanju: SPZ), katerega tolmačenje je v pristojnosti Ministrstva za pravosodje. Stanovanjski zakon[2] (v nadaljevanju: SZ-1) pri temeljnih določbah glede etažne lastnine ne odstopa od Stvarnopravnega zakonika (večstanovanjska stavba je namreč v etažni lastnini pod pogoji, ki jih določa Stvarnopravni zakonik).
SPZ v 106. členu določa, da se solastniški delež vsakega etažnega lastnika na skupnih delih določa ob upoštevanju uporabne vrednosti posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne uporabne vrednosti nepremičnine, razen če zakon ali pravni posel določa drugače. SZ-1 pa v 32. členu določa, da sporazum o določitvi ali spremembi solastniških deležev sprejmejo vsi etažni lastniki (pogodba o medsebojnih razmerjih).
Glede solastniških deležev posameznih etažnih lastnikov na skupnih delih pojasnjujemo, da so v primeru, ko je na stavbi vzpostavljena etažna lastnina, le ti določeni v postopku vpisa etažne lastnine v zemljiško knjigo (v aktu o oblikovanju etažne lastnine, sporazumu o delitvi solastnine v etažno lastnino, v nepravdnem postopku s sodno odločbo). V pogodbi o medsebojnih razmerjih je v tem primeru lahko določen le ključ delitve stroškov, ki bi odstopal od pravila delitve po solastniških deležih. Solastniški delež etažnega lastnika je torej en sam (v primeru vzpostavljene etažne lastnine je to tisti delež, ki je zapisan tudi v zemljiški knjigi).
Omenjena ureditev je primerna in primerljiva z ostalimi evropskimi državami (Nemčija, Avstrija,...).
Z vidika odločanja še pojasnjujemo, da je etažni lastnik posameznega dela (npr. parkirnega mesta) izenačen z drugimi etažnimi lastniki posameznih delov v stavbi (ki imajo v lasti stanovanja). V tem smislu ima pravice in obveznosti, ki izhajajo iz lastništva posameznega dela stavbe v etažni lastnini.
Naj še poudarimo, da lahko etažni lastniki s pogodbo o medsebojnih razmerjih določijo posebne skupne dele. Pogodba o medsebojnih razmerjih lahko določi posebne skupne dele večstanovanjske stavbe (zahtevano soglasje vseh etažnih lastnikov – 100%). Za posebne skupne dele se lahko določijo samo skupni prostori in skupne naprave. Posebni skupni deli so solastnina tistih etažnih lastnikov, katerim služijo. Solastniški delež vsakega od njih se določi s pogodbo o medsebojnih razmerjih. S posebnimi skupnimi deli upravljajo etažni lastniki, ki imajo solastniški delež na teh delih. Enako velja tudi za odgovornost za kritje vseh stroškov na teh delih.