Mehanizem preverjanja uporabnikov neprofitnih najemnih stanovanj

Odziv Ministrstva za solidarno prihodnost

Stanovanjski zakon[1] (v nadaljevanju: SZ-1) že sedaj določa postopek preverjanja izpolnjevanja splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja tekom trajanja najemnega razmerja.

Skladno z drugim odstavkom 90. člena SZ-1 je najemodajalec dolžan vsakih pet let od najemnika, razen najemnika – bivšega imetnika stanovanjske pravice in najemnika – prejšnjega imetnika stanovanjske pravice oziroma najemnika, ki je nadaljeval najemno razmerje za nedoločen čas z neprofitno najemnino (najemnik denacionaliziranega stanovanja) in je na podlagi 167.c člena SZ-1 pridobil v najem neprofitno stanovanje v lasti občine, dražve, javnega stanovanjskega sklada ali neprofitne stanovanjske organizacije, zahtevati, da predloži dokazila o izpolnjevanju splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja v skladu s Pravilnikom o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem[2] (v nadaljevanju: Pravilnik).

Skladno s tretjim odstavkom 90. člena SZ-1 se v primeru, da najemnik ni več upravičen do neprofitnega stanovanja, določila najemne pogodbe, ki urejajo višino najemnine, spremenijo po postopku, ki ga določa Pravilnik in se najemnina določi v višini tržne najemnine.

Skladno z drugim odstavkom 30. člena Pravilnika podatke o denarnih prejemkih za preteklo koledarsko leto pred preverjanjem izpolnjevanja pogojev za uporabo neprofitnega stanovanja pridobivajo najemodajalci iz uradnih evidenc in drugih zbirk osebnih podatkov upravljavcev zbirk podatkov, v skladu z določbami 19. člena Pravilnika. Najemniki morajo na zahtevo najemodajalca predložiti vse zahtevane izjave in dokazila zase, za uporabnike in za vse povezane osebe z najemnikom, kot to določa zakon, ki ureja pravice iz javnih sredstev, ne glede na to, ali so osebe navedene v pogodbi ali ne, v roku 30 dni od prejema zahteve.

Pri tem dodajamo, da neizpolnjevanje pogojev ob ponovnem preverjanju ne predstavlja razloga za odpoved najemne pogodbe, temveč samo neupravičenost do neprofitne najemnine.

Dodajamo pa tudi, da je obstoječi zakonski okvir, ki določa, da tudi v primeru, da najemnik neprofitnega stanovanja ne izpolnjuje več pogojev, kot jih določa Pravilnik (izjema je lastništvo primernega stanovanja), ta lahko nadaljuje z bivanjem v neprofitnem stanovanju, smiseln. Povečanje premoženja oziroma prihodkov namreč še ne pomeni, da si najemnik lahko drugače zagotovi stanovanje in bi se v primer odpovedi najemne pogodbe njegove socialne razmere lahko ponovno poslabšale. Prednost neprofitnih stanovanj namreč ni le v neprofitni najemnini, ki je občutno dostopnejša, kot trenutne tržne najemnine, pač pa tudi stabilno in varno najemno razmerje za nedoločen čas.

Ne glede na to pa obstajajo tudi krivdni odpovedni razlogi, na podlagi katerih sme lastnik odpovedati najemno pogodbo. Skladno s petim odstavkom 103. člena SZ-1 lahko tako lastnik najemno pogodbo odpove v primer, da ima najemnik neprofitnega stanovanja ali njegov zakonec oziroma oseba, s katero živi najemnik v dalj časa trajajoči zunajzakonski skupnosti, v lasti primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo.

Ob napovedani spremembi SZ-1, ki je predvidena v prvi polovici leta 2025, bo napravljen tudi razmislek o tem, ali je smiselno povečati pogostost preverjanja splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja v najem, kot je to določeno v drugem odstavku 90. člena SZ-1.

Vezano na predlog o preverjanju dejanske rabe stanovanja pojasnjujemo, da obstoječa zakonodaja določa tudi obveznosti najemnika stanovanja, in sicer mora ta, skladno s tretjo alinejo 94. člena SZ-1, dopustiti vstop lastniku oziroma njegovemu pooblaščencu v stanovanje za preveritev pravilne uporabe stanovanja, vendar največ dvakrat letno. V primeru, da najemnik lastniku ne dopusti vstopa v stanovanje, lahko lastnik v skladu z deveto točko prvega odstavka 103. člena SZ-1 odpove najemno pogodbo.

Ocenjujemo, da zgornji ukrep zadošča za primere, ko lastnik upravičeno sumi nepravilno rabo stanovanja oziroma uporabo, ki ni v skladu z najemno pogodbo. V primeru nepravilne rabe stanovanja pa najemnik tvega odpoved najemne pogodbe.

Skladno s sedmo točko prvega odstavka 103. člena SZ-1 lahko lastnik odpove najemno pogodbo v primeru, da stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev uporablja poleg najemnika  oseba ali več oseb, ki niso navedene v najemni pogodbi in če najemnik za to ni pridobil soglasja lastnika. Prav tako lahko lastnik skladno z osmo točko prvega odstavka 103. člena SZ-1 najemno pogodbo odpove v primeru, da najemnik odda najeto stanovanje v podnajem brez soglasja lastnika, kot to določa 84. člen SZ-1.

Postopki vezani na dodeljevanje neprofitnih najemnih stanovanj ter sama neprofitna najemna razmerja je potrebno voditi ob upoštevanju celotne veljavne zakonodaje. SZ-1 tako opredeljuje dopustne posege v najemno razmerje, pri čemer pa so vsi postopki podvrženi spoštovanju zakonodaje, ki ureja varstvo osebnih podatkov.

Na ministrstvu se zavedamo obsežnosti stanovanjske problematike v Sloveniji. Zato želimo vzpostaviti stabilne, predvidljive in razvojno naravnane stanovanjske politike s poudarkom na krepitvi gradnje javnih najemnih stanovanj po celotni državi, da bodo ta na voljo vsem, ki bi jih potrebovali.

Vlada Republike Slovenije je v letih 2023 in 2024 sprejela dva sklepa o povečanju namenskega premoženja Stanovanjskega sklada Republike Slovenije (v nadaljevanju: SSRS) v višini 25,5 milijona evrov (skupaj 50 milijonov evrov), kar predstavlja največje povečanje namenskega premoženja sklada v zadnjih 20 letih. SSRS je oziroma bo sredstva uporabil za dokončanje lastnih projektov, za razvoj dodatnih projektov v lastni izvedbi ter za programe za zagotavljanje javnih najemnih stanovanj s strani občin, lokalnih stanovanjskih skladov oz. neprofitnih stanovanjskih organizacij.

Vlada je letos sprejela tudi Izhodišča za pripravo Zakona o financiranju gradnje javnih najemnih stanovanj. Ta predvidevajo zagotovitev do 100 milijonov evrov letno za naslednjih 10 let za gradnjo in obnovo javnih najemnih stanovanj, ureditev položaja neprofitnih stanovanjskih organizacij in zadrug, preoblikovanje sistema najemnin in subvencij ter oblikovanje ustreznih ukrepov zemljiške politike. Jedro zakonskega okvira predstavlja stabilen in predvidljiv sistem financiranja, ki je načrtovan že za leto 2025 ter se upošteva tudi pri pripravi proračuna za leti 2025 in 2026. Seveda pa se zavedamo, da bo na konkretne učinke treba še počakati.

[1] Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17, 59/19, 189/20 – ZFRO, 90/21, 18/23 – ZDU-1O, 77/23 – odl. US in 61/24

[2] Uradni list RS, št. 14/04, 34/04, 62/06, 11/09, 81/11, 47/14, 153/21, 62/23 in 61/24 – SZ-1F