25. 3. 2024
Odziv Ministrstva za solidarno prihodnost
Dovolite, da pojasnimo, da je ena od ključnih točk koalicijske pogodbe sedanje vlade tudi ureditev stanovanjske politike. S tem namenom je bilo tudi pred enim letom ustanovljeno novo Ministrstvo za solidarno prihodnost.
Vlada je v letu 2023 zagotovila 25,5 milijona evrov za Stanovanjski sklad Republike Slovenije, ki jih bo namenil za lastno gradnjo. Tudi v letu 2024 nameravamo pospešeno financirali javno stanovanjsko gradnjo, ki bo skozi čas doprinesla k izboljšavi stanovanjske problematike državljanov Republike Slovenije.
Sredstva se bodo v okviru ugodnih dolgoročnih posojil namenjala tako projektom na občinskih ravneh, kakor tudi pospešitvi in realizaciji projektov, ki jih izvaja Stanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad.
Cilj vlade je, da do konca mandata oblikuje stabilen in sistemski javni vir financiranja stanovanjske gradnje, ki bo omogočal stabilen razvoj področja.
Na Ministrstvu za solidarno prihodnost se zavedamo, da so razmere na nepremičninskem trgu slabe. Na načelni ravni seveda podpiramo večino predlaganih ukrepov. Menimo pa, da bi spremljevalni davčni ukrepi stanovanjske politike in ukrepi povečanega nadzora nad oddajanjem stanovanj na trgu prišli do izraza, ko bo predhodno zagotovljen večji fond javnih najemnih stanovanj.
Omejitve kratkoročnega oddajanja nepremičnin so v pripravi in sodijo v pristojnost Ministrstva za gospodarstvo s katerim sodelujemo pri pripravi rešitev. V pripravi je tako novela Zakona o gostinstvu, ki ureja predmetno problematiko in bo omejila možnosti oddajanja stanovanj v kratkoročni najem.
Odziv Ministrstva za finance
V zvezi s predlogom za povišanje obdavčitve praznih bivalnih nepremičnin ter znižanje davka na oddajanje nepremičnin, Ministrstvo za finance v okviru svojih pristojnosti pojasnjuje, da so nepremičnine trenutno obdavčene z dvema dajatvama, in sicer z nadomestilom za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ), ki ima naravo davka na nepremičnine, ter z davkom od premoženja, ki vsebuje elemente premoženjskega davka. NUSZ, katerega odmero urejajo predpisi s področja prostorske zakonodaje, se plačuje za vsa nezazidana in zazidana stavbna zemljišča, davčni zavezanci pa so njihovi uporabniki, tako fizične kot pravne osebe. Nepremičnine kot premoženje pa obdavčuje davek od premoženja, ki ga ureja Zakon o davkih občanov (ZDO). Po ZDO davek od premoženja plačujejo fizične osebe, ki posedujejo stavbe, dele stavb, stanovanja in garaže ter prostore za počitek oziroma rekreacijo, z njim pa so obdavčena »luksuzna« stanovanja (velikosti nad 160 m2) in prazna stanovanja (tista, ki niso zasedena s strani lastnika ali njegovega ožjega družinskega člana).
V zvezi s predlogom za povišanje obdavčitve praznih bivalnih nepremičnin je treba izpostaviti stališče Ustavnega sodišča RS (v odločbi, s katero je bil razveljavljen Zakon o davku na nepremičnine) po katerem ustavno skladna davčna obravnava istovrstnih nepremičnin pomeni, da je potrebno vse stanovanjske nepremičnine obravnavati enako in je hkrati problematiziralo progresivne davčne stopnje za prazne nepremičnine.
Najemnine, prejete iz naslova oddajanja stanovanjskih nepremičnin v najem, pa predstavljajo dohodek in so (pri fizičnih osebah) obdavčene z dohodnino. Po Zakonu o dohodnini (ZDoh-2) se dohodki iz oddajanja premoženja v najem, katere zavezanec ne dosega v okviru opravljanja dejavnosti, obdavčujejo cedularno, po proporcionalni davčni stopnji 25 %. Pri ugotavljanju davčne osnove od tovrstnega dohodka se priznajo normirani stroški v višini 10 % od dohodka, zavezanec pa lahko namesto normiranih stroškov uveljavlja dejanske stroške vzdrževanja premoženja, ki ohranja uporabno vrednost premoženja, če jih v času oddajanja premoženja v najem za navedeno premoženje plačuje sam. Tako odmerjena in plačana dohodnina se šteje za dokončni davek.
Obdavčitev dohodkov iz oddajanja nepremičnin v najem (za dohodke, katere zavezanec ne dosega v okviru opravljanja dejavnosti) je po ZDoh-2 urejena na podoben način kot to velja tudi za druge dohodke iz kapitala (kot so obresti, dividende in dobički iz kapitala), ki se obdavčujejo cedularno s 25 % proporcionalno davčno stopnjo. S tem se v splošnem sledi davčnemu načelu enake oziroma primerljive davčne obravnave davčnih zavezancev v enakem oziroma primerljivem položaju (tj. podobna obravnava podobnih dohodkov).
V zvezi s predlogom za znižanje davka na najemnino na 10 % ali še manj, zaradi česar naj bi bilo manj oddajanja na črno in več pobranega davka, je treba pojasniti, da se je stopnja obdavčitve najemnin znižala iz 27,5 % v letu 2021 na 15 % v letu 2022. Posledično se je po podatkih Finančne uprave Republike Slovenije[1] pri lastnikih, ki oddajajo premoženje v najem fizičnim osebam, znesek odmerjene dohodnine iz naslova najemnin v letu 2022 znižal za 32 %, število zavezancev, ki so napovedali dohodek iz tega naslova pa se je povečalo le za 6,9 %. Pri lastnikih, ki oddajajo premoženje v najem pravnim osebam, se je znesek izračunane dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem na podlagi obračuna davčnega odtegljaja v letu 2022 v primerjavi s predhodnim letom znižal za 11 %, medtem ko je število zavezancev poraslo le za 3,5 %. Ob tem pa ni bilo mogoče zaznati, da bi se znižanje stopnje obdavčitve najemnin prelilo tudi v znižanje najemnin na najemnem trgu.
Ministrstvo za finance tako ugotavlja, da pretekle izkušnje kažejo, da znižanje davka na dohodke iz naslova najemnin nima za posledico manj oddajanja na črno in več pobranega davka.
[1] Letno poročilo Finančne uprave Republike Slovenije za leto 2023,
https://www.gov.si/assets/organi-v-sestavi/FURS/Strateski-dokumenti/2024/Letno-porocilo-Financne-uprave-za-leto-2023.pdf