Avtomatizem pri izbrisu zaznamka hipoteke v zemljiški knjigi

Odziv Ministrstva za pravosodje

a)    O avtomatizmu izbrisa:

Zastavna pravica v skladu z načelom akcesornosti preneha s prenehanjem terjatve, v zavarovanje katere je bila ustanovljena, kar določa 137. člen Stvarnopravnega zakonika¹  (v nadaljevanju: SPZ). Izjema od tega pravila je ravno hipoteka, torej zastavna pravica na nepremičninah, ki v skladu s 154. členom SPZ preneha z izbrisom iz zemljiške knjige, saj se tudi za njen pravnoposlovni nastanek zahteva vpis v zemljiško knjigo (141. člen SPZ). Vendar pa zaradi taistega načela akcesornosti ob prenehanju terjatve (npr. zaradi njenega poplačila) vpisana hipoteka postane materialno neuporabna. Do izbrisa iz zemljiške knjige torej obstaja samo še formalno.

Materialno prenehanje hipoteke ob rednem poplačilu dolga, za zavarovanje katerega je bila ustanovljena, oziroma njen nadaljnji zgolj formalni obstoj tako res lahko navajata na vprašanje avtomatizma izbrisa.

A ker hipotekarni upnik z izdajo izbrisne pobotnice dovoljuje izbris hipoteke, ta pa je stvarna pravica, izbris ne more biti avtomatičen, ampak je vezan na odločitev zemljiškoknjižnega sodišča. To je povezano s pravili zemljiškoknjižnega postopka, ta pa temeljijo na načelih zemljiškoknjižnega prava in sami naravi hipotekarnega razmerja. 

Izbris dovoli zemljiškoknjižno sodišče s sklepom, izvede pa se po njegovi pravnomočnosti, skladno s 177. členom Zakona o zemljiški knjigi²  (v nadaljevanju: ZZK-1). Izbris dovoli zemljiškoknjižno sodišče na podlagi ustrezne listine, ki je v primeru poplačila dolga največkrat t. im. izbrisna pobotnica. Ta mora vsebovati zemljiškoknjižno dovolilo, ki je v skladu s 23. členom SPZ izrecna nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo. Podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti overjen, lahko pa je to dovolilo tudi v obliki notarskega zapisa.

Vsi vpisi v zemljiško knjigo se namreč izvajajo na podlagi odločitve sodišča. Za vpis (kar vključuje tudi izbris) glavnih vpisov (vknjižbe, zaznambe, plombe) je potreben pravnomočni sklep zemljiškoknjižnega sodišča, za poočitve glede nepremičnin kot pomožne vpise pa ni potreben sklep, a mora sodišče vseeno preveriti, ali so izpolnjeni pogoji dovoljenosti vpisa. Edini podatki, ki se v zemljiški knjigi spreminjajo avtomatsko, brez aktivne vloge sodišča, so poočitve sprememb podatkov o imetnikih pravic, ki se v zemljiško knjigo prevzemajo s povezovanjem s centralnim registrom prebivalstva za fizične osebe oziroma s poslovni registrom za pravne osebe. A v tem primeru gre le za spremembe podatkov o imetnikih (ime in priimek oziroma firma, EMŠO oziroma identifikacijska številka, naslov stalnega prebivališča oziroma sedeža), ne pa za njihove pravice.

Poleg tega, da mora o vpisih, spremembah in izbrisih glede pravic, ki se vodijo v zemljiški knjigi, odločati sodišče, ZZK-1 kot temeljno pravilo v 125. členu določa tudi, da se vpisi izvajajo na predlog, po uradni dolžnosti pa samo, če tako določa zakon (glej tudi 46. člen ZZK-1).

Navedeno pomeni, da glede vpisov, sploh tistih, ki temeljijo na pravnoposlovni podlagi, ne pa na odločitvi sodnega ali drugega oblastnega organa, ni odločanja po uradni dolžnosti, še manj pa avtomatizma. Tak pristop je povezan s tem, da stranke svoja pogodbena razmerja oblikujejo prosto in na podlagi praviloma dispozitivnih pravnih podlag, država pa zaradi njihovega evidentiranja, učinkovanja in izvrševanja zagotavlja delovanje zemljiške knjige kot javne knjige, in določa pravila za njeno delovanje, sicer pa v ta razmerja ne posega. Vsi s tem povezani vpisi v zemljiško knjigo so zato vezani na predlog. Iz avtonomnosti pravnih razmerij izhaja tudi to, da sodišče nima vpogleda v dogajanje med hipotekarnim upnikom in dolžnikom. Tega, ali je terjatev, ki je zavarovana s hipoteko, plačana, in je s tem prenehala, kar je podlaga za njen izbris, sodišče ne ve. Vknjižba hipoteke sicer vsebuje datum zapadlosti glavnice terjatve (16. člen ZZK-1), a to ni datum prenehanja hipoteke (ki bi lahko služil kot sprožitelj avtomatiziranega izbrisa), temveč datum, ko ta pravzaprav šele lahko izpolni svoj namen. Hipoteka namreč ugasne šele s potekom 10 let od dospelosti zavarovane terjatve (144. člen SPZ), če seveda že pred tem ne pride do drugih razlogov za njen izbris.

b)    O vlogi notarjev in bank:

Notar se pri izbrisu hipoteke pojavlja v dveh vlogah: kot overitelj podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu oziroma kot sestavitelj notarskega zapisa, če se dovolilo izda v tej obliki, in kot vlagatelj zemljiškoknjižnega predloga za izbris hipoteke. ZZK-1 namreč v prvem in drugem odstavku 125.a člena kot temeljno pravilo zemljiškoknjižnega postopka določa, da mora biti zemljiškoknjižni predlog vložen elektronsko in da ga mora v imenu predlagatelja vložiti notar kor pooblaščenec vlagatelja. Elektronsko vlaganje vlog bistveno olajša preglednost in procesiranje prejetih vlog in njihov čim hitrejši vpis ter s tem učinkovanje pravic, vloga notarja kot pravnega strokovnjaka pa pripomore oziroma zagotavlja, da so predlogi oblikovani in vloženi ustrezno. Nadalje ZZK-1 v istem členu pod določenimi pogoji in z določenimi omejitvami daje pravico vlaganja zemljiškoknjižnih predlogov tudi odvetnikom in nepremičninskim družbam, predvsem pa tudi vsaki fizični osebi. Slednja lahko predloge za zemljiškoknjižne vpise, razen predlogov za vpis zaznambe vrstnega reda in predlogov za predznambo ali vknjižbo v zaznamovanem vrstnem redu, vloži sama v svojem imenu, a pod pogojem, da ima digitalno potrdilo s svojim varnim elektronskim podpisom in varni elektronski predal, in je vključena v informacijski sistem za varno elektronsko vročanje v skladu s predpisi, ki urejajo elektronsko poslovanje v civilnih sodnih postopkih. Kljub temu pa tudi ta način vlaganja zemljiškoknjižnih predlogov zahteva sodelovanje notarja. Osmi odstavek 142. člena ZZK-1 namreč določa, da se v primeru, ko se z zemljiškoknjižnim predlogom, ki ga vloži predlagatelj sam, odvetnik ali nepremičninska družba, zahteva vpis na podlagi zasebnih listin ali notarskih zapisov, te listine ne priložijo zemljiškoknjižnemu predlogu, temveč mora predlagatelj, odvetnik ali nepremičninska družba v treh delovnih dneh po vložitvi zemljiškoknjižnega predloga te listine izročiti notarju in notarja obvestiti o opravilni številki zadeve v zemljiškoknjižnem postopku, ki je bil začet z vložitvijo tega predloga.

Banka mora v skladu s pojasnili pod točko a) kot hipotekarni upnik izstaviti izbrisno dovoljenje, Poslovne oziroma cenovne politike bank glede zaračunavanja za izdajo izbrisnega dovoljenja oziroma pobotnice ne moremo komentirati, kar se tiče notarske tarife pa je določanje slednje v pristojnosti ministra za pravosodje. Notarska tarifa določa višino pristojbine za plačilo konkretnih storitev oziroma plačilo stroškov, ki nastanejo z delom notarja in je določena po principu sorazmernosti (višanje pristojbin glede na pogodbeno vrednost), saj je na to vezana (večja) odgovornost notarja. Pristojbine se določajo po vrednosti predmeta, po strokovni zahtevnosti zadeve, po strokovnem znanju s področja drugih strok, po porabljenem času ali pa v stalnem znesku. Metodologija vrednotenja in obračunavanja notarskih storitev je določena premišljeno po načelu sorazmernosti in pravičnosti ter pod nadzorom države, s čimer se preprečuje kakršnokoli samovoljno določanje in zaračunavanje notarskih pristojbin.

c)    Sklepno

Pravila stvarnega in zemljiškoknjižnega prava so prvenstveno namenjena varnosti in preglednosti pravnega prometa z nepremičninami in pravicami na njih. Postopki ustanavljanja oziroma nastajanja in prenehanja stvarnih pravic so zato bolj kompleksni in formalizirani kot postopki na številnih drugih pravnih področjih, ključna pri tem pa je ravno vloga zemljiške knjige kot javne knjige, ter vloga notariata kot javne službe. Izločitev notarja, kar je vsebina predloga, bi pomenila izločitev enega od dveh temeljnih garantov za pravilen in varen pravni promet (poleg sodišča). Ključno pri sedanjem in bodočem normativnem urejanju tega področja je zato predvsem zagotovitev čim bolj tekočih oziroma uporabnikom prijaznih postopkov, to pa se lahko doseže predvsem z digitalizacijo notarskih storitev, kar omogoča, da bi se te v čim večjem delu lahko opravljale tudi na daljavo.

Ministrstvo zato predloga za avtomatiziran izbris hipoteke oziroma za izločitev notarja v primerih, kakršnega navaja predlagatelj, ne podpira.
 

¹ Uradni list RS, št. 87/02, 91/13 in 23/20.

² Uradni list RS, št. 58/03, 37/08 – ZST-1, 45/08, 28/09, 25/11, 14/15 – ZUUJFO, 69/17, 11/18 – ZIZ-L, 16/19 – ZNP-1 in 121/21.