20. 3. 2023
Odziv Ministrstva za solidarno prihodnost
Ne moremo se strinjati z navedbami predlagatelja, da mora vsaka večstanovanjska stavba imeti upravnika. Obveznost imenovanja upravnika predpisujeta Stvarnopravni zakonik ter Stanovanjski zakon in sicer v vseh večstanovanjskih stavbah, kjer je več kot 8 posameznih delov in več kot dva lastnika. Menimo, da so upravniki potrebni, saj je upravljanje stavb zelo zahtevno in odgovorno delo, zlasti če gre za večstanovanjske stavbe, ki imajo večje število stanovanj in lastnikov, s tehnično zahtevno opremo in napeljavo, od katere so stanovalci lahko življenjsko odvisni. Upravnik je odgovoren za redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov, poskrbeti mora za razdelitev stroškov in izterjavo obveznosti, sestaviti načrt vzdrževanja, sprejemati plačila na podlagi mesečnega obračuna in plačevati obveznosti iz sklenjenih pogodb in upravljati z rezervnim skladom.
Poudarjamo, da imajo etažni lastniki že po veljavnih predpisih tudi možnost, da se upravljajo sami. Skladno z 72. členom Stanovanjskega zakona lahko ustanovijo skupnost etažnih lastnikov in tako postanejo upravniki svoje stavbe. V tem primeru sami opravijo oziroma organizirajo vsa dela, ki so potrebna na skupnih delih stavbe in sami vodijo rezervni sklad in upravljajo s skupnim denarjem.
Vedno pa lahko etažni lastniki v okviru rednega upravljanja (torej z več kot 50% soglasjem po solastniških deležih) odločajo o izbiri določenega zunanjega upravnika in tudi o morebitni odpovedi pogodbe upravniku, če z njegovim delom niso zadovoljni. Če z delom upravnika etažni lastniki niso zadovoljni, mu lahko kadarkoli, ne da bi navajali razloge, odpovedo pogodbo. Če pa menijo, da jih je upravnik tudi oškodoval, lahko sprožijo ustrezne postopke tako glede materialne kot tudi kazenske odgovornosti upravnika.
Nadzor nad delom upravnika sicer v skladu s pogodbo o opravljanju upravniških storitev izvajajo sami etažni lastniki, ki skladno z zakonom pa lahko imenujejo tudi nadzorni odbor, katerega temeljna naloga je prav nadzor nad delom upravnika. Stanovanjski zakon v 66. členu predpisuje, da mora upravnik vsakemu etažnemu lastniku mesečno izstaviti obračun stroškov, v 65. členu pa še zavezuje upravnika, da vsakemu etažnemu lastniku enkrat mesečno omogoči vpogled v pogodbe, knjigovodske listine in v stanje rezervnega sklada večstanovanjske stavbe. Če upravnik krši navedeni določbi, lahko stanovanjski inšpektor zoper njega sproži prekrškovni postopek.
Glede stroškov še pojasnjujemo, da kadar etažni lastnik meni, da je mesečni obračun stroškov, ki ga izstavi upravnik napačen, lahko uveljavlja reklamacijo spornih postavk obračuna pri upravniku. V primeru spora lahko o stvari odloča le sodišče.
Dejavnost upravljanja ni regulirana dejavnost. Upravniki torej delujejo prosto na trgu. Upravnik je v skladu z Stanovanjskim zakonom lahko vsaka pravna ali fizična oseba, ki je registrirana za upravljanje z nepremičninami. Cena za upravljanje je dogovorjena s pogodbo o opravljanju upravniških storitev, ki jo sklenejo upravnik in etažni lastniki in je odvisna tudi od obsega storitev, ki jih upravnik opravlja v skladu z omenjeno pogodbo. Pogodba o opravljanju upravniških storitev namreč lahko poleg pooblastil iz 50. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1), določi upravniku še druge pravice in obveznosti. (53. člen SZ-1). Na prostem trgu sicer na odločitev etažnih lastnikov o izbiri posameznega upravnika poleg cene storitve upravljanja vpliva tudi kakovost storitev, reference,…
Pogodba o opravljanju upravniških storitev vsebuje zlasti:
- pooblastila in obveznosti upravnika;
- mesečno plačilo, ki pripada upravniku za opravljanje storitev in rok njegove zapadlosti;
- čas, za katerega je sklenjena pogodba;
- dan začetka veljavnosti pogodbe. (54. člen SZ-1).
Ravno tako je tudi dosegljivost upravnika in njegovega osebja predmet omenjenega pogodbenega razmerja med upravnikom in etažnimi lastniki.