Obdavčitev dohodka iz naslova oddajanja nepremičnin v najem

Odziv Ministrstva za finance

Fizična osebe, ki oddaja nepremičnino v najem, in tega dohodka ne dosega v okviru opravljanja dejavnosti, plačuje dohodnino od prejetega dohodka, zmanjšanega za normirane stroške v višini 10 %. Namesto normiranih stroškov lahko zavezanec uveljavlja dejanske stroške vzdrževanja, ki ohranja uporabno vrednost premoženja, če jih v času oddajanja premoženja v najem za navedeno premoženje plačuje sam. Dohodek iz oddajanja premoženja v najem se obdavčuje po 15 % davčni stopnji. Tako plačana dohodnina se šteje za dokončni davek.

Dohodek iz oddajanja premoženja v najem, ki ga fizična oseba dosega v okviru organizirane dejavnosti, je obdavčen kot dohodek iz dejavnosti. Davčna osnova od dohodka iz dejavnosti, ki je dobiček (razlika med davčno priznanimi prihodki in odhodki), se lahko ugotavlja na enega izmed naslednjih načinov:

1. z upoštevanjem dejanskih prihodkov in dejanskih odhodkov, in sicer na podlagi vodenja enostavnega ali dvostavnega knjigovodstva; v tem primeru se dohodek iz dejavnosti všteva v letno davčno osnovo za odmero dohodnine, pri čemer se davčna obveznost odmeri po progresivni lestvici z upoštevanjem davčnih olajšav;
2. z upoštevanjem dejanskih prihodkov in normiranih odhodkov v višini 80% prihodkov (vendar ne več kot 40.000 eurov, ali 80.000 eurov, če je bila v davčnem letu, za katero se ugotavlja davčna osnova, pri zavezancu v skladu z zakonom, ki ureja pokojninsko in invalidsko zavarovanje, obvezno zavarovana vsaj ena oseba za polni delovni čas neprekinjeno najmanj pet mesecev), če so izpolnjeni z zakonom določeni materialni in postopkovni pogoji; dohodnina se obračuna po proporcionalni stopnji 20 % kot dokončen davek, pri čemer se davčne olajšave ne priznavajo.

Če zavezanec izpolnjuje pogoje za ugotavljanje davčne osnove z upoštevanjem normiranih odhodkov, se za tak način ugotavljanja davčne osnove odloči sam.

Kadar pravna oseba, ki je zavezanec po Zakonu o davku od dohodkov pravnih oseb, oddaja nepremičnino v najem, se davčna osnova od dohodka iz dejavnosti ugotavlja na dva načina: 1. z upoštevanjem dejanskih prihodkov in odhodkov, ali 2. z upoštevanjem dejanskih prihodkov in normiranih odhodkov. Splošna davčna stopnja za davek od dohodkov pravnih oseb znaša 19 %.

V Državnem zboru RS je bila po ponovnem glasovanju zaradi veta Državnega sveta RS sprejeta novela Zakona o dohodnini, ki bo deloma odpravila nesorazmerja v obdavčitvi dohodkov iz oddajanja premoženja v najem. Z novelo se z letom 2023 stopnja dohodnine od dohodka iz oddajanja v najem dviguje iz 15 % na 25 %. Pri fizičnih osebah, ki opravljajo dejavnost, pa spreminja sistem priznavanja normiranih odhodkov v delu pogojev za vstop v sistem in višini normiranih odhodkov.