3. 5. 2022
Odziv Ministrstva za pravosodje
Državljan v svojem predlogu navaja, da Republika Slovenija dopušča nakupovanje nepremičnin s strani fizičnih in pravnih oseb tretjih držav, kjer ni evropske regulacije v povezavi z okoljskimi standardi, zaščito delovne sile in varstvom živali in okolja; v nekaterih pa tudi ni davka na dobiček. Hipotetično se tako lahko v teh državah opravlja podjetniška dejavnost, ki bi bila v Evropi že 50 let prepovedana, kot na primer kemično onesnaževanje okolja, izkoriščanje in neplačevanje delavcev, sečnja gozdov in krznarstvo, ter nato z zaslužki v Republiki Sloveniji kupuje nepremičnine. Nadalje navaja, da so na drugi strani državljani Evropske unije pod nenehno regulacijo preko telefonskih operaterjev, IP naslovov, cestnih kamer, policijskih, bančnih, davčnih, carinskih, redarskih, obmejnih in drugih kontrol, vendar morajo vsak gotovinski polog nad 10.000,00 EUR dokazovati s pričami in bančnimi izpiski. Državljan ocenjuje, da je opisano nepošteno, v prid pranju denarja iz tretjih držav ter favoriziranju podjetniškega kapitala, ki je bil zaslužen v državah brez prave regulacije, zato predlaga ukinitev ali močno omejitev nakupov nepremičnin (in drugega) s strani kapitala, ki ni bil zaslužen v Evropski uniji pod predpisano regulacijo.
V zvezi z navedenim predlogom uvodoma pojasnjujemo, da lahko v Republiki Sloveniji tujci[1] na podlagi 68. člena Ustave RS[2] pridobivajo lastninsko pravico na nepremičninah pod pogoji, ki jih določa zakon ali mednarodna pogodba, ki jo ratificira državni zbor. Glede na veljavno zakonodajo in mednarodne pogodbe v naši državi obstajajo za državljane posameznih držav različni režimi pridobivanja lastninske pravice na nepremičninah.
Pridobivanje lastninske pravice na nepremičninah na podlagi vseh pravnih temeljev, pod enakimi pogoji, kot veljajo za državljane Republike Slovenije, je mogoč za državljane in pravne osebe držav članic Evropske unije (EU), Organizacije za gospodarsko sodelovanje in razvoj (OECD) in Evropskega združenja za prosto trgovino (EFTA) na podlagi mednarodnih pogodb (Pristopne pogodbe k Evropski uniji, Sporazum o Evropskem gospodarskem prostoru in Konvencija o organizaciji za gospodarsko sodelovanje in razvoj). Poleg tega je to mogoče tudi za osebe s statusom Slovenca brez slovenskega državljanstva na podlagi Zakona o odnosih Republike Slovenije s Slovenci zunaj njenih meja[3] in na podlagi Sporazuma o vprašanjih nasledstva[4] še za tujce iz bivših republik SFRJ v morebitnih danes začetih postopkih vknjižbe lastninske pravice na nepremičninah, če so vse pogoje za vknjižbo izpolnjevali že pred 31. 12. 1990.
Za državljane in pravne osebe držav kandidatk za članstvo v EU (Republika Severna Makedonija, Republika Srbija, Črna gora, Republika Albanija) pa se uporablja Zakon o pogojih za pridobitev lastninske pravice fizičnih in pravnih oseb držav kandidatk za članstvo v Evropski uniji na nepremičninah (v nadaljnjem besedilu: ZPPLPKEU)[5]. Na podlagi določb navedenega zakona imajo državljani in pravne osebe držav kandidatk za članstvo v EU formalno pravico do pridobivanja lastninske pravice na nepremičninah na ozemlju Republike Slovenije, če obstaja vzajemnost, ta pa se po 4. členu ZPPLPKEU ugotavlja v skladu z Zakonom o ugotavljanju vzajemnosti (ZUVza-1)[6]. V skladu s 3. členom ZPPLPKEU lahko navedeni državljani pridobijo lastninsko pravico na nepremičninah v Republiki Sloveniji na podlagi pravnega posla, dedovanja ali odločbe državnega organa, pri čemer se vknjižba lastninske pravice na nepremičnini za državljane in pravne osebe držav kandidatk za članstvo v EU v zemljiško knjigo lahko opravi le pod pogojem, da je bila s strani Ministrstva za pravosodje na ime vložnika izdana pravnomočna odločba o ugotovitvi vzajemnosti po ZUVza-1. Navedeno ureditev upošteva tudi Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1)[7], ki v tretjem odstavku 36. člena določa: »Če se z zemljiškoknjižnim dovolilom dovoljuje pridobitev lastninske pravice v korist osebe, ki ima položaj tujca po zakonu, ki ureja ugotavljanje vzajemnosti kot pogoj za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini, mora biti zemljiškoknjižnemu dovolilu priložena pravnomočna odločba ministrstva, pristojnega za pravosodje, o ugotovitvi vzajemnosti.«
Državljani in pravne osebe s sedežem v državah, ki se ne uvrščajo v nobeno od zgoraj naštetih skupin (med drugim tudi Bosna in Hercegovina ter Ruska federacija), pa v Republiki Sloveniji ne morejo pridobiti lastninske pravice na nepremičnini na podlagi pravnega posla, saj (še) ni bil sprejet zakon, ki bi to omogočal, prav tako pa tudi ni bila ratificirana nobena mednarodna pogodba, ki bi to omogočala. To velja tudi v primeru, če je oseba samostojni podjetnik. Pravnoorganizacijska oblika samostojnega podjetnika posameznika namreč nima lastne pravne subjektivitete, ločene od pravne subjektivitete nosilca podjema – podjetnika kot fizične osebe[8], saj je skladno s šestim odstavkom 3. člena Zakona o gospodarskih družbah[9] podjetnik fizična oseba, ki na trgu samostojno opravlja pridobitno dejavnost v okviru organiziranega podjetja.
Domača pravna oseba, torej gospodarska družba s sedežem v Republiki Sloveniji, pa je lahko, ne glede na to, kdo je njen ustanovitelj, tudi lastnica nepremičnin v Republiki Sloveniji.
Glede na navedeno ocenjujemo, da predlog državljana ob veljavni ureditvi, ki (že) omejuje pridobivanje lastninske pravice na nepremičninah v Republiki Sloveniji s strani tujih državljanov in državljanom t. i. tretjih držav ne omogoča pridobitve lastninske pravice na nepremičnini s pravnim poslom, ni primeren za nadaljnjo obravnavo.