21. 1. 2022
Odziv Ministrstva za okolje in prostor
Z Zakonom o množičnem vrednotenju nepremičnin (Uradni list RS, št. 77/17, 33/19 in 66/19; ZMVN-1) so urejena pravila in določeni postopki ter merila ocenjevanja vrednosti nepremičnin v Republiki Sloveniji z metodo množičnega vrednotenja. Množično vrednotenje je opredeljeno kot sistem ocenjevanja vrednosti nepremičnin na podlagi podatkov o trgu nepremičnin in podatkov o nepremičninah, ki so vpisane v uradnih evidencah, kar omogoča standardizirano ocenjevanje vrednosti večjemu številu nepremičnin naenkrat.
Množično vrednotenje je neodvisen večnamenski sistem, ki daje na voljo pomembne informacije za številne javne naloge: od izvajanja različnih obveznih statističnih raziskovanj, do konkretne uporabe posplošene vrednosti v konkretnih postopkih.
ZMVN-1 določa, da organ vrednotenja vzpostavi, vodi in vzdržuje (tudi) evidenco vrednotenja, ki zagotavlja na enem mestu zbrane podatke o nepremičninah, ki so pomembni za določitev njihove posplošene vrednosti. ZMVN-1 določa, da so podatki evidence vrednotenja javni, razen taksativno določenih izjem (na primer osebnih podatkov fizičnih oseb in podatkov, ki jih lastnik nepremičnine opredeli kot poslovno skrivnost). ZMVN-1 in Uredba o podatkih v evidenci vrednotenja (Uradni list RS, št. 43/18 in 46/19) določata podatke, ki se vodijo v evidenci vrednotenja. Med njimi je tudi podatek o posplošeni vrednosti enote vrednotenja (enota vrednotenja je del stavbe ali del zemljišča, ki se glede na lastnosti, določene na podlagi klasifikacij namenske in dejanske rabe, vrednoti z enim modelom vrednotenja). V rokih, ki jih je določil ZMVN-1, je bila s 1. aprilom 2020 vzpostavljena evidenca vrednotenja z vsemi predpisanimi podatki, vključno s pripisom posplošene vrednosti vsem nepremičninam v Republiki Sloveniji. Ker modeli vrednotenja danes izkazujejo razmerja na trgu nepremičnin na dan 1. januar 2020, je vsem nepremičninam oz. enotam vrednotenja v evidenci vrednotenja pripisana posplošena vrednost, ocenjena na stanje trga na ta dan. Od 1. aprila 2020 je torej evidenca vrednotenja v celoti vzpostavljena, deluje v skladu z zakonom (v njej se redno posodabljajo podatki o nepremičninah in lastnikih) in je kot taka neposredno uporabna za vse namene.
Novi podatki o posplošenih vrednostih nepremičnin, izračunani na podlagi Uredbe o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin (Uradni list RS, št. 22/20), bi se morali javno izkazovati od 1. aprila 2020 dalje, a se javno ne izkazujejo, ker je Državni zbor Republike Slovenije na seji 15. oktobra 2020 sprejel Zakon o začasnih ukrepih za omilitev in odpravo posledic COVID-19 (ZZUOOP, tako imenovani peti protikoronski paket, PKP5, Ur. l. RS,št. 152, z dne 23. 10. 2020), ki je stopil v veljavo 24. 10. 2020. V 30. členu PKP5 je določeno, da se, ne glede na 1., 2., in 3. odstavek 41. člena Zakona o interventnih ukrepih za zajezitev epidemije COVID-19 in omilitev njenih posledic za državljane in gospodarstvo (ZIUZEOP, tako imenovani prvi protikoronski paket, Ur. l. RS, št. 49, z dne 10. 4. 2020), ki je javno izkazovanje podatkov evidence vrednotenja zamaknil do 1. 1. 2021, roki na področju množičnega vrednotenja nepremičnin ponovno zamaknejo.
Skladno s 30. členom PKP5 se podatki evidence vrednotenja, v kateri se od uveljavitve Uredbe o modelih vrednotenja 1. aprila 2020, izkazujejo tudi posplošene vrednosti posameznih nepremičnin, ne izkazujejo do naslednje preveritve modelov vrednotenje. Prav tako se lastnike ne seznani z zbirnim potrdilom, lastniki pa bodo lahko vložili vlogo za uveljavljanje posebnih okoliščin šele po tem, ko bo po preveritvi modelov stopila v veljavo nova Uredba o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin.
Geodetska uprava RS v okviru sistema odprtih podatkov, aplikacije e-Geodetski podatki, ki je dostopna za vse uporabnike, zagotavlja možnost prevzema historičnega stanja Registra nepremičnin z izračunanimi posplošenimi vrednostmi nepremičnin na dan 26. 3. 2020. Prav tako je geodetska uprava zagotovila dostop do historičnega stanja nepremičnin in posplošenih vrednosti nepremičnin na dan 26. 3. 2020, preko Arhivskega javnega vpogledovalnika v podatke o nepremičninah.
Glede predloga, da se izvedejo vse aktivnosti, ki so bile načrtovane z množičnim vrednotenjem, ter da se pripišejo nove posplošene vrednosti nepremičninam poudarjamo, da so te izvedene in vrednosti izračunane v skladu z ZMVN-1 ter pripisane nepremičninam v evidenci vrednotenja, se pa kot podatek te evidence javno ne izkazujejo in jih zato tudi ni mogoče uporabljati za različne javne namene.
Kar se tiče pošiljanja izpiskov o nepremičninah ter njihovih vrednosti lastnikom in s tem povezano možnostjo urejanja podatkov v nepremičninskih evidencah, lahko lastnik že sedaj preveri ali podatki v zemljiškem katastru, katastru stavb ter registru nepremičnin, ki se prevzemajo v evidenco vrednotenja, odražajo dejansko stanje njegovih nepremičnin in jih ustrezno popravi v skladu s postopki, kot so predpisani za evidentiranje nepremičnin. Pri tem se bo ustrezno spremenila tudi vrednost nepremičnine v evidenci vrednotenja, ki pa se, zaradi sprejema interventnega PKP5, ne bo smela javno izkazovati.
Kot je razvidno iz odločbe informacijskega pooblaščenca številka 090-240/2021/5 z dne 18. 11. 2021, s katero je bilo odločeno v pritožbenem postopku prosilca za dostop do informacij javnega značaja, in ki je objavljena na njihovih spletnih straneh, je informacijo o posplošeni vrednosti nepremičnine v evidenci vrednotenja mogoče pridobiti v postopku po Zakonu o dostopu do informacij javnega značaja (Uradni list RS, št. 7/18 - uradno prečiščeno besedilo, ZDIJZ). Vendar pa takšna informacija nima značaja potrdila o nekem dejstvu iz javne evidence, s katerim bi se dokazovalo to, kar je v tej evidenci zapisano. Podatek, ki ga prosilec prejme na podlagi zahteve po ZDIJZ je informacija o vrednosti, s katero organ razpolaga, nima pa ta informacija značaja javne listine, s katero bi se dokazovalo to, kar je v tej listini zapisano. Takšno moč bo ta podatek pridobil šele ko bodo prenehale veljati določbe PKP5 in bo v celoti veljal zgolj ZMVN-1.
Interventni zakon (PKP5) trenutno tudi ne omogoča uveljavljanja posebnih okoliščin temveč ga prelaga na obdobje uredbe, ki bo sprejeta po uredbi iz leta 2020. S tem se morda zmanjšuje zanesljivost podatka o posplošeni vrednosti v evidenci vrednotenja, nikakor pa to ne ogroža pravne varnosti ob uporabi tega podatka za javne namene, saj se trenutno ta podatek ne upošteva neposredno v nobenem postopku določanja pravic in obveznosti.
Odziv Ministrstva za finance
Ministrstvo za finance je na področju množičnega vrednotenja nepremičnin nosilec Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin (Uradni list RS, št. 77/17, 33/19 in 66/19; v nadaljnjem besedilu: ZMVN-1), zato se naš odgovor navezuje predvsem na pravne podlage.
Slovenija je že leta 2006 sprejela prvi Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin in konec leta 2011 začela javno izkazovati tudi podatke o tržnih vrednostih nepremičnin, ocenjenih z modeli vrednotenja nepremičnin. S tem je država vzpostavila napredno in splošno koristno sistemsko rešitev, ki je prejela tudi nagrado za inovativnost, ki jo vsako leto podeljuje Ministrstvo za javno upravo. Cilj sistema množičnega vrednotenja je redno tekoče izvajati ocenjevanje tržnih vrednosti vseh nepremičnin v javnih evidencah za davčne in druge javne namene, določene z zakonom, Ker pa so podatki javno dostopni, jih je mogoče uporabljati tudi za poslovne in zasebne namene. Sistem množičnega vrednotenja se je dodatno nadgradil s pravnimi varovalkami ob sprejetju novega ZMVN-1.
Predlog predlagatelja se navezuje na ukrepe Vlade Republike Slovenije v okviru Zakona o začasnih ukrepih za omilitev in odpravo posledic COVID-19 (Uradni list RS, št. 152/20, 175/20 – ZIUOPDVE, 82/21 – ZNB-C, 112/21 – ZNUPZ, 167/21 – odl. US in 206/21 – ZDUPŠOP; v nadaljnjem besedilu: ZZUOOP), s katerimi je ta začetek javnega izkazovanja novo ocenjenih posplošenih vrednosti nepremičnin v sistemu množičnega vrednotenja in začetek izvajanja drugih s tem povezanih nalog (pošiljanja zbirnih potrdil o novih posplošenih vrednostih ter vlaganja vlog za ugotavljanje posebnih okoliščin), ki se je z 41. členom Zakona o interventnih ukrepih za zajezitev epidemije COVID-19 in omilitev njenih posledic za državljane in gospodarstvo (Uradni list RS, št. 49/20, 61/20, 152/20 – ZZUOOP, 175/20 – ZIUOPDVE, 15/21 – ZDUOP in 206/21 – ZDUPŠOP) s 1. 4. 2020 že zamaknil na 1. 1. 2021, dodatno zamaknila za najmanj dve leti. Določila je namreč (30. člen ZZUOOP), da se bodo podatki evidence vrednotenja začeli javno izkazovati na dan, ko bo uveljavljena nova uredba o določitvi modelov vrednotenja. S tistim dnem naj bi se tudi začeli izvajati postopki uveljavljanja posebnih okoliščin, določen z uredbo iz 20. člena ZMVN-1, ki sledi Uredbi o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin (Uradni list RS, št. 22/20). Z interventnimi ukrepi pa je vlada zamrznila tudi postopek pošiljanja zbirnih potrdil lastnikom nepremičnin.
Razlogi za tako ravnanje so bili utemeljeni z izrednimi razmerami epidemije virusa Covid 19, ki so zahtevale, da se vsa proračunska sredstva za ne nujne naloge preusmerijo v odpravo in omilitev njenih posledic.
ZMVN-1 določa, da se morajo modeli vrednotenja nepremičnin preveriti in določiti na vsaki dve leti. Prvič so se modeli na podlagi novega zakona (ZMVN-1) določili z Uredbo o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin (Uradni list RS, št. 22/20). Ta je omogočila, da so se s 1. 4. 2020 v evidenci vrednotenja, ki se je prav s to uredbo prvič vzpostavila, vsem nepremičninam pripisale posplošene (tržne) vrednosti po stanju trga nepremičnin na dan 1. 1. 2020. Vendar kot rečeno ti podatki niso nikoli postali javni. Nikoli se tudi ni sprožil postopek ugotavljanja posebnih okoliščin, torej možnost, da lastniki posplošene vrednosti še bolj natančno prilagodijo dejanskim tržnim vrednostim. Zato smo danes v situaciji, da država sicer razpolaga z bolj ažurnimi ocenjenimi tržnimi vrednostmi nepremičnin, ki pa niso pravno verificirane, saj lastniki z njimi niso bili uradno seznanjeni, niti niso imeli možnosti njihovega popravljanja. Za uradno rabo so zato ti podatki neprimerni. Edina uradna uporaba, ki se danes na te podatke naslanja tudi v konkretnih postopkih odločanja o pravicah, je sistem uveljavljanja pravic iz javnih sredstev. Ta se je nastali situaciji prilagodil tako, da se je za izvajanje postopkov naslonil na stare ocene vrednosti, ki so še zapisane v registru nepremičnin. Vsi drugi neformalni uporabniki, od splošne javnosti do različnih upravljavcev državnega premoženja, notarjev, odvetnikov pa do davčnega organa, pa so, kot navaja tudi predlagatelj, ostali brez ene od uporabnih javnih informacij. Skozi leta so se namreč številni organi in različne uradne osebe navadili (množično vrednotenje te podatke izkazuje že od leta 2012), da lahko podatke o posplošeni vrednosti uporabljajo kot enega od zanesljivih indicev o tržni vrednosti nepremičnin.
Naslednja uredba o določitvi modelov vrednotenja bi se v skladu z ZMVN-1 morala uveljaviti marca 2022, vendar se zaradi še vedno trajajočih izrednih razmer, povezanih s Covidom, njena uveljavitev zamika.
V navedeni situaciji so se nekateri od neformalnih sistemskih uporabnikov podatkov množičnega vrednotenja obrnili na Geodetsko upravo Republike Slovenije, ki je pristojna za izvajanje množičnega vrednotenja in za vodenje njegovih evidenc z zaprosilom, da se jim, ne glede na to, da je javno izkazovanje podatkov zamrznjeno in da podatki v evidencah množičnega vrednotenja niso pravno verificirani, omogoči pridobitev teh podatkov kot podatkov javnega značaja.
Zahtevek je obravnaval tudi informacijski pooblaščenec, ki je izdal odločbo številka 090-240/2021/5 z dne 18.11.2021, s katero je odločil, da podatki evidence vrednotenja, čeprav se javno ne izkazujejo, izpolnjujejo pogoje za njihovo določitev kot informacije javnega značaja, zaradi česar se lahko te podatke pridobi po Zakonu o dostopu do informacij javnega značaja (Uradni list RS, št. 51/06 – uradno prečiščeno besedilo, 117/06 – ZDavP-2, 23/14, 50/14, 19/15 – odl. US, 102/15 in 7/18, v nadaljnjem besedilu: ZDIJZ). Vendar pa je ob tem opozoril, da tako pridobljena informacija nima pravnega značaja, kot ga bo podatek imel, ko se bodo lahko izvedli vsi postopki množičnega vrednotenja in bodo na razpolago v evidenci vrednotenja skladno z ZMVN-1. Informacije iz evidence vrednotenja, pridobljene na podlagi ZDIJZ, torej nimajo »značaja javne zbirke ali listine«, ki bi imele »dokazno vrednost oz. moč« v smislu dokazovanja dejstev iz evidence, ampak jih lahko prosilec pridobi zgolj kot informacijo o podatkih, s katerimi organ v času vložitve zahtevka razpolaga. Presodil je tudi, da je informacija javnega značaja, če je kot taka opredeljena za enega prosilca, dostopna za vse.
Na podlagi navedenega torej povzemamo, da lahko podatke evidence vrednotenja z zahtevkom na podlagi ZDIJZ pridobi kateri koli prosilec za kateri koli namen. Na podlagi navedene odločbe informacijskega pooblaščenca so za podatke evidence vrednotenja že zaprosili nekateri upravni organi, ki te podatke v postopkih redno uporabljajo kot dodatno strokovno informacijo o trgu nepremičnin. Seveda pa lahko skladno z odločbo na podlagi ZDIJZ podatke pridobi tudi katera koli zainteresirana pravna ali fizična oseba. Poleg tega se morajo v skladu z ZDIJZ vse informacije javnega značaja, ki so jih prosilci zahtevali najmanj trikrat, posredovati v svetovni splet in tako dati na uporabo vsem zainteresiranim strankam.
Seveda pa se morajo uporabniki tako pridobljenih podatkov zavedati njihovega omejenega statusa. Formalno pravno veljavo kot dokazilo o podatku v javni evidenci bodo ti podatki pridobili šele, ko bodo vzpostavljeni v skladu s pravili ZMVN-1.