17. 1. 2022
Odziv Ministrstva za pravosodje
Stvarnopravni zakonik[1] (v nadaljnjem besedilu: SPZ) opredeljuje nepremičnino kot prostorsko odmerjen del zemeljske površine, Zakon o katastru nepremičnin[2] pa v svoji opredelitvi parcele določa, da je ta prostorsko odmerjeno zemljišče, ki leži v eni katastrski občini in je v katastru nepremičnin vpisana z mejo ter označena s parcelno številko. (Zemljiška) parcela je torej najmanjša lastninska enota v prostoru. Dejstvo seveda je, da se da tudi znotraj posamezne parcele oblikovati še manjša območja, ravno npr. območja izvrševanja stvarne služnosti ali pa območje stavbne pravice. Ta območja se bodo v bodočem katastru nepremičnin[3] tudi grafično prikazovala in so oziroma bodo zaradi povezave med zemljiško knjigo in katastrom nepremičnin s tem tudi zemljiškoknjižna oziroma stvarnopravna entiteta, ki je manjša od parcele. Ne glede na to pa ta manjša območja predstavljajo območja t. i. izvedenih pravic, torej pravic, ki izhajajo iz lastninske pravice in v tem delu omejujejo njeno izvrševanje. Lastninska pravica se vedno lahko nanaša le na celotno parcelo. Kakršno koli vzpostavljanje izvedenih pravic, pa čeprav na manjšem delu parcele ali delu parcele, ki se ne prekriva s kakšnimi drugimi območji taiste parcele, zato ne more biti obravnavano ločeno od njenega preostanka. Ker je lastninska pravica enovita, je nastanek izvedenih pravic vedno povezan s celotno nepremičnino in se te pravice v zemljiško knjigo zato vpišejo pri osnovnem pravnem položaju nepremičnine, torej pri lastninski pravici, saj jo, kot povedano, v tem obsegu omejujejo (13.a člen ZZK-1).
Ker se tiče pridobivanja soglasja služnostnega upravičenca, kadar služnostni zavezanec želi izvajati gradbene posege na svojem zemljišču, pojasnjujemo še naslednje: SPZ, ki ureja služnosti, take zahteve ne vsebuje, temveč iz njegovih določb izhaja, da ima služnostni upravičenec na voljo varstvo svoje služnosti proti vsem, ki ga neutemeljeno motijo pri njenem izvajanju, kar vključuje tudi služnostnega zavezanca, pa čeprav je ta lastnik nepremičnine. Z nastankom služnosti je ta namreč zavezan, da služnostnemu upravičencu omogoči izvajanje služnosti in se vzdrži ravnanj, ki bi vanjo neutemeljeno posegale.
Predpis, ki določa pridobivanje soglasja (oziroma pravilno: izjave) služnostnega upravičenca, kadar namerava služnostni zavezanec izvesti gradnjo, pa je Gradbeni zakon[4] (v nadaljnjem besedilu: GZ). Ta v 36. členu določa, da je lahko stranski udeleženec (in zatorej oseba, ki ima status stranke v postopku) med drugim tudi imetnik stvarne pravice na nepremičnini, ki je predmet izdaje gradbenega dovoljenja. Najbolj tipična taka stvarna pravica pa je ravno služnost. Pristojni upravni organ za gradbene zadeve zato tako osebo seznani z začetkom postopka in jo povabi k udeležbi z osebno vročitvijo (37. člen GZ). Investitor lahko predloži pisno izjavo te stranke (v tem primeru služnostnega upravičenca), da se strinja z nameravano gradnjo kadarkoli do izdaje gradbenega dovoljenja (39. člen GZ). V tem primeru se služnostnega upravičenca v postopek ne vključuje, se pa mu vroči izdano gradbeno dovoljenje.
Koncept služnosti kot izvedene pravice in njenega varstva je torej v GZ kot področnem zakonu urejen na način, da ima služnostni upravičenec položaj stranskega udeleženca oziroma stranke v postopku[5]. Pri tem dodajamo, da bi služnostni upravičenec lahko imel status stranskega udeleženca tudi v primeru, če bi se del zemljišča, na katerem ima služnost, odparceliral, tako da bi – kot predlagate – imel služnost na drugem zemljišču, in ne tistem, na katerem bi vi želeli graditi. GZ v 36. členu namreč določa, da je stranski udeleženci lahko tudi druga oseba, če izkaže, da bi nameravana gradnja zaradi svojega vpliva med gradnjo in po njej lahko vplivala na njene pravice in pravne koristi oziroma na njeno nepremičnino, pri čemer se za pravno korist šteje zlasti korist, ki se nanaša na namensko rabo zemljišča oziroma objekta, na ukrepe za zmanjšanje emisij, odmike od parcelnih meja in sosednjih stavb, ukrepe za preprečevanje širjenja požara na sosednje objekte, dostope in površine za gašenje in reševanje ter mehansko odpornost in stabilnost nepremičnine v lasti stranskega udeleženca.