Preprečevanje zlorab ukrepov v pkp7 - odlog plačila najemnine

Odziv Ministrstva za okolje in prostor

Rešitve, kakršne so sedaj uveljavljene v Zakonu o interventnih ukrepih za pomoč pri omilitvi posledic drugega vala epidemije COVID-19 (ZIUPOPDVE) so bile pripravljene ob sodelovanju Ministrstva za pravosodje in Ministrstva za okolje in prostor ter se tičejo upravičenj pogodbenih strank v najemnih razmerjih glede poslovnih nepremičnin, torej vsebin, ki sodijo v delokrog obeh ministrstev. Pri njihovi pripravi se je izhajalo iz primerjalno pravnih ureditev in iz predlogov stroke ter različnih organizacij, ki so bili podani že ob prvem valu epidemije in nato ponovljeni tudi v drugem valu. Iskalo se je pot, kako ob relativnem ohranjanju pogodbene svobode in spoštovanju prilagoditev pogodbenih razmerij, ki so se v tem času zaradi ohranjanja partnerskih odnosov marsikje že dogodila, olajšati delovanje in preživetje tržnih subjektov. Odlog plačila najemnin je po našem mnenju bistveno bolj sorazmeren ukrep kot pa bi to bila njihova oprostitev, podaljšanje pogodbenih razmerij pa je s tem neposredno povezano, saj se bo poplačilo odloženih najemnin v veliki večini primerov lahko financiralo zgolj iz opravljanja dejavnosti. Najemna pogodba je sicer civilnopravno razmerje, kar pomeni, da ga stranki oblikujeta prosto, zakonske določbe pa se zaradi njihove dispozitivne narave uporabljajo samo, če pogodba ne določa drugačnih rešitev.

Skladno s 117. členom ZIUPOPDVE lahko najemnik poslovne nepremičnine, ki mu je zaradi epidemije COVID-19 s predpisi opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali bistveno omejeno in zaradi tega poslovne nepremičnine ne more v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen zahteva odlog plačila obveznosti iz najemne pogodbe[1]. Člen poleg samega nabora ukrepov nato ureja še vprašanja, kaj predstavlja najemnino, kako je z medsebojnim obveščanjem in učinkovanjem, do kdaj in za katero obdobje lahko najemnik uveljavlja te ukrepe, kaj lahko zahteva najemodajalec in česa se mora vzdržati ter v kakšnem roku in za katero obdobje lahko najemnik uveljavlja te ukrepe. Vlada torej ni sledila predlogom, da se najemnika v tem času oprosti plačevanja najemnine, marveč se to lahko zgolj odloži, temu pa sta pridružena še dva druga ukrepa, od katerih eden lajša odpoved pogodb, sklenjenih za določen čas, drugi pa omogoča podaljšanje pogodb, sklenjenih za določen čas.

Ukrep je izrecno omejen samo na odlog celotne najemnine, vendar slednje ne ovira strank, da se ne dogovorita drugače, morda da se namesto za odlog plačila najemnine dogovorita za njeno znižanje. Taka odločitev je v celoti v njuni avtonomni sferi. Predlagana ureditev najemniku omogoča, da od najemodajalca zahteva odlog plačila tistih najemnin, ki izvirajo iz obdobja, ko mu je bilo opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali pa bistveno omejeno in zaradi tega poslovne nepremičnine ne more v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen, pri čemer pa je to obdobje lahko tudi tisto pred uveljavitvijo tega zakona. V obeh primerih je pomembno to, da se lahko odlog plačila najemnine nanaša samo na plačila, ki so dolgovana za obdobje, ko so predpisi, zaradi katerih je bilo najemniku opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali pa bistveno omejeno in zaradi tega poslovne nepremičnine ne more v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen, že veljali. Plačila najemnine, ki sicer zapade v tem obdobju, dolgovano pa je za obdobje, ko je najemnik dejavnost še v celoti lahko opravljal in v ta namen nepremičnino uporabljal, ni moč odložiti.

Z vidika sorazmernosti ocenjujemo, da je predlagani ukrep najmilejši, saj z odlogom ne posega v temeljno upravičenje najemodajalca (v samo obveznost plačila najemnine), ga tudi ne znižuje, ampak zgolj določa, da lahko najemnik zahteva odlog plačila teh najemnin, ki jih bo kasneje najemodajalcu tudi poplačal. Seveda je to realno mogoče pričakovati šele, ko bo najeto poslovno nepremičnino lahko začel v celoti in nemoteno uporabljati za dogovorjen namen in posledično iz tega naslova ustvarjati prihodke, ki pa jih bom moral nameniti tako za poplačilo tekočih najemnin, kot tudi za pravočasno poplačilo odloženih najemnin.

Ker zakon najemniku omogoča odlog plačila najemnine, daje na drugi strani najemodajalcu možnost, da zahteva zavarovanje za odložene najemnine, saj s prejemom najemnikove zahteve, ko ta začne učinkovati, pride v situacijo, ko bo moral na izpolnitev te bistvene sestavine najemne pogodbe počakati, kar zanj predstavlja določeno tveganje.

[1] Kdaj predpisi bistveno ovirajo poslovanje in uporabo konkretne poslovne nepremičnine je pravni standard, odvisen od raznovrstnih konkretnih okoliščin povezanih z opravljanjem dejavnosti in uporabe poslovne nepremičnine. Če med strankami ni soglasja, da je slednji standard in s tem pogoji izpolnjeni torej, da predpisi s tega področja bistveno ovirajo poslovanje in posledično uporabo poslovne nepremičnine, v primeru spora presoja sodišče.