26. 11. 2019
Odziv Ministrstva za javno upravo
Ministrstvo za javno upravo meni, da tak predlog ni primeren za nadaljnjo obravnavo, kar izhaja iz temeljnega namena in narave samega civilno pravnega inštituta varščine. Zakon o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (v nadaljnjem besedilu: ZSPDSLS-1) je namreč le eden od predpisov, ki v postopkih javnega zbiranja ponudb ali javne dražbe zahteva položitev varščine, slednja je kot inštitut predvidena tudi v Zakonu o izvršbi in zavarovanju in Zakonu o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju. V skladu z ZSPDSLS-1 je plačilo varščine v postopkih prodaje (ravnanja) po metodi javne dražbe in javnega zbiranja ponudb, enako kot v drugih v splošnih civilnopravnih razmerjih ter v skladu s sodno prakso v Republiki Sloveniji, dejanje, s katerim ponudnik navzven pokaže svoj kontrahirni namen, to je namen, da sklene pravni posel.
Varščina je namreč po svoji vsebini denarni znesek, s plačilom katerega dražitelj pri javni dražbi ali ponudnik pri zbiranju ponudb utrdi svojo obveznost skleniti prodajno pogodbo, če bo na dražbi ali v postopku zbiranja ponudb uspel oziroma da bo k javni dražbi oz. javnemu zbiranju ponudb pristopil kot dražitelj oz. ponudnik.
Posledično predpisi predvidevajo, da če dražitelj oz. ponudnik ne podpiše pogodbe v zakonsko določnem roku, mu npr. po ZSPDSLS-1 upravljavec lahko podaljša rok za sklenitev pogodbe, vendar ne za več kot 15 dni, ali pa zadrži njegovo varščino. Če dražitelj oz. ponudnik ne podpiše pogodbe v podaljšanem roku, upravljavec zadrži njegovo varščino. Prav tako se na področju ravnanja s stvarnim premoženjem države in samoupravnih lokalnih skupnosti praviloma zadržijo tudi varščine dražiteljev, ki se javne dražbe ne udeležijo ali k dražbi ne pristopijo. Upoštevajoč navedeno menimo, da bi bila ureditev, na podlagi katere organizator dražbe določeno obdobje brezobrestno razpolaga z vsemi varščinami v višini izklicne cene, torej celotne najnižje pogodbene vrednosti predmeta prodaje, za vse tako uspešne kot neuspešne dražitelje, glede na namen utrditve obveznosti skleniti pogodbo in dokazila resnosti svoje ponudbe, nesorazmerna.
V skladu s samim namenom inštituta varščine zato menimo, da bi bil predlagan ukrep, da se višina varščine za udeležbo na javni dražbi za nakup nepremičnine ali premičnine dvigne na izklicno ceno glede na namen in naravo inštituta varščine prekomeren in povsem nesorazmeren ter posledično lahko tudi ustavno sporen. Prav tako menimo, da gre v primerih javnih dražb za civilno pravna razmerja in ekonomske interese, zato se je v primeru izsiljevanja, podkupovanja ali korupcije potrebno poslužiti za to predvidenih kazenskopravnih možnosti.
Odziv Ministrstva za pravosodje
Po veljavni ureditvi v Zakonu o izvršbi in zavarovanju (ZIZ) se izvršba na premičnine opravi z rubežem in cenitvijo stvari, prodajo stvari in poplačilom upnika iz zneska, dobljenega s prodajo (81. člen ZIZ). Stvari se prodajo na javni dražbi ali z neposredno pogodbo med kupcem in izvršiteljem oziroma prek osebe, ki opravlja komisijske posle. Način in datum prodaje stvari določi in zabeleži v rubežnem zapisniku izvršitelj takoj po opravljenem rubežu, pri tem pa pazi, da se doseže najugodnejše unovčenje (93. člen ZIZ). Če je izvršitelj določil, da se stvari prodajo na javni dražbi, mora pred začetkom naroka za javno dražbo odločiti tudi, ali bo glede na naravo in vrednost posameznega predmeta od udeležencev javne dražbe zahteval plačilo varščine, ki pa ne sme biti višja od 10 % izklicne cene predmeta. Javno dražbo in narok vodi izvršitelj, ki za draženje stvari lahko na svoje stroške pooblasti izklicatelja, če je to glede na število in kakovost blaga potrebno. Narok za javno dražbo je javen (91. in 92. člen Pravilnika o opravljanju službe izvršitelja).
Izvršba na nepremičnine se opravi z zaznambo sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi, ugotovitvijo vrednosti nepremičnine, prodajo nepremičnine in poplačilom upnikov iz zneska, dobljenega s prodajo (167. člen ZIZ). Nepremičnina se praviloma proda na javni dražbi. Upniki, zastavni upniki in upniki zemljiškega dolga se lahko ves čas izvršilnega postopka do izdaje odredbe o prodaji sporazumejo, da se nepremičnina proda na podlagi prodaje z zavezujočim zbiranjem ponudb ali neposredno pogodbo (183. člen ZIZ). Javne dražbe ali postopka zavezujočega zbiranja ponudb se smejo udeležiti le tisti, ki najpozneje tri delovne dni pred dražbo ali pred iztekom roka za zavezujoče zbiranje ponudb položijo varščino. Če se sklene neposredna pogodba, položi kupec varščino tistemu, s katerim jo je sklenil, in to neposredno pred sklenitvijo pogodbe. Varščine so oproščeni upnik, na čigar predlog je sodišče dovolilo izvršbo in zastavni upnik oziroma upnik zemljiškega dolga, če njihove terjatve dosegajo varščino in če se da glede na njihov vrstni red in ugotovljeno vrednost nepremičnine varščina poravnati iz kupnine. Varščina znaša desetino ugotovljene vrednosti nepremičnine. Ponudniki, katerih ponudbe niso bile sprejete, dobijo varščino na njihov transakcijski račun nakazano nazaj v 15 dneh po koncu javne dražbe ali naroka za odpiranje ponudb, če zakon ne določa drugače (185. člen ZIZ). Če kupec v določenem roku ne položi kupnine oziroma vloga za odobritev nakupa po zakonu ni bila vložena v roku, se mu položena varščina ne vrne, ampak razdeli (191. člen ZIZ).
Menimo, da predlog, da se zaradi preprečevanja zlorab varščina za udeležbo na javni dražbi za nakup nepremičnine oziroma premičnine dvigne na izklicno ceno, ni primeren za nadaljnjo obravnavo, saj bi s tako ureditvijo preprečili nakup nepremičnin v izvršbi resnim kupcem, ki ne razpolagajo s sredstvi za plačilo celotne kupnine, temveč za nakup nepremičnine v izvršbi najamejo kredit. Ravno to problematiko je (med drugim) naslovila zadnja novela ZIZ-L. S spremembo 192. člena ZIZ se je reševala situacija, ko banke odobrijo kredite kupcem, ki bi želeli kupiti nepremičnino v izvršilnem postopku, za zavarovanje pa bi banki ponudili isto nepremičnino. Prejšnja ureditev je zahtevala plačilo kupnine, preden sodišče izda sklep o izročitvi nepremičnine kupcu, na podlagi katerega zemljiška knjiga vpis lastninske pravice po uradni dolžnosti tudi izvede. V praksi je to pomenilo, da vpis hipoteke pri nepremičnini, ki jo kupec kupuje, še ni mogoč, saj kupec še ne razpolaga z listino, ki bi mu omogočila vpis v zemljiško knjigo; banka bi mu kredit odobrila, vendar ne brez zavarovanja, notar pa zavarovanja ne more izvesti, če kupec še ni lastnik. S tem so bili kupci in banke pred spremembo ZIZ-L v začaranem krogu.
Tudi v zvezi s preprečevanjem dogovarjanj in zlorab na javnih dražbah je bil z novelo ZIZ-L že sprejet ukrep, ki pa še ni zaživel v praksi. Urejena je bila zakonska podlaga za spletne oziroma elektronske dražbe premičnin in nepremičnin. Ko bodo zagotovljeni tehnični pogoji za začetek izvajanja spletnih dražb, bo minister za pravosodje izdal sklep o začetku uporabe predmetnih določb.
Zainteresirani kupci bodo lahko iskali premičnine in nepremičnine, ki so predmet prodaje v izvršilnem postopku s pomočjo spletnega iskalnika. Možno bo iskanje glede na vrsto stvari, na primer nakit, računalniki, avdio in video aparati, bela tehnika, avtomobili, umetnine, glede na vrsto rabe nepremičnine: stanovanje, hiša, poslovni prostor itd., glede na čas in kraj dražbe oziroma spletni naslov, na katerem poteka spletna javna dražba, ali glede na pristojno sodišče. Spletni iskalnik prodaj bo vzpostavilo in upravljalo Vrhovno sodišče Republike Slovenije (93.a in 181.a člen ZIZ).
Pri izvršbi na premičnine bo način prodaje tako kot do zdaj izbral izvršitelj. Če se bodo stvari prodajale na javni dražbi, bo izvršitelj razglasil javno dražbo z oklicem na sodni deski in v spletnem iskalniku najmanj osem dni pred začetkom javne dražbe. Izvršitelj bo hkrati v spletnem iskalniku prodaj premičnin objavil oklic in fotografijo predmeta ter v spletni iskalnik vpisal podatke o premičnini. Na spletni javni dražbi bo lahko sodeloval tisti, ki se bo prijavil 24 ur pred začetkom spletne dražbe. Po prijavi bo pridobil pridobi enolični znak, s katerim bo anonimno sodeloval na dražbi. Trajanje spletne javne dražbe bo določeno v oklicu (93. člen ZIZ).
Spletne javne dražbe nepremičnin se bo smel udeležiti le tisti, ki se bo prijavil najpozneje tri delovne dni pred dražbo. Po prijavi in plačilu varščine bo pridobil enolični znak, s katerim bo anonimno sodeloval na dražbi. Spletna dražba se bo začela samodejno, ko bo nastopil čas, določen za začetek dražbe. Začetek in čas trajanja spletne javne dražbe bo določilo sodišče v odredbi o prodaji (188.a člen ZIZ).
Z uvedbo spletne javne dražbe se bo zaradi boljše predstavitve predmeta dražbe in sodelovanja širokega kroga dražiteljev povečala uspešnost prodaje, mogoče pa bo tudi doseči optimalnejšo ceno, kar je v interesu tako upnika kot dolžnika. Z uvedbo spletne dražbe se bodo hkrati zaradi prekinitve stika med dražitelji tudi zmanjšala tveganja medsebojnih dogovarjanj in izsiljevanj med ponudniki pri izvršbi na nepremičnine, na katera je opozorjeno v predlogu.