Skoči do osrednje vsebine
Prijava v aplikacijo

Ste pozabili geslo?

Registracija

Predlagam vladi
Predlog z odzivom pristojne institucije

Nadzor nad poslovanjem upravnikov stavb - ustanovitev organa

5117 OGLEDOV 9 KOMENTARJEV

Predlagam vladi ustanovitev inšpekcijskega organa za nadzor nad delom upravnikov večstanovanjskih in poslovnih stavb – v sklopu ministrstva za infrastrukturo in ministrstva za prostor.

Etažni lastniki, katerim je zakonodajalec predpisal obveznost najema storitev upravnika so kot nestrokovnjaki, popolnoma nezaščiteni pred potencialnimi koruptivnimi dejanji upravnikov, ki s temi stavbami upravljajo.

Pri svojem delu se pogosto srečujem z indici, po katerih obstaja velika verjetnost, da izvajalci del, ki »poznajo ceno določenega koruptivnega upravnika« v svoje ponudbe že v osnovi vgrajujejo odstotek provizije, za katerega vedo, da mu ga bodo morali plačati, če bo njihova ponudba sprejeta. Oziroma to storijo po podpisu pogodbe ali predpogodbe s skorumpiranim upravnikom, katere podpis je osnova, da nek izvajalec od upravnika sploh prejme razpisno dokumentacijo za izdelavo ponudbe.

Pribiti odstotek "davka hvaležnosti, da so dobili delo" je nato kot poneverba denarja etažnih lastnikov, čisti zaslužek upravnika. Ki pa je za upravljanje njihove stavbe ŽE plačan s pogodbeno določenim nadomestilom za svoje storitve. Realna cena koruptivnega upravljanja je torej nekaj krat višja od prikazane na delilniku stroškov, ki jih od upravnika prejemajo etažni lastniki.

Država to početje zakonodajno pokriva kot »odkup terjatev« in "priznanih stroškov s strani izvajalca" Le da je v nekaterih primerih cena tega »odkupa« v naprej dogovorjena. Kar pomeni, da gre za sistematično dogovorno koruptivno početje.

Odkup terjatev iz naslova skupnih stroškov etažnih lastnikov v stavbah ki jih upravljajo, bi zato moralo biti za upravnike in z njimi povezane osebe prepovedano z zakonodajo..

V javnih občilih lahko beremo, da nekateri upravniki celo prejemajo »bonuse zvestobe« zavarovalnic zgolj zato, ker so etažni lastniki zavarovali stavbo v svojem imenu in zasvoj račun preko določenega upravnika. Kar pa naj bi sicer že preiskovala Agencija za zavarovalni nadzor.

Organ za nadzor upravnika mora poleg strokovne pomoči v obliki usposobljenih inšpektorjev, imeti vsaj dve skupini, ki jih bodo sestavljali 4 člani. Ti člani morajo imeti poleg obveznosti javne objave svojih izsledkov zagotovljeno tudi imuniteto pred tožbami odkritih koruptivno okuženih upravnikov. In seveda sodni nalog za dostop do popolnoma vseh dokumentov in računovodskih podatkov preiskovanca.

Posamezno skupino naj sestavljajo: forenzični računovodja, revizor, inšpektor kriminalist in nekdo iz vrst (pred tem s stališča etike in poštenega poslovnega ravnanja preverjenih) upravnikov. Kajti le nekdo s področja upravljanja bo natančno vedel kaj in kje iskati, na kakšen način slediti denarju od upravnika k izvajalcem in dobaviteljem ter v obratni smeri (in na »pralne in zasebne« račune drugih podjetij) in prepoznati ter ločiti fiktivno ali nepošteno izdane račune od pravih.

Skrajni čas je, da država vzpostavi nadzor nad delom upravnikov, tudi zaradi na že opisan način prejetih izplačil koruptivnih provizij iz rezervnih skladov in s tem tudi potencialno enormnega oškodovanja etažnih lastnikov stavb na ravni države Slovenije, ki imajo, ali pa morajo imeti upravnika.

Isti organ mora imeti tudi pooblastilo za izvajanje nadzora postopka primopredaj poslov upravljanja stavb po prenehanju pogodbe o upravljanju. Kakor tudi pooblastilo za izrekanje obveznih glob upravnikom, ki se primopredaji upirajo z ignoranco, načrtno predajo nepopolne dokumentacije in evidentnim izkoriščanjem določil slabe zakonodaje.

Na vrsti je torej država, da zaščiti velik del svojih državljanov, ki jih po sistemu »+ x %« v žep upravnika, skoraj za vsako opravljeno delo (ali storitev) izvajalcev na stavbi ki jo upravljajo, pospravijo skorumpirani upravniki - v škodo premoženja etažnih lastnikov ki jih zastopajo.

Upravnik stavb Mag dom,

Gorazd Makarovič

20 glasov

2 glasova

Če bo predlog prejel vsaj 11 glasov za in več glasov za kot proti, ga bomo poslali v obravnavo pristojnemu ministrstvu.

AVTOR U upravljanje objektov Mag dom 2 predloga
STATUS PREDLOGA
  • PREDLOG POSLAN
  • ZADNJA SPREMEMBA
  • KONEC OBRAVNAVE
  • ODGOVOR

Odgovor


24. 1. 2017

Odziv Ministrstva za okolje in prostor

Ne moremo se strinjati z navedbami predlagatelja, da so etažni lastniki nezaščiteni pred potencialnimi koruptivnimi dejanji upravnikov. Skladno z določili Stanovanjskega zakona (Ur.l. RS, št. 69/03, 18/04 - ZVKSES, 47/06 - ZEN, 45/08 - ZVEtL, 57/08, 62/10 - ZUJPS, 56/11 - Odl. US, 87/11 in 40/2012 - ZUJF) so namreč etažni lastniki tisti, ki se v okviru rednega upravljanja (torej z več kot 50% soglasjem po solastniških deležih) odločajo o izbiri določenega upravnika in tudi o morebitni odpovedi pogodbe upravniku, pri čemer niti ni potrebno navajati odpovednih razlogov. Če z delom Upravnika etažni lastniki niso zadovoljni, mu torej lahko odpovedo pogodbo, če pa menijo, da jih je upravnik tudi oškodoval, lahko sprožijo ustrezne postopke tako glede materialne kot tudi kazenske odgovornosti upravnika.

Nadzor nad delom upravnika sicer v skladu s pogodbo o opravljanju upravniških storitev izvajajo sami etažni lastniki, ki skladno z zakonom pa lahko imenujejo tudi nadzorni odbor, katerega temeljna naloga je prav nadzor nad delom upravnika. Stanovanjski zakon v 66. členu predpisuje, da mora upravnik vsakemu etažnemu lastniku mesečno izstaviti obračun stroškov, v 65. členu pa še zavezuje upravnika, da vsakemu etažnemu lastniku enkrat mesečno omogoči vpogled v pogodbe, knjigovodske listine in v stanje rezervnega sklada večstanovanjske stavbe. Če upravnik krši navedeni določbi, lahko stanovanjski inšpektor zoper njega sproži prekrškovni postopek

Skladno z določbo 124. člena opravlja Stanovanjska inšpekcija nadzor nad uresničevanjem javnega interesa na stanovanjskem področju. Za javni interes na stanovanjskem področju se šteje zlasti zagotavljanje takšnega stanja večstanovanjske stavbe, da je omogočena njena normalna raba in zagotavljanje pogojev za učinkovito upravljanje večstanovanjskih stavb.

Sredstva rezervnega sklada so namenska, v zakonu je jasno določeno za katere namene se sredstva smejo porabljati. Prav tako lahko etažni lastniki v pogodbi z upravnikom določijo, da upravnik lahko ta sredstva dviguje le z enim od etažnih lastnikov. Tudi Akcija Rezervni sklad, ki jo je opravila Stanovanjska inšpekcija, pokazala kršitev določil zakonodaje glede porabe sredstev rezervnih skladov.

Vsebina veljavnega Stanovanjskega zakona torej ne daje podlag za kakršno koli samovoljo upravnikov, saj so upravniki pooblaščenci etažnih lastnikov in morajo izvajati sklepe etažnih lastnikov ter pri svojem delu upoštevati interese etažnih lastnikov. Žal pa ugotavljamo, da so mnogi etažni lastniki nezainteresirani za (so)upravljanje večstanovanjskih stavb, v katerih živijo, kar posledično vodi v njihovo neaktivnost. Prav to je bil eden od razlogov, da je Ministrstvo za okolje in prostor že pristopilo k izdelavi poglobljene analize izvajanja Stanovanjskega zakona, na osnovi katere bodo pripravljena tudi izhodišča za novo stanovanjsko zakonodajo, ki jo predvideva tudi že sprejeta Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu 2015-2025.

Nova stanovanjska zakonodaja bo v največji možni meri upoštevala prejete predloge tako strokovne javnosti kot širše javnosti ter etažnih lastnikov, ki se jih stanovanjska problematika dotika. V tem okviru bo podrobno proučena tudi možnost večjega nadzora inšpekcijskih služb nad delom upravnikov.

Priloge:

Popravki predloga

Verzija predloga z dne, 25. 5. 2016 | 10:38:29

Nadzor nad poslovanjem upravnikov stavb - ustanovitev organa

Predlagam vladi ustanovitev inšpekcijskega organa za nadzor nad delom upravnikov večstanovanjskih in poslovnih stavb – v sklopu obstoječega stanovanjskega inšpektorata.

Etažni lastniki, katerim je zakonodajalec predpisal obveznost storitev upravljanja, lastniki poslovnih stavb ali država kot lastnik stavb, ki najamejo storitev zasebnih podjetij oziroma družb, ki se ukvarjajo z upravljanjem stavb so popolnoma nezaščiteni pred potencialnimi koruptivnimi dejanji upravnikov, ki s temi stavbami upravljajo.

Pri svojem delu se pogosto srečujem z indici, po katerih obstaja velika verjetnost, da izvajalci del, ki »poznajo ceno določenega koruptivnega upravnika« v svoje ponudbe že v osnovi vgrajujejo odstotek provizije, za katerega vedo, da mu ga bodo morali plačati, če bo njihova ponudba sprejeta.

Pribiti odstotek "davka hvaležnosti, da so dobili delo" je nato zaslužek upravnika - ki pa je za upravljanje neke stavbe ŽE plačan s pogodbeno določenim nadomestilom za svoje storitve. Realna cena koruptivnega upravljanja je torej nekajkrat višja od prikazane na delilniku stroškov, ki jih od upravnika prejemajo etažni lastniki.

Država to početje zakonodajno pokriva kot »odkup terjatev« in "priznanih stroškov s strani izvajalca" Le da je v nekaterih primerih cena tega »odkupa« v naprej dogovorjena. Kar pomeni, da gre za sistematično dogovorno koruptivno početje.

Odkup terjatev iz naslova skupnih stroškov etažnih lastnikov v stavbah ki jih upravljajo, bi zato moralo biti za upravnike in z njimi povezane osebe prepovedano z zakonodajo..

V javnih občilih lahko beremo, da nekateri upravniki celo prejemajo »bonuse zvestobe« zavarovalnic zgolj zato, ker so etažni lastniki zavarovali stavbo v svojem imenu in zasvoj račun preko določenega upravnika. Kar pa naj bi k sreči že preiskovala Agencija za zavarovalni nadzor.

Organ za nadzor upravnika mora, poleg strokovne pomoči v obliki stanovanjskih inšpektorjev, imeti vsaj dve skupini, ki jih bodo sestavljali 4 člani. Ti člani morajo imeti poleg obveznosti javne objave svojih izsledkov zagotovljeno tudi imuniteto pred tožbami odkritih koruptivno okuženih upravnikov. In seveda sodni nalog za dostop do popolnoma vseh dokumentov in računovodskih podatkov preiskovanca.

Posamezno skupino naj sestavljajo: forenzični računovodja, revizor, kriminalist in nekdo iz vrst (pred tem s stališča etike in poštenega poslovnega ravnanja preverjenih) upravnikov. Kajti le nekdo s področja upravljanja bo natančno vedel kaj in kje iskati, na kakšen način slediti denarju od upravnika k izvajalcem in dobaviteljem ter v obratni smeri (in na »pralne in zasebne« račune drugih podjetij) in prepoznati ter ločiti fiktivno ali nepošteno izdane račune od pravih.

Skrajni čas je, da država vzpostavi nadzor nad delom upravnikov, tudi zaradi neupravičene porabe sredstev rezervnih skladov, izplačil koruptivnih provizij iz teh skladov in s tem tudi potencialno enormnega oškodovanja etažnih lastnikov stavb na ravni države Slovenije, ki imajo, ali pa morajo imeti upravnika.

Isti organ mora imeti tudi pooblastilo za izvajanje nadzora postopka primopredaj poslov upravljanja stavb po prenehanju pogodbe o upravljanju. Kakor tudi pooblastilo za izrekanje obveznih glob upravnikom, ki se primopredaji upirajo z ignoranco, načrtno predajo nepopolne dokumentacije in evidentnim izkoriščanjem določil slabe zakonodaje.

Na vrsti je torej država, da zaščiti velik del svojih državljanov, ki jih po sistemu »+ x %« v žep upravnika, skoraj za vsako opravljeno delo (ali storitev) izvajalcev na stavbi ki jo upravljajo, pospravijo skorumpirani upravniki - v škodo premoženja etažnih lastnikov ki jih zastopajo.

Upravnik stavb Mag dom,

Gorazd Makarovič

Verzija predloga z dne, 25. 5. 2016 | 11:29:53

Nadzor nad poslovanjem upravnikov stavb - ustanovitev organa

Predlagam vladi ustanovitev inšpekcijskega organa za nadzor nad delom upravnikov večstanovanjskih in poslovnih stavb – v sklopu ministrstva za infrastrukturo in ministrstva za prostor.

Etažni lastniki, katerim je zakonodajalec predpisal obveznost najema storitev upravnika so kot nestrokovnjaki, popolnoma nezaščiteni pred potencialnimi koruptivnimi dejanji upravnikov, ki s temi stavbami upravljajo.

Pri svojem delu se pogosto srečujem z indici, po katerih obstaja velika verjetnost, da izvajalci del, ki »poznajo ceno določenega koruptivnega upravnika« v svoje ponudbe že v osnovi vgrajujejo odstotek provizije, za katerega vedo, da mu ga bodo morali plačati, če bo njihova ponudba sprejeta. Oziroma to storijo po podpisu pogodbe ali predpogodbe s skorumpiranim upravnikom, katere podpis je osnova, da nek izvajalec od upravnika sploh prejme razpisno dokumentacijo za izdelavo ponudbe.

Pribiti odstotek "davka hvaležnosti, da so dobili delo" je nato kot poneverba denarja etažnim lastnikomi , čisti zaslužek upravnika. Ki pa je za upravljanje njihopve stavbe ŽE plačan s pogodbeno določenim nadomestilom za svoje storitve. Realna cena koruptivnega upravljanja je torej nekaj krat višja od prikazane na delilniku stroškov, ki jih od upravnika prejemajo etažni lastniki.

Država to početje zakonodajno pokriva kot »odkup terjatev« in "priznanih stroškov s strani izvajalca" Le da je v nekaterih primerih cena tega »odkupa« v naprej dogovorjena. Kar pomeni, da gre za sistematično dogovorno koruptivno početje.

Odkup terjatev iz naslova skupnih stroškov etažnih lastnikov v stavbah ki jih upravljajo, bi zato moralo biti za upravnike in z njimi povezane osebe prepovedano z zakonodajo..

V javnih občilih lahko beremo, da nekateri upravniki celo prejemajo »bonuse zvestobe« zavarovalnic zgolj zato, ker so etažni lastniki zavarovali stavbo v svojem imenu in zasvoj račun preko določenega upravnika. Kar pa naj bi sicer že preiskovala Agencija za zavarovalni nadzor.

Organ za nadzor upravnika mora poleg strokovne pomoči v obliki usposobljenih inšpektorjev, imeti vsaj dve skupini, ki jih bodo sestavljali 4 člani. Ti člani morajo imeti poleg obveznosti javne objave svojih izsledkov zagotovljeno tudi imuniteto pred tožbami odkritih koruptivno okuženih upravnikov. In seveda sodni nalog za dostop do popolnoma vseh dokumentov in računovodskih podatkov preiskovanca.

Posamezno skupino naj sestavljajo: forenzični računovodja, revizor, inšpektor kriminalist in nekdo iz vrst (pred tem s stališča etike in poštenega poslovnega ravnanja preverjenih) upravnikov. Kajti le nekdo s področja upravljanja bo natančno vedel kaj in kje iskati, na kakšen način slediti denarju od upravnika k izvajalcem in dobaviteljem ter v obratni smeri (in na »pralne in zasebne« račune drugih podjetij) in prepoznati ter ločiti fiktivno ali nepošteno izdane račune od pravih.

Skrajni čas je, da država vzpostavi nadzor nad delom upravnikov, tudi zaradi na že opisan način prejetih izplačil koruptivnih provizij iz teh skladov in s tem tudi potencialno enormnega oškodovanja etažnih lastnikov stavb na ravni države Slovenije, ki imajo, ali pa morajo imeti upravnika.

Isti organ mora imeti tudi pooblastilo za izvajanje nadzora postopka primopredaj poslov upravljanja stavb po prenehanju pogodbe o upravljanju. Kakor tudi pooblastilo za izrekanje obveznih glob upravnikom, ki se primopredaji upirajo z ignoranco, načrtno predajo nepopolne dokumentacije in evidentnim izkoriščanjem določil slabe zakonodaje.

Na vrsti je torej država, da zaščiti velik del svojih državljanov, ki jih po sistemu »+ x %« v žep upravnika, skoraj za vsako opravljeno delo (ali storitev) izvajalcev na stavbi ki jo upravljajo, pospravijo skorumpirani upravniki - v škodo premoženja etažnih lastnikov ki jih zastopajo.

Upravnik stavb Mag dom,

Gorazd Makarovič

Komentarji